부동산투자회사의 자산구성 및 수익률 특성에 관한 연구 = A Study on the Characteristics of Asset Components and Returns in Korean Real Estate Investment Trusts

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Real Estate Investment Trusts(REITs) are the companies that many investors invest a small sum of money to real estate and convert into bond of real estate.
We legislated the law of the Real Estate Investment Trust in April, 2001 because we expected to purchase CR-REITs and bad loans by IMF(International Monetary Fund)
Now, there are 12 REITs in Korea but we make endless efforts to revitalize REITs. But there is not enough study about the investment of REITs in coming of time for the revitalization of REITs. Especially, there is no study on returns with assets of REITs. So I analyzed properties of assets and returns in the base of assets of REITs in this study. There is the difference between my study and other previous studies. In previous studies, they studied returns of REITs in itself. But in my study, I studied returns of assets in the base of assets that REITs made.
In my study, I searched the concept of REITs with studies by the documentary records and actually analyzed the official data and other data through the frequency analysis and crossing analysis. Also I upgraded the accuracy of study and depth of contents through the interviews with experts of REITs. I collected the data by 31th December in 2005 and excepted cleared data.
Through the studies by the documentary records, I searched the outline of REITs , presented the necessity of this study and summarized the present situation of REITs by the previous studies. Through the actual analysis, I analyzed the property of assets and returns in REITs. Through the analysis about property of assets in REITs, I could understand property of assets that REITs invested mainly so I can know about the property of assets that REITs prefer. Also through the crossing analysis of assets in each property, I analyzed the property of assets that has high returns and realized it.
Through this study , we can understand returns of assets by each property of assets in REITs , analyze assets of REITs and know that which property in each assets is higher so we can decide which assets we have to invest.

국문 초록 (Abstract)

부동산투자회사는 다수의 투자자들이 소액 자금을 모아 부동산에 투자하고 투자한 부동산을 증권화 하는 것이다. 우리나라는 IMF로 인하여 발생한 기업구조조정부동산 및 부실채권을 매입할 수 있는 역할을 기대하여 2001년 4월에 부동산투자회사법이 제정하였다.
현재 국내에는 12개의 부동산투자회사 밖에 없으나 부동산투자회사를 활성화하기 위해 끊임없는 연구와 노력을 하고 있다. 부동산투자회사의 활성화를 앞 둔 시기에 부동산투자회사의 투자에 관한 연구는 미흡한 실정이다. 특히 부동산투자회사의 자산으로 수익률을 연구한 것은 아직 없다. 이러한 시기에 본 연구는 부동산투자회사의 자산을 중심으로 자산별 특성 및 수익률 특성을 분석하였다. 본 연구와 과거의 선행연구와 차이점은 과거의 선행연구는 부동산투자회사 자체의 수익률에 관한 연구를 하였으나 본 연구는 부동산투자회사가 구성한 자산을 바탕으로 자산의 수익률을 연구하였다.
본 연구는 현행 부동산투자회사에 대한 문헌연구를 통하여 부동산투자회사의 개념을 살펴보고 수집한 부동산투자회사의 공시자료 및 기타 자료로 빈도분석과 교차분석을 통한 실증분석을 하였다. 또한 부동산투자회사 전문가와 인터뷰를 통하여 연구의 정확성과 내용의 깊이를 한층 더 높였다. 연구 자료는 05년 12월 31일까지 기준으로 수집하고 청산한 자산은 제외하였다.
문헌연구를 통하여 부동산투자회사의 개요를 살펴보고 선행연구를 통하여 이 연구의 필요성을 제시하며 부동산투자회사의 현황에 대하여 정리하였다. 실증분석으로 부동산투자회사 자산별 특성 및 수익률을 분석을 하였다. 부동산투자회사의 자산별 특성 분석으로 부동산투자회사들이 주로 투자한 자산의 특성을 파악하여 현재 부동산투자회사들이 선호하는 자산의 특성을 알 수 있고, 자산의 각 특성별로 교차분석을 통하여 수익률이 높은 자산의 특성을 분석하여 확인하였다.
이를 통해 부동산투자회사 각 자산 특성별 수익률을 파악하여 부동산투자회사의 각 자산별로 어떠한 특성이 수익률이 높은가를 분석하여 확인하고 어떠한 자산에 투자하여야 하는가를 판단 할 수 있다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 = 1
• 1. 연구의 배경 = 1
• 2. 연구의 목적 = 2
• 3. 연구 방법 및 내용 = 3
• Ⅱ. 부동산투자회사에 관한 이론 및 선행연구 고찰 = 4
• 1. 부동산투자회사의 개요 = 4
• 1) 부동산투자회사의 의의 = 4
• 2) 부동산투자회사의 유형 = 6
• 3) 부동산투자회사의 기본구조 = 8
• 2. 선행연구 = 10
• 1) 부동산투자회사 자산 포트폴리오에 관한 연구 = 11
• 2) 수익률 결정요인에 관한 연구 = 12
• 3) 부동사투자회사 투자에 관한 연구 = 14
• 4) 요약 = 18
• Ⅲ. 부동산투자회사의 현황 = 19
• 1. 부동산투자회사의 현황 = 19
• 2. 상장 부동산투자회사 현황 = 19
• 1) 교보메리츠퍼스트 = 19
• 2) 코크랩 1호 = 20
• 3) 코크랩 2호 = 21
• 4) 리얼티코리아 = 21
• 5) 유레스 메리츠 = 22
• 6) 코크랩 3호 = 23
• 7) 맥쿼리센트럴오피스 = 23
• 8) 코크랩 7호 = 24
• 3. 비상장 부동산투자회사 현황 = 24
• 1) K - 1 = 24
• 2) 코크랩 4호 = 26
• 3) 코크랩 5호 = 26
• 4) 코크랩 6호 = 27
• 4. 요약 = 27
• Ⅳ. 부동산투자회사의 자산구성 및 수익률 특성 분석 = 29
• 1. 자산 구성의 특성 = 29
• 1) 자산 유형별 특성 = 29
• 2) 자산의 건물 속성별 특성^(16)) = 32
• 3) 자산 유형별 입지 특성 = 36
• 4) 자산 유형별 재무적 특성 = 37
• 2. 부동산투자회사의 자산별 수익률 특성 = 40
• 1) 분석기준 = 40
• 2) 자산 건물속성별 수익률 특성 = 41
• 3) 자산 입지별 수익률 특성 = 49
• 4) 재무적 특성별 수익률 특성 = 52
• 5) 자산의 운영에 관한 수익률 특성 = 56
• 3. 요약 = 65
• Ⅴ. 결론 = 67
• 참고문헌 = 70
• Abstract = 72
• 부록 = 74