공영택지개발의 토지이용 유형별 개발특성 분석 = (A) study on the characteristics of public land development according to different different land-use types

국문 초록 (Abstract)

공영택지개발은 도시민들의 택지와 주택공급에 주요 수단이 되어왔으며, 향후 택지와 주택공급에 있어서도 많은 부분을 차지할 것이라 예상된다. 그러나 주택의 양적공급에 초점을 둔 종전의 공역택지개발은 토지이용에 있어서 지역별, 규모별, 시기별 등 다양한 특성의 고려를 도외시함으로써, 정부 지침에 따른 획일적인 주택유형과 토지이용계획을 초래하였다.
본 연구의 목적은 공영택지개발의 토지이용패턴에 따른 유형별 개발특성을 분석하는데 있다. 1981년 이후 택지개발촉진법을 근거로 국내 택지공급의 많은 부분을 차지해온 택지개발사업의 개발 특징을 토지이용패턴에 따라 유형화하여 유형별 특징을 살펴보고, 개발규모, 개발밀도, 입지별로 그 특성을 분석하였다. 분석방법으로는 첫째, 수집된 자료를 지역별로 분류하여 토지이용특성과 개발밀도를 분석한 후, 토지이용패턴에 따른 군집분석을 통한 유형화를 하였다. 둘째, 유형화된 군집의 특성을 분산분석(ANOVA)과 사후검정방법인 Duncan분석을 통해 파악하고 셋째, 설명적 통계분석방법을 통해 지역별, 규모별, 개발밀도별 공영택지개발사업 특성을 분석하였다.
개발규모는 면적, 개발호수, 계획인구별로, 개발밀도는 총밀도, 순밀도, 호수밀도별로, 입지는 수도권, 부산권, 광역시권, 기타 시지역별로 분류하여 그 특성을 분석하였다.
유형화된 군집은 유형별로 공동주택용지, 상업용지, 공공시설용지의 비율에서 가장 큰 특성을 보이며, 유형A(고도개발형)는 공동주택용지의 비율이 83.05%로 많은 비율을 차지하고, 상업시설용지와 공공시설용지의 비율이 각각 0.12%, 15.82%로 낮은 비율의 특성을 가진다. 유형B(주거다양형)는 공동주택용지의 비율이 39.40%로 낮고 단독주택용지의 비율이 7.76%로 높으며, 상업시설용지와 공공시설 용지의 비율이 각각 2.64%, 47.76%로 높은 특성을 가지고 있다. 유형D(일반형Ⅱ)는 공동주택용지, 상업용지, 공공시설용지의 비율이 각각 53.81%, 1.26%, 40.44%로 타 유형과 비교할 때 중간값을 보이고 있는 것이 특징이다. 유형C(일반형Ⅰ)는 공동주택용지와 68.72%로 유형D(일반형Ⅱ)보다 높고, 상업용지와 공공시설용지의 비율이 각각 0.55%, 29.01%로 유형D(일반형Ⅱ)와 비교하여 낮게 나타나고 있다. 그러나 유형C(일반형Ⅰ)와 유형D(일반형Ⅱ)는 타 유형들과 비교할 때 중간값을 가지는 유형으로 나타났다.
개발규모는 유형B(주거다양형)가 면적, 건설호수, 계획인구에서 다른 유형과 비교하여 가장 큰 결과를 나타내며, 개발밀도는 유형C가 가장 높게 나타났다. 유형C는 개발면적이 작은 특성과는 달리 개발밀도가 높게 나타나고 있다. 이러한 결과는 고층화 위주의 주택공급이 이루어지고 있다고 유추 해석할 수 있다.
개발밀도는 개발규모가 작은 유형C(일반형Ⅰ)에서 고밀로 나타나고 있으며, 규모와 개발밀도는 반비례의 관계에서 공영택지개발이 이루어지고 있음을 알 수 있다.
이는 공영택지개발이 밀도의 고려없이 주택공급량에 치중하고 있음을 알 수 있다.
입지별로 보면, 유형D(일반형Ⅱ)는 부산권을 제외한 모든 지역에서 가장 활발하게 나타나는 유형이며 유형B(주거다양형)를 제외한 모든 유형이 전국적으로 분포하는 것으로 나타났다. 부산권은 유형B(주거다양형)의 형태가 나타나지 않고 있으며, 이는 도심내 공영택지개발 가능지를 확보하기 어려운 지역적 특성상, 작은 규모의 공영택지개발지에서 많은 주택을 공급해야하는 현실 때문으로 유추할 수 있다.
주거생활에 대한 기대와 요구가 향상된 현 시점에서 주택의 양적공급에서 탈피하여 질적공급에 초점을 맞추어 지역별, 규모별 특성을 고려한 개발밀도와 토지이용이 이루어져야한다. 이를 위해서 제도적인 문제점을 파악하고, 현실적이고 미래지향적인 공영택지개발을 지향해야한다.
본 연구를 통해서 나타난 공영택지개발의 토지이용패턴에 따른 유형화와 개발규모, 개발밀도, 입지별 공영택지개발의 특성을 밝혀내고, 향후 공영택지개발의 재정비와 지침에 기본자료로 사용될 수 있을 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Most public land development was to provide urbanites with land, housing areas and this trend will continue in the future. Current public land use still focuses on providing housings quantitatively disregarding to its various characteristics such as its region, scale, time etc. and carries out the government's standardized regulations for housing types and land-use plan.
The objective of this study is to analyze the characteristics of public land development according to different types of land-use. After 1981, with the Land Development Acceleration Law as a basis, characteristics of land development projects, which took up most parts of domestic land provision, were examined by classifying land-use pattern and analyzing its characteristics, development scale, density, and location. The method taken was: First, collected data were classified into different regions and after analyzing the characteristics of its land-use and development density, it was grouped accordingly to its land-use pattern. Second, each type was analyzed using ANOVA and Duncan theories. Finally, public land-use development projects according to its region, scale, and development density were examined through statistical analysis method.
Development scale was classified into area, development housing numbers, population plan; development density into total, pure, and house number density; and location into Seoul, Busan, megalopolis area, and other cities and analyzed accordingly.
In the classified groups, the percentage of sites in apartment housing, public facilities, and industrial area were the most prominent characteristics. For Type A (High Power Development Type), apartment housing site has the highest percentage of 83.05%. Public facilities and industrial sites have a low percentage of 15.82% and 0.12% each. For Type B (Various Residential Type), apartment housing site show low percentage of 39.40% and detached house shows high rate of 7.76%. Public facilities and industrial site shows high percentage of 47.76% and 2.64% each. For Type D (General TypeⅡ), apartment housing, public facilities, and industrial sites show 53.81%, 40.44%, and 1.26% each, which is the median rate comparing to other types. For Type C (General TypeⅠ), apartment housing site is higher than Type D at 68.72%, public facilities and industrial sites are lower than Type D at 29.01% and 0.55% each. But when compared to other types, Type C and D show that they are the median of all the rest of the types. Type B shows the biggest development scale compared to other types in area, number of housings constructed, and population plan. Type C shows the highest development density although it has the lowest development area. It can be inferred that high-rise housing provisions are being carried out.
Development density was over populated for Type C, which has small development scale. Public land development is carried out with development scale and density in inverse proportion. This shows that public land development puts emphasis on providing housing quantitatively with disregard to its density.
Location wise, Type D is the most prominent type in all the areas except for Busan and with the exception of Type B, all other types are spread out throughout the peninsula. There is no Type B at Busan due to its regional characteristic which makes it hard to secure possible public land development area in downtown of Busan. Consequently, small scale public land development area has to provide numerous housings.
With higher demand and expectation for better residential life, housing provisions should focus on its quality rather than quantity, development density, and land-use which take the characteristics of its region and scale into consideration. To do so, problems within the current regulations should be recognized and aim at realistic and future-orientated public land development.
This study with classification according to land-use pattern of public land development and its characteristics of development scale and density, and location can be used as a basic material for future revision, improvement and guide for public land development.

목차 (Table of Contents)

• 차례 = ⅰ
• 표차례 = ⅲ
• 그림차례 = ⅳ
• 국문요약 = ⅴ
• 제1장 서론 = 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 = 1
• 1.2 연구의 범위 및 방법 = 2
• 제2장 문헌고찰 = 3
• 2.1 택지개발의 개념 및 목적 = 3
• 2.2 법·제도상 특성 = 4
• 2.3 공영택지개발의 토지이용 및 개발밀도 = 6
• 2.3.1 토지이용계획 = 6
• 2.3.2 개발밀도 = 8
• 2.4 통계적 분석방법 = 9
• 2.4.1 군집분석 = 9
• 2.4.2 분산분석 = 10
• 2.5 공영택지개발 관련 연구 고찰 = 13
• 2.5.1 사업의 평가 및 개선방안 = 13
• 2.5.2 토지이용 = 14
• 2.5.3 사업성 = 14
• 2.5.4. 개발밀도 = 15
• 2.5.5 기존 연구의 문제점 및 한계성 = 15
• 제3장 자료수집 및 기초분석 = 17
• 3.1 자료수집 = 17
• 3.2 기초 통계분석 = 31
• 3.2.1 자료의 특성 = 31
• 3.2.2 상관분석 Ⅰ- 전국 = 37
• 3.2.3 상광분석 Ⅱ- 지역별 = 42
• 제4장 토지이용 유형별 개발특성 = 45
• 4.1 토지이용특성 분석 = 45
• 4.1.1 유형화 = 45
• 4.1.2 유형별 변수특성 = 47
• 4.1.3 유형별 종합특성 = 53
• 4.2 개발특성 분석 = 56
• 4.2.1 개발규모 = 56
• 4.2.2 개발밀도 = 58
• 4.2.3 입지 = 60
• 5. 결론 및 향후 연구과제= 62
• 5.1 결론 = 62
• 5.2 연구의 한계 및 향후 연구과제= 64
• 참고문헌 = 65
• ABSTRACT = 67