서울과 수도권 신도시의 아파트가격간 영향관계에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

우리나라는 수도권의 인구 비중이 50% 이상을 차지하고 있으며, 교통망의 발달로 수도권에서의 공간적 상호작용은 더욱 활발하게 이루어지고, 광역 생활권의 범위는 계속 확대되고 있다. 또한 정부에서는 2018년 3기 신도시 건설계획을 발표하였고, 2023년 12월에는 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법이 국회에서 통과되었 다. 수도권 신도시 개발의 주요 목적이 주택가격의 안정이므로 서울과 수도권 신도 시지역들의 주택가격에 대한 연구는 계속 필요한 상황이다. 본 논문의 목적은 수도권 주택시장을 이해할 수 있는 학문적 연구의 다양성 측면 에서 서울지역과 수도권 1ㆍ2기 신도시지역의 아파트 가격간 상호 영향관계에 관해 분석하는 것이다. 이와 같은 연구의 목적 달성을 위해 서울지역과 수도권 1·2기 신도시지역의 아 파트 가격 간 인과관계 및 영향관계를 실증적으로 분석하였다. 연구모형은 시계열 인과모형과 벡터오차수정모형(VECM)을 활용하였고, 그랜저 인과관계검정, 충격반응 분석, 분산분해분석 등의 통계분석을 진행하였다. 연구를 통해 도출된 서울지역 및 수도권 신도시지역의 아파트 가격 간 인과관계 구조 및 영향관계 분석의 주요 결과는 다음과 같다. 첫째, 서울 5대 생활권역에서는 동남권지역 아파트가격 변동이 나머지 생활권지 역 전체의 아파트가격 변동에 영향을 미치는 인과관계가 존재하였다. 그리고 동남 권지역의 가격변화는 다른 생활권지역의 가격 변화에 76~91% 수준의 설명력을 가 질 정도로 정(+)의 방향으로 매우 강하게 영향을 주고 있는 것으로 나타났다. 반면 다른 생활권지역은 동남권지역의 아파트가격 변화에 거의 영향을 미치지 못하는 것 으로 분석되었다. 서울의 경우 동남권지역의 가격변동이 다른 생활권지역의 가격변 동에 미치는 영향력이 비슷한 수준으로 높게 형성되어 있는것으로 확인되었는데, 이는 아파트가격 격차에서 추정할 수 있듯이 서울 동남권지역은 도로망, 일자리, 문 화, 쇼핑 등 생활인프라가 다른 어느 생활권보다 발달되어 주거선호도가 매우 높은 지역으로 대체 가능한 지역이 거의 없는 상황임을 알 수 있다. 둘째, 서울 동남권지역 아파트 가격이 경기 동남부지역 신도시 아파트 가격 모두 에 영향을 미치는 인과관계가 존재하였다. 그리고 충격반응 및 분산분해분석 결과 분당, 판교, 광교신도시는 서울 동남권지역의 아파트 가격 변화에 30% 이상의 설명 력을 가질 정도로 정(+)의 방향으로 매우 강하게 영향을 받고 있는 것으로 나타났 다. 그리고 평촌, 산본, 동탄신도시도 정(+)의 방향으로 위 3곳 신도시들 보다는 상 대적으로 조금 약한 20% 정도 수준의 강한 영향을 받는 것으로 분석 되었다. 이는 경기 동남부 지역은 서울 동남권지역과 직주근접성이 높은 지역으로 출ㆍ퇴근 거리 등에 따른 지역별 주택하위시장의 위계가 형성되어 있고, 이를 토대로 경기 동남부 지역 신도시의 경우 서울 강남지역과 공간적 상호 작용이 활발하게 일어나고 있음 을 추론할 수 있다. 셋째, 서울 서남권지역의 아파트 가격 변화에 서울 서북권, 일산, 중동, 김포, 파 주 신도시 모두 정(+)의 방향으로 매우 강한 영향을 받고 있는데, 서울 서북권은 80%수준까지 영향을 받으며, 일산, 중동, 김포, 파주 신도시는 40%수준까지 영향을 받는 것으로 드러났다. 그리고, 서울 서북권과 경기 서부권 신도시 지역은 주요 업 무기능을 가지고 있는 서울 서남권지역을 중심으로 가격변동의 영향을 받고있는 인 과관계가 존재하였다. 반면 서울 서북권과 경기 서부권 지역에서는 여의도나 마곡 지구 등을 중심으로 거리에 따른 가격 위계가 뚜렷하게 구분되지는 않는 것으로 나 타났다. 서울 서남권지역은 여의도 지역과 구로ㆍ가산 디지털단지, 마곡지구 등의 업무지구가 위치하고 있어, 직주근접에 따른 지역별 주택하위시장의 위계에 따라 서울 서북권 및 경기 서부권지역의 아파트 가격에 많은 영향을 미치는 것으로 해석 된다. 하지만 서울 서북권은 업무기능보다는 주거기능이 강한 지역이기 때문에 서 남권에 비해 경기 서부권에 낮은 영향력을 미치는 것으로 볼 수 있다. 이상의 연구결과를 통해 서울지역의 경우 서울 동남권지역을 중심으로, 서울 동 남권과 경기 동남부 신도시 사이에는 서울 동남권지역을 중심으로, 서울 서남권과 경기 서부권 신도시 사이에는 서울 서남권지역을 중심으로 하는 지역 간 거리에 따 른 가격 위계가 형성되어 있음을 확인할 수 있었다. 또한 서울 생활권과 수도권 1 ㆍ2기 신도시는 서울 동남권을 중심으로 순차적으로 영향을 미치는 주택 하위시장 이 존재하고 있음을 파악할 수 있었다. 본 분석결과를 바탕으로 서울 및 수도권 신도시지역 주택시장에 대한 정책적 시 사점을 제언하면 다음과 같다. 첫째, 수도권 신도시의 아파트 가격은 서울지역의 아파트 가격 변화에 정(+)의 방 향으로 큰 영향을 받고 있는데 이는 수도권이 광역 생활권으로서 공간적 상호작용 이 밀접하게 이루어지고 있음을 의미한다. 따라서 수도권에 대한 주택정책 수립 시 서울과 인천 및 경기도 지역간 직·간접적인 영향 관계를 고려하여야 할 것이다. 둘째, 수도권 신도시들은 서울을 중심으로 거리에 따른 가격 위계가 형성되어 있 는데, 이는 경제활동은 물론 사회 및 문화활동 등의 서울 집중에 따른 일방적인 영 향관계가 크게 작용하고 있기 때문이다. 3기 신도시 건설이나 1기 신도시 재정비 정책 시행 시 주거 환경 개선이나 특히 실질적인 자족 기능 강화 등을 통해 서울지 역과 인천 및 경기도 지역 간 주택가격에 대한 영향력 격차를 해소할 수 있는 정책 시행이 필요해 보인다. 셋째, 수도권지역에서 서울 동남권지역 및 경기 동남부 신도시와 나머지 지역들 간의 아파트가격 격차가 크고 계속 확대되고 있음을 확인할 수 있었는데, 이는 수 도권지역 내에서도 균형적인 발전이 이루어지지 않은 결과로 해석된다. 따라서 서 울 5대 생활권 간, 그리고 서울과 경기도 지역간, 특히 경기 서부권 지역과 경제력 분산을 통한 균형있는 발전 정책이 필요해 보인다. 네째, 서울지역과 인천 및 경기도 지역간 주택가격 안정을 위한 주택 정책을 시 행하는 것은 매우 중요한 부분이다. 그러나 수도권의 인구 비중이 계속 증가하여 50%를 초과한 부분은 간과 해서는 안될 부분이다. 수도권 이외의 지역과 경제력 등 의 격차가 커지면서 주택수요나 가격에 대한 차이도 증가하고 있는 상황에서 수도 권 지역과 수도권이외 지역 간 주택가격 격차를 줄일 수 있는 정책들도 꾸준히 병 행해 나가야 할 것이다. 주제어: 수도권 1ㆍ2기 신도시, 주택가격 변동, 주택 하위시장, 주택가격 위계, 시계열 인과모형, 그랜저 인과관계, 벡터오차수정 모형

목차 (Table of Contents)

• 국문초록· ⅰ
• 목 차· ⅳ
• 표 목 차· ⅶ
• 그림목차· ⅸ
• 제 1 장 서 론· 1
• 제1절 연구배경과 목적· 1
• 제2절 연구범위 및 방법 4
• 제 2 장 이론적 배경 7
• 제1절 수도권 1ㆍ2기 신도시와 주변지역과의 관계 7
• 1. 수도권 1ㆍ2기 신도시 개요 7
• 2. 수도권 1ㆍ2기 신도시와 주변지역과의 영향관계 14
• 제2절 주택가격 특성 이론 21
• 1. 공간·자산시장 균형이론 21
• 2. 주택하위시장 이론 26
• 3. 주택가격 변동 이론 27
• 제3절 주택가격 영향요인 · 38
• 1. 주택가격 영향 요인의 개념· 38
• 2. 주택가격 영향 요인에 따른 가격 변동 39
• 제4절 선행연구 고찰 및 연구의 차별성 44
• 1. 수도권 신도시 계획 및 특성 관련 연구 44
• 2. 수도권 신도시 주택가격 변동 관련 연구· 47
• 3. 연구의 차별성 · 51
• 제 3 장 서울 및 수도권 1ㆍ2기 신도시 아파트 가격변동 현황 분석 53
• 제1절 서울시 5대 생활권의 아파트 가격변동 현황 53
• 1. 서울시 5대 생활권 공간구조 53
• 2. 서울시 5대 생활권의 아파트 가격변동 특성· 55
• 제2절 경기 동남부 신도시 아파트 가격변동 현황 59
• 1. 경기 동남부 신도시의 공간구조 59
• 2. 경기 동남부 신도시의 아파트 가격변동 현황 63
• 제3절 경기 서부권 신도시 아파트 가격변동 현황 69
• 1. 경기 서부권 신도시의 공간구조 69
• 2. 경기 서부권 신도시의 아파트 가격변동 현황 70
• 제4절 소결 75
• 제 4 장 서울 및 수도권 1ㆍ2기 신도시 아파트가격 간 영향관계 분석 79
• 제1절 분석의 틀 79
• 1. 분석모형 설정 79
• 2. 변수 설정 및 분석 방법 · 83
• 제2절 서울시 5대 생활권 아파트 가격 간 영향관계 분석 86
• 1. 서울시 5대 생활권 아파트 가격 간 인과관계 분석· 86
• 2. 서울시 5대 생활권 아파트 가격 간 영향관계 분석· 90
• 제3절 서울 동남권 및 경기 동남부 신도시 아파트 가격 간 영향관계 분석 100
• 1. 서울 동남권 및 경기 동남부 아파트 가격 간 인과관계 분석 100
• 2. 서울 동남권 및 경기 동남부 아파트 가격 간 영향관계 분석 104
• 3. 소결 115
• 제4절 서울 서부권 및 경기 서부권 신도시 아파트 가격 간 영향관계 분석 116
• 1. 서울 서부권 및 경기 서부권 신도시 아파트 가격 간 인과관계 분석 116
• 2. 서울 서부권 및 경기 서부권 신도시 아파트 가격 간 영향관계 분석 120
• 3. 소결 129
• 제5절 분석결과 종합· 130
• 제 5 장 결론 137
• 제1절 연구의 요약 및 시사점 137
• 제2절 연구의 한계 및 향후 연구과제· 141
• 참고문헌 · 143
• 영문초록 · 147