개발이익 환수를 위한 지가산정 시 적용 기준 및 개선방안 연구 = A Study on Applicable Standards and Improvement in Land Price Estimation for Restitution of Development Gains

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The key point of the development gains estimation is to estimate the increase in land value due to the implementation of development projects. The estimation of the land prices is in Article 10 of the Restitution of Development Gains Act. However, since the enactment of the law 12/30/89, Article 10 has been the most frequent target of petition to the Constitutional Court and statute interpretation. So it is urgent and necessary to improve the system of land price estimation. Therefore, the purpose of this study is to review the criteria of estimation and to present estimation standards classified into two. In addition, to analyze the problems of the estimation standards in terms of legal aspects⋅practical aspects⋅land price response and to present the improvement of the problems. First, the problem in ‘official land price standard’ is estimation of the land price by the appraisal in the absence of officially assessed individual land price. To improve the problem, this study present the deletion of the appraisal provision and the use of estimated land price. Second, the problem in ‘purchase price standard’ is that actual sale price is difficult to recognize the objectivity⋅reliability under the current criteria. To improve the problem, this study present the appraisal.

국문 초록 (Abstract)

개발이익 산정의 핵심은 개발사업의 시행으로 인한 토지 가액의 증가분을 산정하는 것이다. 이를 위한 개시⋅종료시점 지가산정은 「개발이익 환수에 관한 법률」 제10조에 규정되어 있다. 그런데 89.12.30. 법 제정 이후 현재까지 가장 빈번한 헌법소원과 법령해석 대상이 바로 지가산정 규정이다. 이로 보아 개발부담금제도 중에서도 특히 지가산정과 관련한 제도 개선이 시급함을 알 수 있다. 이에 본 연구의 목적은 지가산정 규정을 살펴보고, 지가 대응 관계를 기반으로 지가산정 기준을 2가지로 분류하여 제시하는 것이다. 그리고 각 지가산정 기준을 적용함에 있어 문제점을 법제도적⋅실무적⋅지가 대응 측면에서 분석하고 이에 대한 개선방안을 제시하는 것이다. 먼저 ‘공시지가 기준’에서 문제가 되는 경우는 개별공시지가 없는 경우 개시⋅종료시점지가를 감정평가를 통해 산정하는 것이다. 이는 법령의 미비에 기인한 것으로 판단되며 감정평가 기준가치에 대한 혼란을 초래하고 있다. 이의 개선방안으로 감정평가 규정을 삭제하고 표준지공시지가를 이용하는 산정지가 활용방안을 제시한다. 다음으로 ‘매입가격 기준’에서 문제가 되는 경우는 현행 정상거래가격 인정기준으로는 실거래가의 객관성⋅신뢰성을 인정하기 어렵다는 것이다. 이 경우 실거래가에 포함된 개발이익을 배제하기 어려우며 헌법소원 등 논란의 대상이 되고 있다. 이의 개선방안으로 헌법재판소의 결정을 인용해 객관성⋅신뢰성이 인정되는 감정평가 활용방안을 제시한다.

참고문헌 (Reference)

1 이선영, "토지재산권의 가치보장과 개발이익 환수의 한계 -개발부담금제도를 중심으로-" 한국토지법학회 26 (26): 189-224, 2010

2 최완호, "부동산 개발이익환수제도의 개선방안 - 전문가 의식조사를 중심으로 -" 한국부동산학회 (45) : 48-62, 2011

3 "국가법령정보센터"

4 이우재, "개발부담금제도의 지가산정 개선방안에 관한 연구" 한국부동산연구원 22 (22): 7-36, 2012

5 국토해양부, "개발부담금제도 질의회신집" 2013

6 국토해양부, "개발부담금제도 개선방안 마련을 위한조사연구" 2009

7 강승휘, "개발부담금 제도의 개선에 관한 연구" 경상대학교 2010

8 이승현, "개발부담금 제도의 개선에 관한 연구" 강남대학교 2009

9 국토해양부, "개발부담금 업무편람" 2012

10 국토해양부, "개발부담금 산정을 위한 표준비용 산정 및 적용기준 연구" 2011

11 국토해양부, "개발부담금 길라잡이" 2010

12 국토해양부, "‘분양가상한제 운영상 과도한 규제개선’관련 보도자료" 2012

13 국토해양부, "12년도 표준지공시지가 보도자료" 2012