公示地價制度의 改善方案에 관한 硏究

국문 초록 (Abstract)

현재 우리나라에서의 광범위한 不動産 市場開放과 外國의 不動産會社의 國內進入, 부동산신탁회사의 설립 등 土地에 관련된 주변의 환경 등이 숨가쁘게 變貌하고 있는 지금 정부는 租稅, 負擔金 등 토지정책수단에 의해 직접․ 간접으로 土地市場의 需要․供給에 개입하지 않을 수 없다. 이를 위해서는 근본적으로 土地價格은 일정한 기준에 따라 一貫性있게 파악할 필요가 있다. 土地價格을 정확하게 조사함으로써 土地政策의 실효를 거두고, 토지에 대한 租稅등 각종 부담에 대한 衡平을 기할 수 있도록 公示地價 목표의 실현을 위해 도입되어 公的地價로서 활용되고 있다.
이제 시행시기가 점점 많아짐에 따라 公示地價는 우리나라의 명실공히 公的地價體系로 자리잡아 가고 있는 지금 公示地價 決定의 適正性 提高를 통해 問題點을 解消하고 公示地價가 앞으로 나아갈 바람직한 基本方向을 다음과 같이 제시하고자 한다.
첫째, 公的地價體系를 확립하기 위해서 무엇보다도 먼저 이에 대한 명확한 槪念을 確立하여야 한다. 특히 公的地價의 목적을 土地市長의 지가정보를 체계적으로 파악하는데 두어야 한다.
둘째, 지금까지의 地價의 急騰과 地價의 투기적 거래를 조기에 진화하기 위하여 公示地價와 土地公開念 制度를 충분히 사전준비나 예고 없이 시행 동시에 접목시킴으로써 많은 문제와 저항을 발생시켰지만 앞으로는 보다 충분한 실제거래, 평가사례 등에 대한 자료의 축적으로 정책의 일관성을 유지해 나가야할 것이다.
셋째, 調査․評價의 客觀性을 높여야 한다. 특히 個別地價는 전문성이 부족한 일선 公務員이 대규모로 통계적 기법에 의하여 조사함으로써 공시지가의 正確性과 信賴性이 저하되어 왔다. 이제 公示地價를 調査․評價함에 있어서 전산처리시스템의 확대 운영, 조사 주기의 조정, 전문인력의 확보, 보다 일반화된 통계기법의 확립 등으로 객관성을 확립해 나가야할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Currently, the wide real estate markets are being opened, while foreign real estate agencies or trust companies are being established under the rapidly changing land-related environment. Thus, the government cannot but intervene directly or indirectly in the supply and demand of land by using such means as taxes or charges. To do so, it will be necessary to check the land prices according to certain criteria. The public land price announcement system was designed to investigate the land prices precisely and thereby, plan effective land policies and ensure a fair land tax or charge system.
As the public land price announcement system is being established actually as reliable land pricing indices, it may well be desirable to improve it to be fair and thereby, solve its problems. To this end, the following basic directions for the improvement of the public land price announcement system are put forwards;
First, in order to establish the public land price announcement system earlier, it must be essential to define its concept clearly. In particular, the purpose of the system should lie in a systematic listing of the land price information on the land registry.
Second, as the public land price announcement system was combined with the public land concept all of a sudden to prevent the land prices from rising rapidly and check any speculative investments in land, causing various problems and people's resistance, it will be necessary to maintain a consistent land policy with such data accumulated as actual transaction prices and appraisals.
Third, the reliability of survey and appraisal should be enhanced. In particular, as unprofessional public officials have surveyed the land prices using the statistical techniques, any precise and reliable land price index could not be expected. Now, it is needed in land survey and appraisal to expand the computerization system, adjust the survey cycle, bring up professional manpower and establish a uniform statistical technique to enhance the reliability of the public land price announcement system.

목차 (Table of Contents)

• 第 1 章 序 論 1
• 第 1 節 硏究의 目的 1
• 第 2 節 硏究의 範圍와 方法 3
• 第 2 章 公示地價制度의 理論的 考察 5
• 第 1 節 公示地價制度 5
• 1. 標準地 公示地價의 槪念 5
• 2. 個別公示地價의 槪念 6
• 3. 公示地價制度의 導入背景 9
• 4. 公示地價의 機能 12
• 5. 個別公示地價制度의 效果 12
• 第 2 節 實體法的 考察 13
• Ⅰ. 關聯法規 13
• Ⅱ. 公示地價의 算定節次 13
• 1. 標準地 公示地價의 算定節次 13
• 2. 個別公示地價의 算定節次 14
• 3. 個別公示地價의 調査體系 15
• Ⅲ. 公示地價 異議申請制度 15
• 1. 標準地의 公示地價 異議申請制度 15
• 2. 個別公示地價 異義申請制度 17
• 3. 標準地 數의 適正性 19
• 4. 土地價格批准表의 適正性 21
• Ⅳ. 個別公示地價가 租稅 및 기타 負擔金 등에 미치는 影響 22
• 第 3 節 節次法的 考察 23
• Ⅰ. 標準地選定 및 調査․評價 23
• Ⅱ. 個別筆地에 대한 調査․評價 36
• 1. 調査體系 36
• 2. 調査對象土地 37
• 3. 個別公示地價評價 37
• 第 3 章 公示地價制度의 問題點 38
• 第 1 節 標準地選定과 標準地公示地價 算定의 問題點 38
• Ⅰ. 標準地選定의 問題點 38
• Ⅱ. 標準地公示地價算定의 問題點 39
• 1. 地價變動率 調査 39
• 2. 專門評價人力의 不足 44
• 第 2 節 個別公示地價 算定의 問題點 46
• Ⅰ. 종래의 公的地價의 問題點 46
• Ⅱ. 土地價格比準表의 문제點 48
• Ⅲ. 擔當公務員의 專門性 不足의 問題點 49
• 第 4 章 公示地價制度의 改善方案 52
• 第 1 節 序論 52
• 第 2 節 公示地價制度 및 讓渡所得稅課稅의 改善方案 56
• Ⅰ. 公示地價 算定에 대한 改善方案 56
• Ⅱ. 새로운 評價基盤의 摸索 62
• 第 3 節 公示地價의 適正性 提高方案 66
• Ⅰ. 法適用의 適正性 分析 66
• Ⅱ. 公示地價評價의 適正性 分析 70
• Ⅲ. 合理的運營의 適正性 分析 75
• 第 4 節 其他 公示地價制度의 問題點 改善方向 81
• Ⅰ. 公示地價의 基準日과 公告日의 時差 81
• Ⅱ. 專門人力確保 및 資質向上 81
• Ⅲ. 土地所有者의 충분한 意見收斂 82
• 第 5 章 結 論 84
• 參 考 文 獻 86
• ABSTRACT 89