서울지역 공공청사 종전대지의 활용방안 연구

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study is to find ways to efficiently use the existing sites generated in the process of urban growth and thus to promote the quality of the lives of residents and the city. For ways to vitalize the existing sites considering publicity and profitability, the author tried to find an alternative to develop city with neighboring residents. Among the existing sites of government office buildings in Seoul, 40 sites in the process of sale were selected and analyzed, 22 of which that can be managed in terms of urban planning were analyzed. And then the author selected the Road Traffic Authority to propose ways to develop the sites. During the process of analysis, the status of the existing sites in Seoul was analyzed as well as the basic directions and implementation strategies to utilize the existing sites, presenting the effective ways to use them.
Based on analysis results, the author set the limits of the size and purpose of appropriately utilizing the existing sites to business facilities and apartment houses. And on the basis of the limit, the author tried business analysis to propose ways to utilize them. In addition, through utilization methods considering not only productivity, but also regionalist and economic feasibility, the author attempts to suggest ways to properly utilize the existing sites for vitalizing local economy and urban planning.
As for the proposed plans, it needs to devise ways to evaluate legitimacy of changing urban management planning considering compatibility in the local context and with higher plans and to review sites that are above a certain size so as not to avoid spotted development, if it needs to set the range of development to office buildings and apartment houses or needs to change urban management planning such as the modification of planned facilities or use districts. Factors that need to be considered when determining the purposes of the existing sites are public interests of communities and publicness and the ways to complement lacking functions and purposes of urban structure. It also needs to ease gaps between regions and helps improve urban spaces. And lastly, it needs to improve the competitiveness of a city. In reality, the most important thing when determining the purpose of construction is profitability, though profitability alone can disregard the public interests and publicness of existing sites. Thus, it needs to consider profitability and regional conditions when determining the purpose of existing sites.
This study suggests the ways to develop the existing sites of government offices in Seoul into profitable facilities focusing on the ways to efficiently use them as well as regional development plans by analyzing neighboring facilities. It also proposes the ways to make facilities for local residents. As for the ways to utilize the existing sites, both public interests and profitability were considered to draw balanced and reasonable results, which is why the author calculated profitability based on apartment houses and business facilities (offices).
In the case of the apartment houses presented as a way to utilize the existing site, the net profit was \ 41 billion while it was \ 38.4 billion for offices. Thus, generated income can be used to complement inadequate functions and purposes of urban structure, reduce regional gap and improve urban spaces and competitiveness. Through these process, it needs to review the utilization ways after sale, not the sale itself, so as to prepare for the ways to use the existing offices of government offices scheduled to relocation.

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 목적은 도시의 성장과정에서 발행하는 종전대지를 효율적인 활용방안을 모색하여 지역주민 및 도시의 질적 향상을 도모하기 위함이다. 종전대지의 공공성과 수익성을 고려한 활성화 방안으로, 인근 지역주민 과 도시발전을 위한 대안을 모색하였다. 서울에서 발생된 공공청사 종전대지 중 매각이 진행되고 있는 사례 40개소를 먼저 선정하여 분석하였다. 이들 중 도시계획적 관리가 가능한 공공청사 22개소의 분석을 통해 도로교통공단을 선정하여 활용방안을 위한 개발방법을 제안하였다. 분석 과정에서는 서울의 종전대지 현황분석을 하였고, 현재 종전대지 활용의 기본방향 및 추진전략을 분석하여 효율적인 활용 방안을 제시하였다.
분석된 결과를 통해 종전대지 적정 활용방안에 대한 규모 및 용도를 업무시설과 공동주택으로 결정하고, 이를 바탕으로 수지분석을 하여 활용방안을 제안하였다. 또한 단순히 수익성만을 위한 모델제안이 아닌 지역성과 경제성을 고려한 개발기법을 통해 지역경제 활성화 및 도시계획을 위한 적정 활용방안을 제안하고자 한다.
제안된 안으로는 오피스 건물과 공동주택(아파트)로 지구단위계획 지정, 도시계획시설 변경, 용도지역 변경 등 도시관리계획의 변경이 요구되는 경우 인접지역의 맥락 및 상위계획과의 정합성을 고려하여 도시관리계획 변경의 정당성을 우선 판단하고, 점적 개발이 되지 않도록 일정규모 이상으로 검토한다. 도시 내 종전대지를 활용함에 있어 그 용도를 결정할 때 고려해야 할 사항은 지역사회 공익성 및 공공성에 대한 충분한 고려가 우선되어야 하며, 도시구조의 부족한 기능과 용도를 보완하고, 지역 간의 격차 완화 및 도시공간개편에 도움이 되면서 마지막으로 도시경쟁력을 향상시킬 수 있는 방안이 모색되어져야 한다. 현실적으로 건축용도를 결정할 때 가장 중요한 점은 수익성을 고려한 용도개발이라 할 수 있으나, 그렇다고 해서 단순히 수익성만을 위한 개발을 한다면 종전대지가 가지는 공익성과 공공성이 무시되는 문제점이 야기될 수 있다. 따라서 수익성 분석과 지역여건 등을 고려하여 상반된 두 특성이 적절히 조화되는 용도 결정이 요구된다.
본 연구는 서울시의 권역별 발전방안과 주변 시설 분석을 통해 지역주민을 위한 적정한 시설을 마련함과 동시에 적정한 수익시설로 향후 공공청사 종전대지들의 효율적 운영에 초점을 두고 개발방안을 제시하였다. 종전대지의 활용방안으로는 공익성과 수익성을 모두 고려하여 합리적이고 균형 있는 결과를 도출하고자 공동주택(아파트)와 업무시설(오피스)를 기준으로 수익성을 산출하였다.
종전대지의 활용방안으로 결과로 제시된 공동주택의 경우 순수익은 410억원, 업무시설의 경우 384억원으로 나타났다. 따라서 발생되는 이익은 도시구조의 부족한 기능과 용도를 보완하고, 지역 간의 격차 완화 및 도시공간개편에 도움이 되면서 마지막으로 도시경쟁력을 향상시킬 수 있는 곳에 사용이 가능하다. 이러한 과정을 통해 현제 시행되고 있는 매각이 우선이 아닌 매각후의 활용에 대한 검토를 통하여 이전되는 공공청사들의 종전대지에 대한 적극적인 활용방안이 필요하다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 제 1장 서 론 1
• 제 1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제 2절 연구의 방법 및 범위 2
• 제 3절 선행연구 검토 2
• 제 2장 종전대지의 이론적 고찰 5
• 제1절 종전대지의 일반적 특성 5
• 1) 종전대지의 정의 5
• 2) 종전대지의 특성 5
• 제 2절 종전대지 발생배경 7
• 1) 사회적 요인 7
• 2) 경제적 요인 7
• 3) 도시적 요인 8
• 4) 국가정책적 요인 8
• 제 3절 공공청사 종전대지 법규 분석 9
• 1) 공공청사 지방이전의 법적 근거 9
• 2) 종전대지 활용에 관한 공간개발 법령 12
• 3) 서울시 도시계획 조례 변천과정 15
• 제 3 장 국 내·외 공공청사 종전대지 개발규제 및 활용사례 17
• 제 1절 서울 공공청사 종전대지 활용의 기본방향 및 추진전략 17
• 1) 발생배경 및 공간구조 변화 17
• 2) 현황 및 활용의 기본방향 19
• 3) 종전대지 활용의 정책적 대응전략 26
• 제 2절 서울 공공청사 및 이전기관 종전대지의 분류 28
• 1) 도시관리계획 변경 예상 토지 28
• 2) 토지소유 형태별 종전 부동산 유형분류 31
• 제 3절 국내 공공청사 종전대지 활용 사례 42
• 제 4절 국외 공공청사 이전적지 활용 사례 46
• 1) 본(bonn) 행정도시에서 국제도시로 발전 46
• 2) 런던(London) 민간기업 유치를 통한 경제 활성화 효과 48
• 3) 파리(Paris) 외국인 투자 활성화의 계기 49
• 제 5절 국 내·외 공공청사 종전대지 활용 사례를 통한 시사점 50
• 제 4장 서울 공공청사 종전대지 활용방안 및 개발 가치분석 52
• 제 1절 공공청사 종전대지 활용용도 및 개발가치 분석 52
• 1) 공공청사 종전대지 활용용도 52
• 2) 주변지역 지가 및 시설가 조사 53
• 제 2절 공공청사 종전대지 활용방안 56
• 1) 업무시설 개발 시 가치분석 57
• 2) 공동주택(아파트) 개발 시 가치분석 62
• 제 3절 대안비교 67
• 제 5장 결론 68
• 제 1절 종전대지 개발기법 적용 검토 68
• 제 2절 종전대지 개발사업 타당성 분석 결과 70
• 제 3절 연구의 요약 및 결론 72
• 1) 이전기관 종전대지 분류 72
• 2) 종전대지 개발 모델 제시 및 개발방안 검토 결과 72
• 참고문헌 74
• Abstract 76
• 국문요약 78
• 감사의 글 101