건설·부동산 산업 발전을 위한 세 가지 에세이 : 1.건설·부동산 금융 개선방안에 대하여, 2.건설보증 가격결정론에 대하여, 3.공적임대주택의 주택시장내 기능에 대하여 = Three Essays for the Development of the Construction and Real Estate Industry (1. About The Construction and Real Estate Finance improvement, 2. About The Construction Guarantee Pricing system, 3. About The role of Public House in Housing market)

국문 초록 (Abstract)

건설·부동산 산업 발전을 고려한 세 가지 연구를 모았다. 첫 번째 연구는 건설·부동산 산업의 안정적 성장을 유도할 수 있는 건설·부동산 금융에 관한 것이다. 실물과 금융의 관계에서 과잉금융과 과소금융 모두 실물생산에 부정적 효과를 낼 수 있다. 우리나라의 건설·부동산 산업은 지난 20여 년간 생산구조나 금융에서 상당한 변화를 보였다. 건설·부동산 생산구조의 변화 가운데 금융은 간접투자, 자산유동화 등의 기법이 정착되면서 결과적으로 금융수급채널이 확대되고 생산에 투하된 자금의 안정성과 수익성을 담보하기 위한 신용보강상품들을 선보였다. 지난 10년간 건설기업(337개사)의 성장과 금융의 관계를 실증분석한 결과 대형·고신용도 기업과 소형·저신용 기업에서 금융의 성장효과가 공히 음의관계를 띠는 것으로 나타났다. 반면 중형·중상위 신용도의 기업에게 금융은 기업성장을 유도하는 양의 관계를 보였다. 대형·고신용 기업들이 과잉금융 상태에 이르렀다면 소형·저신용 기업은 금융접근의 제약과 높은 거래비용 등으로 금융의 성장효과를 구가하지 못하고 있음을 추정할 수 있다. 결론적으로 건설·부동산 산업에 필요한 금융개선 대안으로 1)건설·부동산 자산의 전문유동화 기구 신설과 2)민간투자 정보시스템 구축, 3)역무이행 조건부 우선매입확약 상품과 지역개발기금을 활용한 매칭펀드 조성을 제안하였다.
두 번째 연구는 건설보증의 가격결정 방법론을 다루고 있다. 건설보증은 역사적으로 오랫동안 활용되면서 근대에 와서 각국의 공공인프라 건설에 투입되는 재정을 지키는 담보장치로서 제도적 근거를 확보해 왔다. 건설자본을 완성하려면 일정한 시간이 소요되는데 이때 생산주체와 공급자 간 다양한 채권-채무관계가 발생한다. 건설보증은 채권자를 보호할 수 있는 담보이자, 채무자에게 부족한 신용을 보강하여 거래 성사를 촉진한다. 건설보증의 다양한 활용에도 불구하고 적정 보증가격에 관한 연구가 충분치 않은 것이 사실이다. 본고에서는 건설보증의 적정가격은 채무자인 건설기업의 부도가능성이라는 원칙적 명제로부터 그간 신용위험과 시장위험의 결합형태로 다뤄져 온 보증위험 접근 방법과 보증가격 영향요인을 탐색하는 행동경제학적 분석을 살폈다. 이 두 가지를 바탕으로 경제변수 중심의 부도율 모델을 실증분석으로 추정하고 이를 보완하는 정성적 요인 중심의 부도모형을 결합한 융합 모델을 제시하였다.
세 번째 연구는 주택시장 내 공적임대주택의 기능에 관한 것이다. 자산차익을 공적으로 소유하는 대신 주택의 사용가치에 집중한 재화로서 공적임대주택이 주택가격 및 시장구조와 어떠한 관계를 갖는지를 살피고자 수도권 61개 기초단체를 대상으로 지난 5년간의 데이터를 통해 분석하였다. 분석결과 주택매매가격지수(종속변수)는 주택수요 요인인 인구, 소득 (1인당 지역총생산), 대출잔액과 유의한 양의관계를 보였으며, 공급요인인 주택 수, 공적임대주택 비중과는 유의한 음의관계를 보였다. 이는 기존 연구들에 의해 확인된 ‘공적임대주택이 주변 지역의 주택가격에 영향을 준다’는 점으로부터 진일보하여 거시적으로 주택시장 구조 차원에서 공적임대주택이 일정 정도 시장가격 안정화 기능을 수행할 수 있다는 점을 시사한다. 주택시장 점유구조(HHI지수)와 주택가격은 미미한 음의 관계를 보이는 것으로 분석되었는데 이는 공적임대주택이 단순히 주거약자를 보호하는 데에만 그 활용가치가 있는 것이 아니라 시장가격 안정화 기능으로 확장될 수 있음을 시사한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

I collected three studies considering the development of the construction and real estate industries. The first study is about construction and real estate finance that can induce stable growth of the construction and real estate industry. In the relationship between real economy and finance, both excess and under finance can have a negative effect on real production. Korea's construction and real estate industry has seen significant changes in production structure and finance over the past 20 years. In the midst of changes in the construction and real estate production structures, in the finance sector, techniques such as indirect investment and asset securitization were established. As a result, financial supply and demand channels expanded and credit enhancement products were introduced to ensure the stability and profitability of the funds invested in production.
As a result of empirical analysis of the relationship between the growth of construction companies (337 companies) and finance over the past 10 years, it was found that the growth effect of finance had a negative relationship between large and high-credit companies and small and low-credit companies. On the other hand, finance showed a positive relationship in inducing corporate growth for mid- and upper-middle-class companies. If large, high-credit companies have reached a state of excess finance, it can be inferred that small/low-credit companies are unable to achieve the financial growth effect due to restrictions on financial access and high transaction costs. In conclusion, as an alternative to financial improvement necessary for the construction and real estate industries, 1) establishment of a specialized securitization organization for construction and real estate assets, 2) establishment of a private investment information system, 3) a matching fund using products with a conditional priority purchase confirmation for service performance and regional development funds composition was proposed.
The second study deals with the pricing methodology of construction guarantees. Construction guarantees have been used for a long time historically, and in modern times, they have secured institutional grounds as a security device to protect the finances invested in each country's public infrastructure construction. It takes a certain amount of time to complete construction capital, and at this time, various bond-debt relationships occur between producers and suppliers. Construction guarantees are collateral that can protect creditors, and facilitate transactions by reinforcing insufficient credit for debtors. It is true that, despite the various uses of construction guarantees, there are not enough studies on the appropriate guarantee price. In this paper, from the principle proposition that the fair price of construction guarantees is the possibility of default by the debtor construction company, the guarantee risk approach, which has been treated as a combination of credit risk and market risk, and behavioral economic analysis exploring the factors influencing the guarantee price were examined. Based on these two factors, an empirical analysis was used to estimate the default model centered on economic variables, and a convergence model combined with a qualitative factor centered default model was proposed.
The third study is about the function of public rental housing in the housing market. In order to examine the relationship between public rental housing and housing price and market structure as a product that focuses on the use value of housing instead of publicly owning asset gains, we analyzed data from 61 basic organizations in the metropolitan area over the past five years. did As a result of the analysis, the housing sale price index (the dependent variable) showed a significant positive relationship with the housing demand factors such as population, income (regional gross domestic product), and loan balance, and was significant with the supply factors such as the number of houses and the share of public rental housing. showed a negative relationship. This is a step forward from the fact that 'public rental housing affects the housing price in the surrounding area' confirmed by previous studies. points to the point It was analyzed that the structure of housing market share (HHI index) and housing price had a slight negative relationship, which indicates that public rental housing is not only useful for protecting the housing disadvantaged, but can also be expanded as a market price stabilization function. suggests

목차 (Table of Contents)

• 1논문: 건설부동산 산업 성장을 위한 금융 개선방안에 관한 연구
• 제1장 서론 1
• 제2장 선행연구 고찰 5
• 제1절 금융과 경제성장의 관계 5
• 1. 금융과 경제성장의 상호작용 5
• 2. 금융기능의 혁신 9
• 3. 건설금융의 혁신방안 12
• 제3장 건설부동산 산업 생산구조 변화 16
• 제1절 건설기업의 폭증-하도급 생산구조의 고착 16
• 1. 수주경쟁심화 및 수익성 악화 18
• 2. 수주액과 기성액의 괴리 증가 19
• 3. 하도급 구조의 고착 20
• 제2절 건설생산 조달재원의 변화 22
• 1. 공공사업: 재정투자(사회간접자본시설 등)의 효율성 추구 24
• 2. 민간사업: 수익성 창출을 위한 전문적 수행체계 구축 27
• 제3절 건설생산물의 노후화 심화 29
• 1. 인프라의 노후화 심화에 따른 관리체계 필요성 증대 32
• 2. 노후 주거 재생사업의 확산 34
• 제4장 건설부동산 금융 실태분석 35
• 제1절 건설부동산 경제와 건설부동산 금융의 정의 35
• 제2절 건설부동산업에 대한 직간접 금융 개황 39
• 제3절 PF와 간접투자를 통한 건설부동산금융의 공급 채널 확대 41
• 제4절 부동산신탁 및 자산유동화를 통한 금융 수요장치 확대 46
• 제5절 개발금융의 신용보강(Credit Enhancement) 상품 부각 50
• 제5장 건설금융의 건설기업 성장효과 실증분석 60
• 제1절 실증분석 60
• 1. 분석개요 60
• 2. 변수선정 및 모형구성 61
• 3. 분석결과1기업자산규모 기준 63
• 4. 분석결과2기업신용도 기준 69
• 제2절 실증분석의 시사점 74
• 제6장 대안 및 결론 76
• 제1절 건설부동산 경제 성장을 유도한 금융 개선방안 76
• 1. 건설부동산 자산 전문유동화 기구 신설 77
• 2. 건설부동산 산업의 미래를 고려한 금융상품 다변화 82
• 1) 민간건설사업: 금융공급 대중화를 결합한 상품개선 83
• 2) 노후(주거)시설: 지역재생 매칭펀드 투자방식 다변화 86
• 3. 사업정보 접근성 증대 91
• 제2절 연구의 요약 94
• 제3절 연구의 의의 및 한계 99
• 참고문헌 101
• Abstract 106
• 2논문: 건설보증 위험 및 보증가격 결정체계에 관한 연구
• 제1장 서론 110
• 제1절 연구의 배경 110
• 제2절 연구의 구성 114
• 제2장 이론적 배경 및 선행연구 고찰 115
• 제1절 건설보증의 개념 115
• 제2절 건설보증의 기능과 리스크 특성 116
• 제3절 보증과 보험의 차이 122
• 1. 법률적 관점 122
• 2. 경제적 관점 123
• 3. 사회적 관점 125
• 4. 운영원리에 의한 보증과 보험의 차이 127
• 제3장 건설보증 위험의 가격결정 이론 132
• 제1절 부도위험 접근법 133
• 1. 개념과 선행연구 고찰 133
• 2. 축약(통합)형 모델의 사례 140
• 3. 손실규모에 따른 보증사업자의 자본과 보증가격 144
• 제2절 행동경제학적 보증가치 결정법 148
• 1. Auction Game 이론에 의한 보증가치 결정요인 148
• 2. Evolve Game 이론에 의한 보증가치 결정요인 153
• 제3절 각 방법론의 비교평가 162
• 제4장 건설보증 위험추정 실증분석 및 융합모델 164
• 제1절 부도위험 산정 모델추정 164
• 1. 분석개요 164
• 2. 분석결과 167
• 3. 경기상태별 설명변수의 부도영향 비교 170
• 제2절 건설보증 가격산정 융합모델 추정 174
• 1. 개요 174
• 2. 1단계 기업종합평가 176
• 3. 3단계 가중위험평가 182
• 제5장 결론 186
• 제1절 연구의 요약 186
• 제2절 연구의 한계 193
• 참고문헌 195
• 부록: 건설기업 부실예측 사전후 평가를 위한 FGI조사 200
• Abstract 208
• 3논문: 패널모형을 이용한 지역별 공적(공공)임대주택 비중이주택가격에 미치는 영향 : (수도권 61개 지역을 중심으로)
• 제1장 서론 212
• 제1절 연구의 배경과 목적 212
• 제2장 이론적 배경 215
• 제1절 공적임대주택의 개념 논의 215
• 제2절 주택시장 구조의 특성과 거래제약성 217
• 제3장 선행연구 검토 221
• 제4장 실증분석 225
• 제1절 Data 및 모델설명 225
• 제2절 분석모형 229
• 제3절 분석결과 232
• 제5장 결론 239
• 참고문헌 242
• Abstract 244

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63. 건설경제의 어제와 오늘, 우리가 사는 집과 도시, 지식과감성, 민인식 최필선, 고급 통계분석, 김갑진, 지필미디어, 2019, , 2019

64. 거시경제요인을 고려한 건설보증의 신용리스크 측정에 대한 실증분석; 건설공제조합 건설보증을 중심으로, 김갑진, 석사학위 논문, KAIST, , 2011

65. 사회적 혼합이 거주자의 사회적 배제와 주변 주택가격에 미치는 영향. 서울시 50년 공공임대주택을 중심으로,, 김주진, 서울대학교 박사학위논문, , 2007