택지개발 지구 내 소규모 점포주택의 사업성 분석 = A feasibility analysis of the profitatility for small-scaled commercial and residential buildings in the land development district

국문 초록 (Abstract)

1980년도 후반부터 꾸준하게 개발되기 시작한 점포겸용 단독주택(이하 ‘점포주택’으로 함)은 주거문제를 해결하면서 고정적인 수입을 얻고자 하는 수요를 충족시키고 있는 건축물이다. 택지개발지구 내 단독주택용지가 원래 목적인 단독주택지로의 이용보다 상가형인 점포주택지로의 사용이 증가하고 있는 바 점포주택의 수익성과 사업성에 그 비중이 더해지고 있다.
택지개발촉진법 시행령 개정 (03.6.13)에 따라 점포주택을 허용하는 기준이 강화되었으며 2011년 5월 1일 정부는 전월세 주택난 완화를 위해 택지지구 내 단독주택 가구수 제한규정 폐지 및 최고 층수의 3층에서 4층으로 완화 등 정치, 경제적 상황에 따라 그 법규 및 지침 등을 변경하였다. 그러나 이는 건축물의 외적 환경요인의 기준변동일 뿐 투자처로서의 정보 및 기준은 전무한 상태이다.
향후 수익성 창출에 영향을 미치는 점포주택지의 여러 영향요인들에 대한 조사, 분석 및 기준의 부재에 따라 향후의 수익성이 요행에 의해 결정되는 문제점이 대두되고 있다. 이에 본 연구는 투자를 위한 정확한 근거 및 이를 위한 중요한 영향요인들을 조사, 분석하여 건전하고 공정한 투자가 보장되도록 기존의 문제를 해결하고자 한다.
본 연구 수행을 위하여 경기도 고양 삼송지구를 선정하여 택지개발지구내 점포주택지를 분양택지 측면, 법규측면 및 경제 시공성 측면의 여러 영향요인으로 조사 분석하였다. 이를 통해 동일면적 동일택지분양가 및 도시건축적 유사조건의 점포주택지 임에도 접도유형에 따른 부설주차장 설치기준 적용 영향요인에 따라 거의 토지분양가에 이르는 금액의 20년 수익성 편차를 확인하였다.
이에 본 연구를 통해 수익성에 큰 영향을 미치는 법규 및 지침간의 편차가 조정되거나 택지개발지구 택지분양가에 수익성이 반영된 분양가 산정기준이 새로이 제시되기를 기대한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 1
• 1.2 연구 범위 및 방법 2
• 제2장 이론적 고찰 및 점포주택 개발현황과 문제점 5
• 2.1 이론적 고찰 5
• 2.1.1 용어의 정의 5
• 2.1.2 택지개발지구 점포주택지 관련법 및 지침 6
• 2.2 점포주택지 지구단위계획 수립현황 7
• 2.2.1 사업시행 시기별 건축물규모 9
• 2.2.2 사업시행 지역별 건축물의 규모 10
• 2.3 점포주택지 지구단위계획의 영향요인 및 개선방향 12
• 제3장 택지 개발 지구 내 소규모 점포주택 유형 영향요인 14
• 3.1 사례지구 개요 14
• 3.1.1 고양 삼송 택지개발지구 개요 14
• 3.1.2 고양삼송지구 택지개발사업 개발계획 배치도 15
• 3.1.3 고양 삼송 택지개발지구의 조사 분석한 점포주택의 범위 15
• 3.2 분양 택지 측면 16
• 3.2.1 면적 및 장단 비율별 택지 유형 검토 16
• 3.2.2 접도 향별 택지 유형 검토 16
• 3.2.3 접도 면수 및 도로 폭별 택지 유형 검토 17
• 3.2.4 보도 유무별 택지 유형 검토 17
• 3.3 법규 측면 21
• 3.3.1 건축법규 검토 21
• 3.3.2 주차장 설치 법규 검토 21
• 3.3.3 기타 지침 및 법규 검토 32
• 3.4 경제성 및 시공성 측면 33
• 3.4.1 경제성 검토 33
• 3.4.2 시공성 검토 33
• 제4장 접도 유형별 공사원가, 수익성 분석 및 사례 분석 35
• 4.1 분양 택지 접도 유형에 따른 주차장 설치 유형 검토 35
• 4.1.1 택지개발지구 내 소규모 점포주택 유형 영향요인 분석 35
• 4.1.2 분양 택지 접도 유형에 따른 주차장 설치 유형 검토 38
• 4.2 주차장 설치 유형별 공사원가 및 수익성 분석 43
• 4.2.1 수익성 분석 기준검토 43
• 4.2.2 주차장 설치 유형별 공사원가 및 수익성 분석 48
• 제5장 결론 및 제안 58
• 참고문헌 60
• 부 록 62
• 感謝의 글