소규모 국유 잡종재산 개발용도 평가기준 연구 : 서울시 사례를 중심으로 = A Study on the Evaluation Standards for the Development of Small Scale Government Property with No Specific Purposes:the Case of Government Properties Located in Seoul City

국문 초록 (Abstract)

1994년 국유재산의 정책기조를 종전의 유지ㆍ보존에서 확대ㆍ활용으로 전환하고 국유지 신탁개발제도의 도입 등을 추진하였으나 개발을 위한 제도적 뒷받침이 부족하고 국유 잡종재산 관리를 주로 지방자치단체에 위임함에 따라 국유재산을 개발·활용한 실적이 별로 없었다. 이에 1994년 말 국유재산법을 개정하여 국유지 위탁관리기관(자산관리공사, 토지공사)을 통해 유휴 국유지를 개발할 수 있는 법적 근거를 마련하였고, 위탁관리기관이 국가로부터 관리를 위탁받은 국유지에 건물 등을 신축하여 임대한 후 그 수익을 국가에 교부할 수 있는 제도를 도입하였다.
국유재산법의 개정은 국유재산 개발의 다양화를 가져왔고, 2007년 공간적으로 분산되어 보존이 부적합한 330㎡ 이하 소규모 국유지의 효율적 관리 및 개발방안에 관한 연구가 자산관리공사에 의해 이루어졌다. 이에 앞으로 다양한 방면으로 국유지 개발이 이루어질 것으로 보인다. 국가가 객관적 기준에서 국유지를 개발할 수 있도록 하기 위해서는 전문기관에서 개발의 필요성, 위치와 규모의 적정성, 향후 시설관리방안 등 종합적인 기준을 적용하여 국유재산이 위치한 지역에 꼭 필요한 용도로 개발이 이루어져야 한다.
따라서 본 연구에서는 기존 용도결정 기준이 한정적이고 비계량적인 문제점을 개선하여, 보다 과학적이고 계량화된 의사결정기준을 제시하고자 하였다. 그러기 위해서 우선 관련 전문가와의 설문조사를 통해 개발용도 평가대상 항목을 추출하였다. 선정된 항목은 AHP(Analytic Hierarchy Process)기법을 활용하여 총 3단계의 계층을 구성하였다. 가장 상위의 항목은 일반적 목적성, 지역의 고유성, 사업의 적합성 총 3개의 영역으로 구성하였다. 그 다음 단계는 상위 항목의 세부항목으로 구성되어 있고, 최하위 단계는 소규모 국유 잡종재산에 개발 가능한 용도의 집합으로 구성되어 있다.
상기의 계층구조를 바탕으로 전문가집단의 설문을 통하여 중요도 및 결정 값을 산정하였다. 그 다음 단계로는 개발 가능한 용도의 배점을 평가 하여 용도별 순위를 결정하였다. 따라서 본 연구에서는 기존 경험과 직관을 바탕으로 개발사업자의 주관이 가미된 사업타당성 분석의 의사결정기준에서 벗어나 정성적인 내용을 최대한 정량화하였다. 그러므로 개발사업자 및 관련자들의 개인차 및 직관, 경험에 의한 의사결정을 배제한 보다 객관적이고 계량적인 개발용도 평가기준을 제시할 수 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In 1994, the central government of Korea adopted the state land trust development system to promote the utilization and development of government properties with no specific purposes. This represented a sharp transition from the previous policy emphasizing the maintenance and preservation of government properties with no specific purposes. However, there have been a few cases reported successfully developed and utilized so far due to the lack of incentives and legal foundations to promote the development of government properties effectively.
With revision of state asset management law at the end of 1994, the legal basis for developing idle state lands through state land management organizations (Korea Asset Management Corporation, Korea Land Corporation) was established. Thus the system where consigned management organizations can construct buildings on the state lands that are entrusted from the state and return the rental proceeds from the buildings to the state was introduced.
The revision of the state asset management law brought about diversified development of state-owned assets. In 2007, KAMCO(The Korea Asset Management Corporation) conducted a study on the efficient development and maintenance of small-scale government properties with less than 330㎡ in size that are scattered and difficult to manage. This can be a starting point for developments of state lands for public interests.
In order for the government to develop government properties under the objective basis, developments of state-owned assets should be made considering the needs of the region where the property is located. The expert organizations’comprehensive standards such as necessity of development, appropriateness of location and scale, ways for managing facilities in the future should also be in consideration.
Accordingly, this study attempted to suggest more scientific, specified and quantified standards for decision-making by improving the existing problems of limited and non-quantitative standards for deciding the use of government properties. To accomplish the purpose of the study, the questionnaire survey was conducted and the data from the survey was analyzed using AHP (Analytic Hierarchy Process) method.
The survey data was consisted of the following stages: the selected items are composed of strata of total three stages. The uppermost item is composed of total three areas of general purposes, regional uniqueness, and project appropriateness. The next stage is composed of detailed items of the higher item and the lowest stage is composed of the collection of the development usages for small-scale state land with no specific purposes.
The study results suggest that the importance and decisive values can be induced through AHP process based on the above-mentioned stratified structure. And then, ranks by usage can be determined by allotting scores to the available development usages. As shown in this study, the analytical contents are quantified to overcome the existing standards for decision-making with the developer's subjectivity based on the personal experience and intuition.
Although the study shows the possibility of applying AHP process to support the decision of development use for a specific government property, more case studies will be needed to validate the result of this study with less than 20 survey samples.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 필요성 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 4
• 제2장 소규모 국유 잡종재산의 이론적 배경 6
• 제1절 소규모 국유 잡종재산의 의의 6
• 1. 국유 잡종재산의 개념 6
• 2. 국유 잡종재산의 성립요건 6
• 3. 국유 잡종재산의 본질과 기능 9
• 제2절 소규모 국유 잡종재산 개발용도 11
• 1. 국유 잡종재산 관리방법 11
• 2. 국유 잡종재산의 개발방법 16
• 3. 국유 잡종재산의 개발용도 19
• 제3절 소규모 국유 잡종재산 평가기준 22
• 1. 국유 잡종재산의 개발 적합지 기준 22
• 2. 국유 잡종재산의 매각 및 교환 적합지 기준 31
• 3. 국유 잡종재산의 대부 적합지 기준 32
• 4. 개발적합지의 개발용도 평가 기준 33
• 5. 국유 잡종재산 개발에 관한 선행연구 검토 38
• 제3장 소규모 국유 잡종재산의 현황 및 개발 사례 분석 41
• 제1절 소규모 국유 잡종재산 현황 41
• 1. 소규모 국유 잡종재산 분포 현황 41
• 2. 개발 가능한 소규모 국유 잡종재산 현황 43
• 제2절 외국의 국유재산 개발 사례 45
• 1. 영국의 국유재산 개발 사례 45
• 2. 미국의 국유재산 개발 사례 46
• 3. 일본의 국유재산 개발 사례 47
• 4. 외국의 국유재산 개발 사례의 시사점 51
• 제3절 국내 국유잡종재산 개발 사례 52
• 1. 국내 국유재산 개발 동향 52
• 2. 남대문 세무서 개발 사례 56
• 3. 가산동 개발 사업 사례 59
• 4. 국내 국유재산 개발 사례의 시사점 60
• 제4장 평가기준 설정을 위한 실증분석 61
• 제1절 분석의 틀 61
• 1. 자료구성 및 수집 61
• 2. 조사절차 및 자료처리 65
• 제2절 개발용도 우선순위 평가기준에 관한 실증분석 65
• 1. 분석개요 65
• 2. 분석결과 68
• 3. 개발용도 평가기준의 활용 73
• 제5장 결론 및 정책적 시사점 77
• 제1절 연구의 요약 및 결론 77
• 제2절 연구의 한계 및 향후 과제 78
• 참고문헌 79
• 부록 81
• ABSTRACT 85