상가권리금계약과 권리금분쟁에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

상가권리금이란 주로 도시의 토지 또는 상가건물의 임대차에 부수해서 그 부동산이 갖는 특수한 장소적 이익 내지 특수한 권리이용의 대가로 지급되는 건물자체의 사용수익을 제외한 금전을 말하는데, ‘유·무형의 재산상 이익에 대한 양도대가 내지 일정기간의 이용대가’라고 할 수 있으며, 상가권리금을 주고받기로 하는 당사자간의 약정을 상가권리금 계약이라고 한다. 상가권리금은 사회에서 널리 이루어지고 있는 관행으로서 사실인 관습이라고 할 수 있는데, 그럼에도 우리법에서는 권리금을 명문으로 규율하는 법은 아직까지 없으며, 권리금 및 권리금계약에 대한 연구도 아직 미흡한 편이다. 따라서, 본 논문에서는 상가권리금계약의 법적 성질 및 권리금분쟁 시 법률관계 등 권리금과 관련된 법적인 문제에 대해서 고찰해 보고자 하였다.
권리금계약은 임차권양도계약, 임대차계약 또는 전대차계약과는 독립된 계약이면서도 이들 계약에 부수해서 이뤄지는 종된 계약으로서 유효한 임차권양도계약 또는 임대차계약 등을 전제로 한다. 권리금계약은 구체적 내용에 따라 법적성질이 달라질 수 있는데, 유·무형의 재산적 이익을 ‘양도’할 경우에는 ‘매매’계약으로서, ‘이용에 제공’하는 경우에는 ‘임대차’계약으로서의 성질을 지닌다. 권리금계약의 ‘매매’와 ‘임대차’로의 법적 성질 구분은 반환청구권과 관련한 법리 구성에서 차이를 보이게 된다.
권리금 분쟁은 주로 임대차가 종료하여 임차인이 다른 임차인 등으로부터 권리금을 회수할 기회를 상실하는 경우에 발생하는데, 임대차기간이 만료하여 종료한 경우와 임차권양도계약·임대차계약의 무효·취소 및 권리금계약의 무효·취소되는 경우의 법률관계는 달라진다. 따라서, 본 논문에서는 먼저 유효한 권리금계약에 기초하여 권리금반환청구권이 인정되는지를 살펴보고, 이후 권리금계약이 무효가 된 경우에는 어떻게 될 것인지, 또 권리금계약 외에 다른 민법규정에 의해 권리금을 회수할 수는 없는지 검토해보았다.

권리금반환청구권의 성부는 제일 먼저 당사자 약정이나 상관습에 의한다. 그러나, 당사자 약정이나 상관습이 없을 경우에는 권리금계약의 법적 성질에 따라 판단하여야 한다.
‘매매’의 성질을 지닌 권리금계약 시에는 권리금목적물의 양수인은 상가임대차가 종료되어 권리금회수기회를 상실하더라도 권리금반환청구를 할 수 없다. 다만, 권리금의 목적물이 제3자에게 권원 없이 귀속될 경우 부당이득으로서 반환을 청구할 수 있으며, 권리금 회수 기회의 상실이 타인의 고의·과실 있는 위법행위에 의할 경우 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있을 것이다.
‘임대차’의 성질을 지닌 권리금계약 시에는 권리금의 목적물을 약정기간 동안 유효하게 이용하였을 경우에는 권리금 반환청구를 할 수 없으나, 약정기간만큼 사용하지 못하였을 경우에는 남은 기간만큼의 권리금의 반환을 청구할 수 있다.
요컨대, 당사자가 계약상 반환청구권을 약정하였거나 약정이 불명확할 경우 임대차의 성질을 지닌 권리금계약 시 예외적으로 반환청구권이 인정될 수 있다. 다만, 이때의 반환청구권은 채권적 청구권으로서 계약당사자에게만 인정되는 한계가 있다.
그 외에 임차인은 권리금계약이 무효인 경우에는 부당이득의 법리에 의해 권리금을 반환받을 수 있으며, 기타 불법행위, 비용상환청구권, 매도인의 담보책임 등 민법의 규정에 의해서도 권리금 상당액을 회수할 수 있는 방법이 있다. 특히 이 경우는 계약 당사자가 아닌 경우에도 회수할 수 있는데 의미가 있다.
마지막으로 본 논문에서는 권리금제도의 문제점과 개선방안에 대해 간략이 첨언하였던 바, 앞에서 살펴본 것을 기초로 할 때 권리금 반환을 위해서는 권리금반환약정이 중요하지만 거래현실에서는 상가임대차시 권리금계약 내용이 계약서 등에 명시적으로 표현이 되지 않는 등 임차인 입장에서는 권리금 회수기회를 보장받기 어렵다고 볼 수 있다. 따라서, ‘상가임대차표준계약서 제정’, ‘임대차존속기간의 보장’ 등의 검토 필요성을 제기하는 바이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 목적 1
• 제2절 연구의 방법 2
• 제2장 권리금의 개념, 종류 및 수수실태 4
• 제1절 권리금의 개념 4
• 1. 의의 4
• 2. 연혁 5
• 3. 외국과의 비교 6
• 가. 영국 6
• 나. 프랑스 8
• 다. 독일 9
• 라. 일본 9
• 마. 검토 10
• 4. 소결 11
• 제2절 권리금의 종류 11
• 1. 지역권리금 13
• 2. 영업권리금 13
• 3. 시설권리금 14
• 4. 허가권리금 14
• 5. 복합적 권리금 15
• 6. 기타 (전불적 권리금) 15
• 제3절 권리금의 수수실태 16
• 1. 권리금 실태조사 현황 16
• 가. 권리금에 대한 법경제학적 접근 17
• 1) 설문조사 17
• 2) 실증분석 19
• 나. 소상공인 권리금 실태조사 및 정책방안 연구보고서 20
• 1) 개요 20
• 2) 조사 결과 20
• 다. 상가건물임차인의 행태분석에 관한 연구-권리금을 중심으로 24
• 1) 개요 24
• 2) 조사결과 24
• 라. ’08년 상가건물 임대차 실태조사 결과 25
• 1) 개요 25
• 2) 조사 결과 25
• 2. 실태조사 분석 26
• 가. 권리금 현황 26
• 나. 권리금 분쟁 28
• 3. 소결 29
• 제3장 권리금 계약의 법적 성격 31
• 제1절 권리금 계약의 의의 31
• 제2절 권리금 계약의 목적 31
• 1. 유형물 32
• 2. 무형적 재산가치 32
• 가. 장소적 이익 32
• 나. 영업노하우·신용·거래처 등 33
• 다. 허가권 34
• 라. 기타 34
• 제3절 권리금계약의 당사자 35
• 1. 임대인과 임차인간의 권리금 계약 35
• 2. 임차인과 전차인간의 권리금 계약 36
• 3. 임차권 양도인과 임차권 양수인간의 권리금 계약 36
• 4. 기타 37
• 가. 상가개발업자/임대분양대행업자와 임차인 사이의 권리금 계약 37
• 나. 허위의 권리금계약자 38
• 제4절 권리금 계약의 법적 성질 38
• 1. 독립성 및 부종성 39
• 2. 매매 또는 임대차 40
• 3. 검토 42
• 제5절 권리금계약의 법적 효력 43
• 제4장 권리금에 관한 분쟁과 회수의 문제 44
• 제1절 권리금 분쟁의 유형 44
• 1. 임대인의 의사에 따라 임차인이 권리금을 회수하지 못하는 경우 44
• 2. 보장된 임대차 기간 전의 임대차 계약 종료 45
• 3. 재건축/재개발/리모델링 45
• 4. 검토 46
• 제2절 권리금 회수에 대한 선행연구 검토 46
• 제3절 권리금계약이 유효한 경우 49
• 1. 권리금반환청구권의 성립요건 49
• 가. 당사자 약정에 따른 반환청구권의 검토 49
• 나. 권리금계약의 법적 성질에 따른 반환청구권의 검토 50
• 1) 매매계약의 성질을 지닌 권리금 계약시 51
• 2) 임대차계약의 성질을 지닌 권리금 계약 시 51
• 3) 권리금의 목적물에 따른 구체적 검토 52
• 다. 판례의 태도 54
• 라. 소결 57
• 2. 권리금반환청구권의 법률효과 57
• 가. 동시이행항변권 57
• 제4절 권리금계약이 무효인 경우 59
• 1. 권리금계약이 무효 또는 취소된 경우 59
• 2. 임대차계약이 무효 또는 취소된 경우 61
• 제5절 민법규정에 의한 해결 61
• 1. 비용상환청구권 및 부속물매수청구권 61
• 가. 비용상환청구권 61
• 1) 필요비 61
• 2) 유익비 62
• 3) 비용상환청구권의 효과 62
• 나. 부속물매수청구권 63
• 1) 의의 63
• 2) 비용상환청구권과의 관계 64
• 다. 검토 65
• 2. 매도인의 담보책임 65
• 3. 불법행위 67
• 제6절 법정책적 개선방안 68
• 1. 권리금 제도의 문제점 68
• 가. 권리금 계약 체결시 문제점 68
• 나. 민법상 규율의 문제점 69
• 2. 권리금 제도의 개선방안 70
• 가. 상가임대차 표준계약서의 제정 70
• 나. 임대차 존속기간의 보장 71
• 다. 영업재산보상방안의 도입 검토 72
• 라. 제한적 반환청구권 73
• 마. 비용상환청구권과 부속물매수청구권의 적용 확대 73
• 바. 권리금회수보장보험제도 74
• 사. 권리금의 상한선 제한 74
• 아. 권리금계약과 정보제공의무 74
• 자. 재건축, 재개발과 권리금 75
• 차. 소결 76
• 제5장 결론 78
• 참고문헌 80