젠트리피케이션으로 인한 주변 주거지역 거주자들의 주거만족도에 대한 분석

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In the past 20 years in Seoul, South Korea, there have been continuous changes on deprived urban spaces, and now the urban trend that began with redevelopment is proceeding to regeneration. Especially, in recent times, a term "Gentrification" is gaining a massive social attention through media, such as news, internet, and newspapers. Gentrification in South Korea occurred in the following way. First, deprived and instinctive streets transformed into attractive streets by appending cultural elements, and it led to commercial vitalization. Because of vitalization, the average rent of the town increased exponentially, and the existing tenants who could not afford the rent had to leave the town. Then, franchise markets that could afford the high rent took places in vitalized streets. This is how gentrification occurs in South Korea, and, because both positive and negative impacts can be produced in the process of gentrification, many scholars are proceeding related researches regarding current circumstances. However, most researches are only covering subjects related to the trends of gentrification, changes in physical environment, and process of commercialization, and researches on resident, which is the most essential element in urban space, are not proceeded in this field. Consequently, this study attempted to put more emphasis on the residents living in the area than on the physical and commercial aspects, and, thus, this study is considered to be a significant research for continuous improvement of the area.
The purpose of this study is to reduce negative impacts of commercial gentrification on residents. To this end, first, it investigated general impacts of gentrification on the area. Then, it examined the elements that influence on the degree of satisfaction of residents, and, through factorial analysis, it verified the effects of gentrification on the study area.
The process of the research is as follows. First, it observed general impacts of commercial gentrification on the area and elements that affect the degree of satisfaction of residents through literature review. Second, it sorted gentrification areas in Seoul into 6 potential study areas, and then, by investigating the rate of change of restaurants and lodging businesses, it selected Yeonnam-dong and Itaewon 2-dong as the final study areas. After selecting study areas, it conducted time-series analysis on physical and non-physical impacts, using the existing impacts of gentrification. Then, to analyze the degree of satisfaction, it conducted a survey on residents who lived in the study areas for more than 5 years. Finally, based on the survey results, it operated paired t-test, analysis of frequency, factor analysis, and multiple regression analysis.
As a result of the research, first of all, by using cross-section analysis, it could confirm drastic changes of multiple indicators that happened in a specific point of time. Number of general and resting restaurants increased rapidly, and, accordingly, number of building permission, deals, and official land values increased. Also, total population of the study areas had decreased, but, as the time passed, the study areas became known through various types of media, and floating population increased, which also shows the progress of commercialization in the study areas.
Second, this study explored for a change in the degree of satisfaction of residents using surveys. It was determined that the changes caused by commercial gentrification affected the degree of satisfaction. Among 18 elements, 15 elements were confirmed to be statically correlated, and, generally, the degree of satisfaction decreased from 'satisfying (3.64)' to 'average (2.90)'. Observing that 10 of 15 indicators increased and 4 indicators decreased, it suggests that the impact of gentrification is not just negative.
Third, as a result of factor analysis to identify the factors that affect the degree of satisfaction of residents, it appeared that 'comfortability', 'convenience', and 'accessibility' were the most influential factors. Detailed elements of comfortability are consisted of noise pollution, public order and crime prevention, walkability, attachment to the area, pedestrian stability, and cleanliness of the streets. For convenience, it is consisted of image of the town, living conditions of the residents, convenient uses of leisure facility, and uses of cultural facility. Finally, accessibility is consisted of use of personal automobile, convenient commuting, and parking spaces.

국문 초록 (Abstract)

최근 20년 동안 서울에서는 도시 내 낙후된 공간에 대한 도시공간에 대한 지속적인 변화가 있었고, 재개발에서 시작된 도시공간 변화의 추세는 현재 도시재생으로 이어져 오고 있다. 특히 최근 들어 한국 사회에서는 ‘젠트리피케이션’이라는 용어가 매우 흔하게 들리고 뉴스, 신문, 인터넷 등의 매체를 통해서 연일 보도되는 등 사회적으로도 큰 관심을 받고 있다. 현재 우리나라에서 일어나는 젠트리피케이션 현상은 오래된 구도심 중 특색 없는 가로에 ‘문화적’요소가 첨가되어 동네에 매력적인 요소가 들어가 그 변화가 상권의 활성화로 이어지고, 상권의 활성화로 인하여 가로와 주변 부지의 땅값이 올라가게 된다. 이때에 상업가로를 활성화 시켰던 원래의 임차인들은 천정부지로 솟는 임대료를 감당 할 수 없어서 그 장소에서 퇴출당하고 그 장소에 임대료를 감당할 수 있는 여러 프랜차이즈들이 들어가는 현상을 의미한다. 우리나라에서는 소위 이러한 현상들을 ‘젠트리피케이션’이라 한다. 이와 같은 젠트리피케이션 과정에서 지역에 긍정적 및 부정적 영향들이 나타나고 있기 때문에, 많은 연구자들은 현 상황과 관련된 연구들을 진행하고 있다. 하지만, 대부분의 연구는 젠트리피케이션의 동향, 물리적환경변화, 상업화과정분석 등의 연구를 주로 다루고 있고, 도시에 있어 가장 중요한 요소 중 하나인 거주민들에 대한 연구는 전무한 실정이다. 이에 본 연구는 물리적, 상업적 관점에서 벗어나 지역에 살고 있는 주민들에게 초점을 맞추어 연구를 진행하고자 하였고, 지역의 지속적인 발전을 위해 꼭 필요한 연구라 판단되었다.
본 연구의 목적은 상업적 젠트리피케이션 현상으로 인해 지역 거주민들에게 미치는 부정적인 영향을 줄이기 위한 것이다. 이를 위해 처음으로 젠트리피케이션 현상으로 지역에 어떠한 영향을 미치는지 먼서 알아보고자 하였다. 두 번째로는 주민들의 주거만족에 미치는 영향은 어떤 요소들이 있고 이 요소들로 요인분석을 통해 지역에 어떤 영향을 미치고 있는지 검증하고자 하였다.
연구의 진행과정은 다음과 같다. 처음으로 문헌고찰 및 선행연구를 통하여 상업적 젠트리피케이션이 지역에 어떠한 영향을 미치고 있는지 알아보았고, 그리고 주민들이 영향을 받을 수 있는 주거만족도의 요소를 알아보았다. 그리고 현재 서울시 내에서 젠트리피케이션이 발생되고 있는 지역을 후보군으로 6곳의 후보지를 선정하였다. 다음으로 객관적이고 정확한 판단을 위해 젠트리피케이션 지역에서 발생하는 변화를 보고자 음식점 및 숙박업의 사업체 수의 증감률을 조사 한 결과 최근에 가장 급격하게 변하고 있는 연남동과 이태원 2동을 선정하였다. 대상지를 선정 한 후 기존의 젠트리피케이션으로 일어나는 영향으로 물리적⋅비물리적 영향들을 1차적 통계데이터로 시계열 분석 하였고, 주거만족도에 관한 분석은 지역에 젠트리피케이션 현상이 일어나기 전부터 현재까지, 5년 이상 살고 있는 주민들로 설문조사를 실시하였다. 설문조사를 바탕으로 주거만족도에 대한 paired t-teat, 빈도분석, 요인분석, 다중회귀분석의 통계분석을 실시하였다.
연구의 결과는, 처음으로 횡단면분석 결과 특정시점을 기준으로 여러 관련 지표들의 급격한 변화를 확인할 수 있었다. 일반음식점 및 휴게음식점의 개소수가 가장 먼저 급격하게 증가하였고, 그에 따라 건축허가건수와 매매건수가 증가하고 공시지가 또한 상승하였다. 또한 대상지의 인구는 전출이 늘어나고 전입은 줄어들어 지역 총 인구의 감소를 가져왔다. 이 외에 시간이 지남에 따라서 인터넷 등 여러 매체에 지역이 많이 알려지고, 대형 포털사이트 언급횟수와 유동인구가 급격하게 증가하는 것을 확인할 수 있었다. 즉, 지역의 상업화가 진행되었다고 추론할 수 있다.
두 번째로는 주민설문을 바탕으로 주거만족도의 변화를 알아보았다. 상업적 젠트리피케이션 효과에 따른 지역의 변화가 주민들의 주거만족도에 영향을 주었는데 통계적 유의수준 하에서 18개의 요소들 중 15개의 요소가 유의하게 판명되었고, 전반적 주거만족도는 만족(3.64)에서 보통(2.90)으로 하락한 것을 확인하였다. 15개의 지표 중 10개의 지표는 상승하였고 5개의 지표는 하락한 것을 보아, 젠트리피케이션의 영향이 부정적인 영향만을 가져오는 것은 아닌 것을 확인하였다.
세 번째로 지역 주민들의 주거만족도에 영향을 미친 요인을 알아보기 위한 요인분석 결과 쾌적성, 편리성, 접근성 요인 순으로 영향력 정도가 나타났다. 쾌적성의 경우 소음공해, 치안 및 방범, 보행편리성, 동네의 애착도, 보행안전성, 도로 및 보행로의 청결로 구성되어 있다. 다음으로 편리성의 경우 지역이미지, 지역주민의 주거수준, 휴식 및 여가시설 이용의 용이성, 문화시설의 이용이다. 마지막으로 접근성은 자가용의 이용, 출퇴근시 편리성, 프라이버시, 주차공간이다.