공동주택관리에 관한 비교법적 연구 = A Comparative Study on the Management System of mass housing

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purposes of this study are to anticipate demands and supplies of warehouse through the analysis of warehouse’s market tendency investigation in the environment of rapidly changing distribution market, analyze profitability of warehouse of case area, Anseong-si, and check if warehouse is valuable as investment product from an angle of supplier.
First of all, in consideration of supply and demand situation of logistics facilities, total demand of logistics facilities in 2022 is nationally about 27,941,000㎡ and area of facilities that were supplied or are planning is about 15,832,000 ㎡, so there was supplies of 56.7% in comparison with the total demands. In the future, it’s possible to supply total 12,109,000㎡ until 2022.
Demand increase of warehouse is caused by growth of parcel service market due to the increase of e-commerce business. Online shopping of 2018 was increased by 22.7% in comparison with same month of the previous year and mobile shopping was by 33.8%. Domestic parcel service market of 2017 was increased by 13.3% in comparison with the previous year, so demands of logistics warehouse will be continuously increased.
Next, in consideration of the current situation of logistics warehouse, among 2,355 logistics warehouses of the whole country in 2018, 694 warehouses that is for 29.47% are in Gyeonggi-do. And there are the most general warehouses as 522 (75.2%) and the lowest refrigerator·freezing warehouses as 57 (8.2%).
Finally, as a result of the analysis on profitability of Anseong-si logistics warehouse, IRR is 21.69%, IRR of refrigerator·freezing warehouse is 32.55%, more than demanded profitability 9%, so it’s analyzed to have profitability. IRR of refrigerator·freezing warehouse is higher than that of room-temperature general warehouse by 10.86%. Therefore, logistics warehouse was analyzed to have the value of investment product and investment demands of logistics warehouse will be high.

국문 초록 (Abstract)

공동주택은 단독주택과는 달리 공용부분의 관리를 전제로 분양한다. 그리하여 정부는 공동주택의 보다 투명하고 안전하며, 효율적으로 관리할 수 있도록 함을 목적으로 하는 「공동주택관리법」을 마련하고 있다.
동 법상 관리체계는 관리기관으로서 입주자대표회와 관리사무소장을 요건으로 하여 ‘자치관리’의 경우에는 관리사무소장이 입주민을 대표하여 관리하고, ‘위탁관리’의 경우에는 주택관리업자가 관리사무소장을 배치하여 관리하는 관리체계라 할 수 있다. 그리하여, 동 법은 관리업무의 집행을 관리사무소장에 집중하고 입주자대표회의의 지위에 대하여는 명확하지 못한 태도를 취하고 있어 입주민과 관리주체 간에 갈등을 초래하고 있다. 그리하여, 이 논문에서는 공동주택관리법상 관리체계를 분석하고, 외국의 입법례와 비교하여 그 개선점을 제시함으로써 입주자 단체의 활성화를 통한 관리의 원활을 꾀하도록 하였다.
그 구체적인 것으로서, 먼저 입주자대표회의에 관리단에 갈음하는 지위를 부여하는 동시에 권리능력 없는 사단 또는 법인으로서 실체를 갖추어 활동토록 하고,「공동주택관리법」이 정의한 ‘관리주체’는 관리업무를 주도적으로 집행하는 자를 기준으로 정의할 것이 아니라, 관리 이익 또는 비용부담의 귀속자로 정의하여 자치관리이든 위탁관리이든을 불문하고 입주자대표회의로 하도록 하였다.
또한, 입주자대표회의는 자치관리와 위탁관리를 불문하고 입주자집회, 소위 관리단 집회의 의사결정기관으로서 그 집회 결의에 갈음할 의결기관으로서의 정당성을 가지는 구성과 지위를 부여하여야 하고, 의결사항에 대하여도 관리규약, 관리비, 시설의 운영에 관한 사항 등으로 한정할 것이 아니라,「규약」으로 달리 위임한 사항을 제외하고는 관리권 전반에 미치도록 하여 의결기관으로서 정당성을 확보하도록 하였다.
그 밖에도 관리단으로서의 입주자대표회의를 비법인 사단 또는 법인으로서의 실체를 갖추도록 하여 관리업무집행에 원활을 기하는 동시에 관리에 대한 책임을 명확히 하고, 입주자대표회의 단체를 공익법인으로 법정화하여 공동주택의 효율적 관리를 위한 제도와 기술의 연구는 물론이고, 관리의 잘못으로 발생하는 책임의 분담을 기할 수 있도록 하였다.

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