부동산세제가 월세가격과 아파트가격증감률에 미치는 영향

국문 초록 (Abstract)

부동산정책은 정부가 부동산문제를 해결하기 위해 공급과 수요 측면에서 다양한 정책을 입안하고 이를 집행하는 일련의 과정으로 볼 수 있으며, 서민주거안정과 경제활성화 등에 지대한 영향을 끼친다. 본 연구는 부동산정책 중에서 그 효과성에 대한 논란이 끊이지 않고 있는 부동산세제가 실제로 주택가격에 어떠한 영향을 미치는지, 서민주거와 부동산가격 안정에 기여하는지를 살펴보았다. 이를 위해 주택에 대한 수요를 거주 목적의 수요인 주거서비스에 대한 수요와 투자 목적의 수요인 주택이라는 자산에 대한 수요로 나눠서 실증분석하였다. 분석 결과를 주거서비스 측면에서 살펴보면, 보유세, 양도소득세의 증가는 월세가격 하락에, 취득세의 증가는 월세가격 상승에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 지역경제변수인 월세거래량의 증가는 월세가격 하락에 영향을 미쳤으나, 아파트공급량은 그 효과가 상이하게 나타났다. 거시경제변수인 이자율의 증가는 월세가격 상승에, 주택담보대출은 월세가격 하락에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 다음으로 주택투자 측면에서 살펴보면, 보유세, 취득세의 증가는 아파트가격에 대해 그 효과가 혼재되어 있으며, 양도소득세의 증가는 아파트가격 상승에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 지역경제변수인 아파트공급량의 증가는 아파트가격 상승에, 아파트거래량의 증가는 아파트가격 하락에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 거시경제변수인 이자율의 증가는 아파트가격 하락에, 주택담보대출의 증가는 아파트가격 상승에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이와 같은 분석 결과에 따른 시사점은 다음과 같다. 첫째, 보유세의 증가는 월세가격의 경우에는 하락효과가, 아파트가격의 경우에는 그 효과가 혼재되어 있어, 보유세 강화가 서민주거안정이라는 정책적 목적에 기여하는지에 대해서는 면밀한 판단이 요구된다. 정부는 부동산보유세의 강화가 주거시장에서 임대인과 임차인에게 어떤 영향을 끼치는지, 부동산시장에는 어떻게 작용할지를 보다 현실적인 접근과 다양한 고려 속에서 부동산세제정책이 서민주거안정에 기여할 수 있도록 해야 할 것이다. 둘째, 양도소득세의 증가는 월세가격의 경우에는 하락효과가, 아파트가격의 경우에는 상승효과가 나타나, 개별가구의 주거여건에 따른 상반된 효과로 인해 양도소득세의 경우도 신중한 접근이 필요하다고 판단된다. 양도소득세의 경우도 원칙적 접근보다는 부동산시장의 상황, 특히 개별가구의 주거여건을 우선적으로 하는 신중한 접근이 있어야 서민주거안정에 기여할 것으로 보인다. 셋째, 서민주거와 부동산시장 안정을 위해서 부동산정책은 물론 주택공급량, 이자율 등 거시경제상황을 종합적으로 고려한 정책 조합이 시행되어야 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Real estate policies can be seen as a series of processes in which the government formulates and executes various policies in terms of supply and demand to solve real estate problems, and has a profound influence on the stability of housing for the common people and economic revitalization. This study examines how the real estate taxes, which is constantly controversial about its effectiveness among real estate policies, actually affects housing prices and whether it contributes to the stability of housing for the common people and real estate prices. For this, the demand for housing was analyzed empirically by dividing it into the demand for housing services, which is the demand for residence, and the demand for the asset, the housing, which is the demand for investment. Looking at the results of the analysis in terms of housing services, it was found that increases in property holding taxes and capital gains tax have an effect on a decrease in rent prices, and an increase in acquisition tax affects a rise in rent prices. An increase in the rent transaction volume, a regional economic variable, had an effect on the rent price decline, but the effect was different for the apartment supply volume. It was found that an increase in the interest rate, a macroeconomic variable, has an effect on the increase in rent price and a decrease in the mortgage loan. Next, in terms of housing investment, it was found that increases in property holding taxes and acquisition tax have mixed effects on apartment price, and an increase in capital gains tax affects apartment price. It was found that an increase in the supply of apartments, a regional economic variable, affects apartment price, and an increase in apartment transaction volume has an effect on a decrease in apartmentprice. It was found that an increase in the interest rate, a macroeconomic variable, has an effect on a fall in apartment price, and an increase in a mortgage loan has an effect on an increase in apartment price. The implications of this analysis result are as follows. First, since the increase in property holding taxes has a mixed effect on rent price and apartment price, a careful judgment is required as to whether the strengthening of property holding taxes contributes to the policy objective of housing stability for the common people. The government should make sure that the real estate tax policies can contribute to housing stability for the common people in a more realistic approach and various considerations on how the strengthening of real estate holding taxes will affect landlords and tenants in the housing market and how it will affect the real estate market. Second, the increase in capital gains tax has a decreasing effect in the case of rental price and a contrasting effect in the case of apartment price. In the case of capital gains tax, it seems that a prudent approach that prioritizes the situation of the real estate market, especially the housing conditions of individual households, rather than a principled approach, is expected to contribute to housing stability for the common people. Third, an appropriate policy combination must be implemented that comprehensively considers not only real estate policies but also macroeconomic conditions such as housing supply and interest rates for the common people housing and real estate market stability. When implementing real estate policies, it is judged that policy effects can be maximized when appropriate consideration of macroeconomic factors such as interest rates and money supply and a policy combination based on them are implemented.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 1
• 제2절 연구의 목적 3
• 제3절 연구의 구성 4
• 제2장 주택가격과 월세가격 현황 6
• 제1절 주택가격 6
• 1. 주택가격 추이 6
• 2. 주택거래량 추이 14
• 3. 신규 주택공급 추이 22
• 4. 시사점 23
• 제2절 월세가격 28
• 1. 월세와 전세 28
• 2. 월세가격 추이 31
• 3. 월세거래량 추이 35
• 4. 시사점 40
• 제3장 부동산세제 41
• 제1절 부동산세제의 개념과 기능 41
• 1. 부동산보유세 41
• 2. 부동산거래세 52
• 제2절 부동산세제의 현황 64
• 1. 부동산보유세 65
• 2. 부동산거래세 74
• 제3절 부동산세제의 주요 개편내용 84
• 1. 부동산보유세 84
• 2. 부동산거래세 87
• 제4장 이론모형 89
• 제1절 주거서비스 모형 90
• 제2절 주택투자 모형 94
• 제5장 실증분석 97
• 제1절 선행연구 97
• 1. 국내외문헌 97
• 2. 선행연구와의 차별성 102
• 제2절 자료와 변수 설명 103
• 1. 자료 103
• 2. 변수 설명 104
• 3. 변수 간의 관계 109
• 4. 주요변수의 추세 비교 112
• 5. 주택가격 상승에 따른 부동산세제 실효세율 변화 비교 117
• 제3절 추정 방식과 실증분석 방법 127
• 1. 추정 방식 128
• 2. 실증분석 방법 129
• 제4절 실증분석 결과 130
• 1. 기술통계량 130
• 2. 주 회귀분석 결과 132
• 3. 비교 회귀분석 결과 174
• 제6장 결론과 시사점 184
• 제1절 결론 184
• 1. 주거서비스 측면 184
• 2. 주택투자 측면 185
• 제2절 정책적 시사점 186
• 제3절 연구의 한계 187
• 참고문헌 189
• Abstract 196

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56. 양도소득세와 경제변수가 아파트가격 변동에 미치는 영향에 관한 실증 분석, 정동준, 조기제, 이선우, 부동산도시연구 제9권 제2호: 89-109, , 2017

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59. ｢부동산 보유세제의 장기적인 개편방향에 관한 연구:보유세 의 기능을 중심으로｣, 박명호, 한국조세재정연구원, , 2011

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