조합원 분양계약의 위법성 = Illegality of union installment sale contracts

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The expression “union installment sale contracts” at first can bring up the legal concept, “sales contract” or “quasi sales contract”. However, different from usual sales contract, the main purpose of the rearrangement project is to provide the members with apartments developed as a result of the project. In contrast with usual parcelling-out contracts, a management and disposal plan provides legal basis for the members of Reconstruction·Redevelopment Project to buy apartments, and members' ownership of a lot is confirmed when the plan is approved. In the same context, the price settled in the union installment sale contracts is already specified in the “articles of association and management and disposal plan” not determined by a newly settled sales contract. In spite of what is mentioned above, union installment sale contracts is often made because it moves up the due date for the alloted charge.




“The Act on Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents” divides the member's share of the expenses into “liquidation charge” and “alloted charge”. And the law regulates to collect the liquidation charge through an imposition disposition, an administrative disposition by the union. The law allows members to pay the liquidation charge in advance or installments as an exception, but these two forms of payment are not fixed in the contract. Therefore, it is hard to consider the liquidation charge clause as part of the union installment sale contracts. Similarly, the law regulates the alloted charge to be collected through an imposition disposition as well. Thus, it is against the law to privately agree to pay the alloted charge in advance or installments.




The model article of the Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs, which gives disadvantage of cash liquidation to the members who reject to enter into union installment sale contracts, is invalid. Member will be deprived of his status as a member only when it is regulated by the law. It is illegal to deprive one's status based on the model article. Even from aspect of procedure, it is against the law which enforces the resolution of general meeting in advance on the process of confirming the amount and payment due. As a result, the model article and articles of association which violate the law are invalid, and the union installment sale contracts are also invalid for reasons mentioned above.

국문 초록 (Abstract)

조합원 분양계약이라는 표현은 법적으로 매매계약 또는 그에 준하는 계약을 연상시킨다. 그러나 정비사업의 조합원이 사업의 결과 조성된 아파트를 분양받는 것은 정비사업의 목적 그 자체라 할 수 있다. 일반 분양계약과 달리 재건축·재개발사업에서 조합원이 아파트를 분양받게 되는 법적 근거는 관리처분계획이며, 인가된 관리처분계획에 의하여 아파트의 수분양권은 확정된다. 조합원 분양계약에서 조합원이 지불하기로 약속한 금원도 역시 계약에 의해 새롭게 정해지는 매매대금이 아니라 조합정관 및 관리처분계획에서 이미 확정된 분담금에 불과하다. 그럼에도 불구하고 실무에서 조합원 분양계약을 체결하는 이유는 분담금 납부시기를 이전고시 이전으로 한정해서 분담금의 납부시점을 앞당기는 기능을 하기 때문이다.


현행 도시정비법은 조합원의 분담금(사업비용) 납부 방식에 관하여 크게 청산금과 부과금으로 나누어 규정하고 있다. 동법은 청산금을 부과처분이라는 조합의 행정처분에 의하여 징수하도록 하고 있다. 법률은 청산금이 분납, 선납될 수 있도록 하는 예외를 정하고 있지만 분담금의 분납과 선납을 조합원과의 계약에 의하도록 정하고 있지는 않다. 따라서 청산금조항은 조합원 분양계약의 법적 근거로 보기 어렵다. 또 하나의 제도로서 부과금도 역시 부과처분이라는 행정처분을 통하여 징수하도록 정하고 있다. 그러므로 청산금 부과처분 또는 부과금 부과처분이 아닌 당사자간의 계약에 의한 방식으로 분납금 선납의무를 이행하기로 합의하는 것은 원칙적으로 도시정비법의 규정에 위반된다.


국토부가 제정한 표준정관은 분양계약 체결을 거부하는 조합원에 대하여 현금청산의 불이익을 과할 수 있도록 정하고 있으나, 이는 법률의 위임이 없이 정해진 것으로 무효이다. 조합원은 법령이 정하는 특정한 사유에 해당하는 경우에만 조합원 지위를 박탈당할 뿐, 법령의 구체적인 위임 없이 표준정관이나 정관이 정하는 사유에 의해 자신의 의사에 반해서 조합원의 지위를 박탈당하지 않는다. 절차적인 측면에서도 표준정관의 위 규정은 총회결의를 거쳐 선납할 분담금의 액수와 분할납부의 시기가 먼저 정해지도록 하는 도시정비법의 취지에 반한다. 결국 조합원 분양계약에 관한 표준정관과 그에 따른 정관조항은 도시정비법의 규정에 위반하는 것으로 무효이고, 이에 근거해 체결된 조합원 분양계약 역시 강행법규에 위반하여 무효인 것으로 보아야 한다.

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