서울시 주택재개발사업의 개발이익 영향요인 분석

국문 초록 (Abstract)

그동안 공공 또는 주민 주도로 시행되어 온 주택재개발사업은 노후·불량주거지의 주거환경을 개선하고 주민에게 새로운 주거형태와 주거공간을 제공하여 왔다. 이러한 주택재개발사업이 경제성장에 따른 부동산시장의 활성화로 경제적 이익이 크게 발생하자, 국공유지 제공, 용적률 상향 조정 등 공공의 부담에도 불구하고 사업을 시행하는 주민만이 경제적 이익을 독점한다는 비판을 받게 되었다. 이에 공공에서는 재개발사업의 공익성을 강조하면서 도로·공원 등 도시기반시설과 세입자를 위한 임대주택 건설의무 등을 수익자 부담원칙이라는 이유로 주민에게 그 부담 범위를 넓혀 왔다. 사업 시행지역 주민의 거주환경 개선을 목적으로 도로·공원 등 도시기반시설을 설치하고, 공공에서 용도지역 변경, 용적률 조정 등 혜택을 제공하면서 사업이 추진되는 것을 감안할 때 사업이익의 일부를 공공에 환원하는 것은 정당성이 충분히 인정될 수 있었고 이러한 환경에서도 사업은 활발히 추진되어 왔다.
그러나 최근 주택보급률의 증가, 부동산경기의 침체 등으로 재개발사업이 경제성을 잃게 되면서 과거 지정되어 시행 중에 있는 많은 재개발사업이 지연되거나 중단될 상황에 처하게 되었다. 이러한 상황에서 주택재개발사업이 지역사회 및 도시 전체에 미치는 영향을 감안하여 주택재개발사업에서의 공공의 역할 재조정 등을 통해 사업 활성화 방안을 모색해 볼 필요가 있다.
이에 본 연구는 서울특별시 내 2004년 이후 관리처분인가를 받은 58개 주택재개발사업의 관리처분계획인가서를 근거로 조합원과 공공의 개발이익 규모를 산정해 보고 다중회귀분석을 통해 개발이익에 미치는 영향요인을 분석하였다.
주택재개발사업의 선행연구와 이론적 검토를 통해 얻은 25개의 특성요소에 대해 기술통계, 상관성 분석, 유사변수의 집단화(grouping)에 의한 대표변수 선정을 통해 유의한 특성요소를 선별하고, 이러한 특성요소가 얼마나 개발이익에 영향을 미치는지를 알아보기 위해 사업 전체·조합원·공공의 개발이익을 종속변수로 하고 선정된 특성요소를 독립변수로 하여 단계선별(Stepwise)방식의 다중회귀 분석을 실시하였다.
분석 결과, 총개발이익에는 국공유지 면적 비율·순부담률·일반분양가·조합원분양가·직간접공사비 5개 특성요소가 영향을 미쳤고, 분양대상 조합원의 개발이익에는 일반분양가·조합원분양가·국공유지 매입 평가 차액 3개 특성요소가 영향을 미쳤다. 그리고 공공의 개발이익에는 순부담률·임대주택 종후가치·국공유지 매입 평가 차액 3개 특성요소가 영향을 미치는 것으로 나타났다. 연구 결과에 의하면 주택재개발사업의 원활한 추진을 위해서는 일반분양가, 공공의 정비기반시설 유상매입 비율과 임대주택 공급가를 높이고, 조합원분양가, 건설단가와 국공유지 매도단가를 낮추는 방안 등이 필요한 것으로 나타났다. 이를 위해 순부담률의 적절한 활용, 공공의 기반시설 유상매입 비율 확대, 분양가 상한제의 폐지, 공사비 절감을 위한 정비기반시설 공사비의 공공부담, 공공의 임대주택 매입비 현실화, 지방자치단체의 도시환경 정비기금과 같이 국가에서도 부동산 관련 국세를 재원으로 한 국가 차원의 기금 마련 등 주택재개발 활성화 정책으로 제안하였다. 이러한 제안들은 일률적으로 적용할 것이 아니라 주택재개발사업별로 사업 여건과 환경을 면밀히 조사하여 사업별로 적합한 제안을 선별적으로 적용할 필요가 있다.
본 연구 결과는 이러한 개별 주택재개발사업의 특성을 분석하여 그 특성에 적합한 지원 방안과 정책을 마련하는 데 기여할 수 있을 것이다.

주제어 : 주택재개발사업, 관리처분계획인가서, 개발이익, 특성요소, 활성화 정책

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Until today, residential redevelopment projects which have been implemented under public or residents’ leadership, have improved the quality of living environment in decrepit or neglected residential areas. They also have provided new housing types and spaces. However, the redevelopment projects have become the target of criticism that, due to the changes in the conditions of real estate market instigated by economic growth, they only provide substantial economic benefit to the project-implementing residents. Subsequently the emphasis has shifted to the public interest of such redevelopment projects, insisting that infrastructure including parks and roads as well as rental housing construction liability be the responsibility of those who will benefit, and thus expanding the scope of cost burden for the residents. Considering the rezoning and FAR(floor area ratio) incentives that the government provides, the legitimacy of covering the cost of improving the living environment with a part of project profit has been generally accepted, and the projects have been actively carried forward even under such conditions. However, due to the increase in diffusion ratio of house and recession in the real estate market economy, the redevelopment projects have been losing economic feasibility, which caused many designated development projects in progress to be delayed or stopped. At this point, it is worthwhile to seek for ways to revitalize such redevelopment projects through careful analysis of project details, considering their impact on the community.

Therefore, this study is intended to calculate the scope of the project profits for both members of development association and the public, based on the permit for management and disposal forms of the 58 residential redevelopment projects in Seoul that have acquired the permit after the year 2004, and to extract and analyze characteristics affecting development profits through empirical analysis.

To do this, descriptive statistics, correlation analysis, selection process, and variance analysis were first executed on 25 characteristics identified through precedent researches and theoretical review, to distinguish similar items that affect developing parties. Then, multiple regression analysis was implemented, with the development profits of entire project, of development association members, and of the public, as dependent variables and the selected characteristics as independent variables, to find out the magnitude of their impact on the project profits.

As result of above analyses, it is learned that the gross development profit is affected by the following five characteristics: the ratio of publicly-owned land area; the ratio of private land distributed to the public’s infrastructure; general housing price; housing price for development association members and direct and indirect construction costs. The profit of development association members is affected by the following three characteristics: general housing price; housing price for development association members; difference in appraised price of government- and public-owned lands. Finally, the profit of the public is affected by the following three characteristics: rental housing value; the ratio of private land distributed to the public’s infrastructure; difference in appraised price of government- and public-owned lands.

The result of this research illustrates that, to ensure uninterrupted implementation of residential redevelopment projects, general housing price must be increased whereas membership price must be decreased; that the public needs to purchase infrastructure at a cost and that construction unit cost must be lowered, while supply price of rental housing needs to be increased and unit selling-price of public lands lowered. As revitalization policy for residential development projects, the following strategies are suggested: proper utilization of the ratio of private land distributed to the public’s infrastructure; expansion of the public’s infrastructure purchasing ratio; dismissal of housing price cap system; distributed burden of construction cost for infrastructure; realization of the public’s purchasing cost of rental housing; national-level procurement of budget based on real estate taxes; and operation of revitalization centers at central and regional government levels for supporting redevelopment projects. For such a proposal, adequate policy needs to be applied selectively after a thorough investigation of the individual housing redevelopment project’s business condition and environment.

This study will contribute to conceiving supporting measures and policies appropriate to characteristics as analyzed from individual housing redevelopment projects.

Key words : housing redevelopment project, management and disposal form, estimated development gains, characteristics, revitalization policy

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 3
• 2.1 연구의 범위 3
• 2.2 연구의 방법 6
• Ⅱ. 이론적 배경 및 선행연구 검토 11
• 1. 주택재개발사업의 개념 및 구성 11
• 1.1 주택재개발사업의 정의유형 및 공공성 11
• 1.2 주택재개발사업의 개발주체 및 추진 절차 15
• 1.3 주택재개발사업의 구성 요소 22
• 1.4 관리처분계획 25
• 2. 주택재개발사업의 개발이익 28
• 2.1 개발이익의 개념 28
• 2.2 주택재개발사업에서의 개발이익 29
• 2.3 참여주체별 개발이익 영향요인 31
• 3. 선행연구 검토 33
• 3.1 주택재개발사업의 개발이익관련 선행연구 33
• 3.2 연구의 차별성 38
• Ⅲ. 주택재개발사업의 현황 및 특성 분석 40
• 1. 전국의 주택재개발사업 추진 현황 40
• 2. 분석 대상 사업의 특성 42
• 3. 사업 추진단계별 소요 기간 46
• 4. 주택재개발사업 시행 효과 48
• 5. 공공의 역할 및 기능 50
• 5.1 용적률 인센티브 운용 현황 51
• 5.2 정비기반시설의 유무상 귀속 등 현황 52
• 5.3 중앙 및 지방정부의 지원 및 기금 등 운용 현황 54
• 6. 소결 56
• Ⅳ. 개발이익의 규모 및 영향요인 분석 57
• 1. 분석의 개요 및 영향요인 검토 57
• 2. 개발이익의 산정 60
• 2.1 개발이익 구성 요소 및 추정방법 60
• 2.2 개발이익의 산정 62
• 2.3 개발이익 산정 결과 분석 69
• 3. 특성요소의 기술통계량 70
• 4. 종속변수 및 특성요소 간 상관 분석 73
• 5. 독립변수의 선정 77
• 5.1 총개발이익 관련 독립변수의 선정 77
• 5.2 분양조합원의 개발이익 관련 독립변수의 선정 80
• 5.3 공공의 개발이익 관련 독립변수의 선정 82
• 5.4 독립변수 선정 결과 83
• 6. 개발이익에 미치는 특성요소의 영향 분석 85
• 6.1 특성요소가 총개발이익에 미치는 영향 효과 85
• 6.2 특성요소가 분양대상 조합원의 개발이익에 미치는 영향 효과 88
• 6.3 특성요소가 공공의 개발이익에 미치는 영향 효과 92
• 6.4 분석 결과 종합 94
• Ⅴ. 결 론 97
• 1. 연구 결과 요약 97
• 2. 정책적 시사점 99
• 참 고 문 헌 101
• 부 록 105
• 영문초록 118