부동산개발업 관리제도의 활성화를 위한 방안 : 제도의 운영 측면에서

국문 초록 (Abstract)

정부는 많은 논란 속에도 부동산개발업을 전문업종으로 관리․육성할 수 있는 제도적 기반을 마련하고 사업자에 대한 정보제공과 금지행위 규정 등을 통해 소비자 보호와 각종 민간개발사업의 활성화에 기여할 것을 목적으로 하는“부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률”를 지난 2007.11.18부터 시행하였다.
본 연구에서는 부동산개발업법 시행 후에도 여전히 제기되고 있는 문제점과 선행연구에서 미처 다루지 못한, 운영 과정에서 나타난 문제점 및 개선방안에 대해, 문헌연구와 개발업 종사자들에 의견을 함께 제시함으로써 이전 선행연구를 한 단계 더 발전시키고자 하였다.
그리고 연구결과를 토대로 부동산개발업 관리제도의 활성화를 위한 개선방안을 제시하였는 바, 그 내용은 다음과 같다.
첫째, 부동산개발업 등록대상과 관리에 관한 사항으로 현재 부동산개발업법은 일정규모 이상 타인에게 ‘공급목적’의 개발사업 만을 등록대상으로 함에 따라 ‘본인사용’ 목적의 부동산개발은 등록대상에서 제외하고 있다, 그러나 등록 규모이상의 개발을 등록 회피 목적으로 ‘본인사용’ 인․허가를 받은 후 타인에게 공급하는 경우와 순수 ‘본인사용’ 의도로 인․허가 받았으나 뜻하지 않은 사업자의 사정으로 타인에게 공급해야 하는 상황이 발생하고 있으며. 이 경우 공급받은 제3자는 등록제도의 이해와 확인 절차 부족으로 공급받은 재산권에 대한 행사가 제한되는 상황이 발생하고 있다.
현재 최초허가단계에서 사업자가 ‘본인사용’으로 신고하면 이후 ‘공급목적’으로 변경할 수 없는 점 등을 고려할 때 일정규모 이상의 개발에 대해 ‘공급목적’과 ‘본인사용’을 구별하지 않고 등록하는 것에 대한 재고가 필요하며, 인․허가 후 허가증, 토지대장, 건축물대장 및 등기부등본 등에 ‘본인사용’을 표시하여 제3자가 쉽게 확인하고 피해를 입지 않도록 개선해야 한다. 사업자 또한 사정변경으로 타인에게 공급하고자 할 경우‘ 공급목적’으로 용도를 변경할 수 있도록 허용하여 사업자의 재산권 제한을 최소화할 것을 제안하였다.
둘째, 부동산개발업 인력의 전문성에 관한 사항으로 현행 등록요건 중 부동산개발전문인력 2인 이상 상근과 전문인력 사전교육이수 의무만 부여하고 있다.(2022년 8월부터 3년마다 연구교육 실시) 그러나 입법취지를 고려할 때 개발업에 종사하는 임직원도 정기적으로 전문성 교육을 받을 수 있도록 교육과정을 개선하는 것이 타당하며 특히 전문인력의 2인 이상 상근에 대해 고용부담에 비해 업체 내 실질적, 전문적 역할이 미비하다는 조사결과에 대해서는 추후 연구의 필요성을 제기하였다.
셋째, 부동산개발 공동사업에 관한 내용으로 개발업에 등록하지 않은 토지소유자도 등록사업자와 각종 책임 등에 관한 협약을 체결하여 사업을 추진할 수 있도록 장치를 마련하고 있으나 공동사업 제도에 대한 적극 홍보와 지원 및 상호신뢰 부족 등에 이유로 참여가 부진한 상황이며 활성화를 위해서는 금융지원 또는 세제지원에 대한 제도를 마련하고 적극 홍보를 제안하였다.
넷째, 개발업의 정보관리 사항으로 ‘17년 3월 시․도지별 한국토지정보시스템(KLIS)의 기능이 현재 여러 곳으로 분산 관리되고 있으며 최근 ’한국부동산개발협회‘가 시도지사의 종합관리업무를 대행하고 있다. 이에 시도지사의 종합관리업무를 대행하고 있는 ‘한국부동산개발협회’가 소비자에게 정보를 제공하는 공식적인 창구 역할을 확대하여 소비자가 쉽게 개발업과 업체에 대한 세부정보를 구할 수 있도록 관리를 제안하였다.
다섯째, 사후 서비스에 관하여는 부동산개발업법에서는 부동산개발사업의 종료시점을‘판매의 경우 소유권 이전이 완료된 시점으로, 임대의 경우는 잔금 납부가 완료 된 시점’으로 판단하고 있다. 그러나 토지소유자와 등록사업자 간에 공동사업에서는 사업기간을 협의사항으로 규정하고 있어, 개발도중 사업기간이 종료되는 문제가 발생하고 있다. 이를 해결하기 위해 부동산개발 공동사업의 종료시점을 일괄적으로 소유권 이전이 완료, 잔금납부 완료시점으로 통일하는 것이 바람직하며 특히 의무사항에 소비자보호를 위한 제한 및 금지행위만 있을 뿐, 사후 관리단계에 관한 규정이 없어 부동산 공급(임대 또는 판매)이 완료된 이후에 하자문제 등 사후관리를 위한 사항을 법령에 명시할 필요를 제안하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Even in many disputes, the governments have implemented “Act on Management and Fostering of Real Estate Development Business”, which aims to prepare institutional foundation in order to manage and foster real estate development business as a special line of business and to contribute consumer protection and to activation of various private development project by providing information on business people and by regulating prohibitions since November 18th in 2007. 
 Through literature research and opinions of professions in the development business, this study presented problems, which have been still raised after enforcing the Real Estate Development Industry Law, and the other problems of its operation process, which prior research did not deal with, and it suggested improvements of these problems so that it tried to develop prior research to a further stage. 
 Based on the research results, this study suggested improvements for vitalizing the Real Estate Development Business System as follows. 
 First, as related to an item of registration and management of real estate development business, the current Real Estate Development Industry Law only covers projects for ‘supply purpose’ to others over specific parts and it excludes some projects only for ‘personal use’ from registration. However, there are some cases in which some people obtained permission for ‘personal use’ aiming to avoid registration even though its size is over registration and then they supplied it to the others and in which some people obtained permission for ‘personal use’ without any intentions but they have to supply it to the others due to unexpected circumstances. In those cases, the third parties who received the supply are restricted from their rights due to lack of understanding of the registration system and verifying system. 
 Considering that if a business operator reported a project as ‘personal use’ at the initial permission stage, it cannot be changed into ‘supply purpose’, it is necessary for specific development projects over a certain scale to make reconsideration on registration without distinguishing ‘supply purpose’ and ‘personal use’. After permission, the purpose of ‘personal use’ should be engraved on permits, land ledgers, building ledgers, and a certified copy of the register, so that a third party can check it easily and avoid damages. In addition, this study suggested minimizing restrictions on property rights of the business operators by allowing them to change their usage purpose into ‘supply purpose’ if they want to change their purposes because of changes in circumstances. 
 Second, as related to the items on the expertise of real estate development human resources among current registration requirements, only it is imposed to have two full-time professional workers of real estate development and to complete prior training of professional human resources. (Research education will be conducted every three years from August in 2022). However, as considering the legislative purpose, it is reasonable to improve the educational process as executives and staff members working in the development business could participate in professional training on a regular basis. In particular, this study raised an issue of needs for further research on a research result that the two full-time professional workers have little practical and professional roles compared to burden of employment. 
  Third, as related to the item on the joint project of real estate development, many ways have been prepared for landowners to contract agreement of various responsibilities with registered business operators and to propel various projects, but their participation was insufficient because of lack of promotion, support, and mutual trust on the joint business system, and in order to vitalize the system, this study suggested to prepare systems for financial or tax support and to promote it actively. 
 Fourth, as related to the item on the information management of the development industry, since March 2017, functions of Korea Land Information System(KLIS) by city and province have been distributed and managed in several locations, and recently ‘Korea Developer Association’ takes over comprehensive management of provincial governors. This study suggested that the ‘Korea Developer Association’ expands their role of official windows to provide information to consumers so that consumers can access detailed information on the development business and companies easily. 
 Fifth, as related to the item on the post service, depending on the Real Estate Development Industry Law, it is considered when the development business activity is completed, in a case of sale it is considered when the transfer of ownership is completed, and in a case of lease it is considered when the balance is paid completely. However, in a case of joint project between the landowners and the registered business operator, the project period is stipulated as a matter for discussion so that a problem that project period ends in the middle of development occurs. In order to resolve this problem, it is desirable to unify the end time of the joint real estate development project, on which ownership transfer is completed and the balance is completed. In particular, there are just restrictions and prohibitions for consumer protection in the obligations, and there is no regulation on the follow-up management stage, so that this study suggested that it is necessary for the law to specify matters for follow-up management like defects after the real estate supply (lease or sale) is completed.

목차 (Table of Contents)

•  제1장 서론 1
• 제2장 부동산개발업의 이론적 고찰 3
• 제1절 부동산개발업의 정의와 종류 3
• 1. 부동산개발의 정의 3
• 2. 부동산개발의 종류 4
• 제2절 이론적 고찰과 선행연구 보완에 필요성 8
• 1. 선행연구 8
• 2. 선행연구의 보완 필요성 10
• 제3장 부동산개발업 관리제도와 현황 12
• 제1절 부동산개발업법 관리제도의 필요성과 장단점 12
• 1. 관리제도의 필요성 12
• 2. 부동산개발업 법제화와 개정현황 13
• 3. 부동산개발업 관리제도(부동산개발업법) 17
• 4. 부동산개발업법의 장단점 29
• 제2절 운영현황과 문제점 31
• 1. 부동산개발업 관리제도의 운영현황 31
• 2. 부동산개발업 제도의 운영에서 나타난 문제점 38
• 제4장 부동산개발업 제도개선 설문조사 분석 42
• 제1절 설문조사 개요 42
• 1. 조사의 대상 및 분석방법 42
• 2. 설문조사 내용의 구성 42
• 제2절 표본의 특성과 분석결과 44
• 1. 응답자에 관한 사항 44
• 2. 사업체에 관한 사항 45
• 3. 개발업법 제도에 관한 사항 53
• 4. 부동산개발업 제도개선에 관한 사항 59
• 제5장 부동산개발업 제도 활성화를 위한 개선안 73
• 제1절 부동산개발업 등록범위 개선안 73
• 제2절 부동산개발 전문교육 개선안 76
• 제3절 공동사업에 대한 개선안 77
• 제4절 사업관리 개선안 78
• 제5절 부동산개발업의 종료시점 및 완료 후 서비스 제고 개선안 79
• 제6장 결 론 81
• 참고문헌 82
• <부록>
• 1. 부동산개발업 활성화를 위한 방안 설문지 84
• 2. 부동산개발업 등록사실 확인신고서 92
• 3. 부동산개발업 (비)등록 대상 확인서 96
• 4. 부동산개발 공동사업 표준협약서(분담개발방식) 97
• 5. 부동산개발 공동사업 표준협약서(공동개발방식) 100
• ABSTRACT 103