階層化分析法을 利用한 住居選擇의 重要度 決定方法에 관한 硏究 = (A) Study on the Decision Method of Priority in Residential Choice using AHP

국문 초록 (Abstract)

본 연구에서는 다양성, 개성화를 지향하는 현대사회에서, 주택의 수요자이자 이용자인 거주자의 주거 욕구충족을 위해서는 주거선택요소 중요도 분석이 필요하며, 이제까지의 공급자 중심의 주거계획이 아닌 수요자 중심의 주거계획이 이루어져야 한다는 규범적 접근으로 연구를 진행하였다.
따라서 수요자 중심의 주거계획의 근간이 되는 주거지 계획시 계획가의 목표설정, 문제해결 우선순위 및 평가문제 해결을 위한 방법론적 모색과, 주거선택시 사용자는 "무엇을 얼마만큼" 중요시 생각하는가에 대한 주거선택 의사결정에 대한 문제의 해답을 찾고자 하였다.
위와 같은 문제를 다음의 네 개의 연구목표로 나누었다. 첫째, 주거선택요소 파악. 둘째, 이들 요소들간의 상대적 중요도 도출. 셋째, 주거선택요소 중요도 구조 파악 및 이를 위한 방법론. 넷째, 전문가와 거주자간의 상대적 중요도 비교라는 네 개의 연구목표를 설정하였다.
연구진행은 가장 단순한 물음이면서도 또한 포괄적인, 주거 "선택"시 "무엇"을 "얼마나"나 중요하게 생각하는가에서, 선택(의사결정), 무엇(주거선택요소), 얼마나(중요도)의 세 분야로 나누어 연구를 진행하였다. 또한 본 연구의 분석방법인 계층화분석법(AHP)에 대하여 이론적 배경을 서술하였다. 계층화분석법을 이해하는데 기본이 되는 퍼지이론부터 계층화분석법의 장점, 공리, 문제해결방식, 이원비교(pair comparison) 등 계층화분석법에 대한 전반적인 분석방법을 서술하였다.
이상의 문헌연구는 첫째, 개성과 선호가 주거선택 전 과정에 관여한다. 둘째, 개인은 주거선택요소들을 이원비교 한다. 셋째, 주거선택을 속성들의 집합으로 표현 할 수 있다. 넷째, 수많은 주거선택요소들 중 사용자는 자신이 얻을 수 있는 정보들을 종합하여 합리적인 선택을 한다. 다섯째, 시간의 경과에 따라 거주자들은 주거지나 이웃에 소속되어 잠재 이주를 반대한다는 가설에 근거하여 설문조사분석의 이론적 근거를 제공하였다.
실증적인 연구로서 전문가와 아파트 거주 주부를 대상으로 한 설문조사 분석을 통하여, 주거선택구조, 주거선택요소의 상대적 중요도, 주거선택요소에 영향을 미치는 요인, 전문가와 사용자간의 주거선택요소 상대적 중요도간의 차이에 대하여 기술하였다. 또한 분석방법을 약술하여 전체 분석방법에 대한 이해를 돕고자 하였다.
이상과 같은 이론적 연구를 통하여 시기적으로 2001년, 지역적으로 순천, 광양시로 한정하고, 주거이동 범위도 도시내이동으로 한정한다. 조사분석 대상자는 건축전문가 및 입주 5년 이내 아파트 거주 주부라는 국한된 범위에서 실증적인 분석을 한 결과는 다음과 같다.
첫째, 문헌연구를 통하여 아파트 주거선택시 고려할 요소를 실내공간(주택의 크기, 방의 수, 프라이버시, 평면구성, 안방의 크기, 거실의 크기, 주택관리의 편의성, 욕실의 수), 실내설비(실내장식, 주방설비, 설비노후, 소방설비, 승강기, 난방방식, 정보통신시설), 실내쾌적성(전망, 소음, 통풍, 향, 일조, 층수, 대기공해 및 진애), 주거단지내 시설(주차시설, 조경시설, 어린이 놀이터, 단지내 상가, 단지내 복지시설, 옥외조명, 보행자도로, 급배수설비), 단지내 공간(어린이 안전성, 단지의 크기, 주동의 배치, 단지내 경관, 단지의 밀도, 자연과의 친화성, 단지의 지형, 단지의 평판), 경제성(주택의 가격, 건축년도, 투자가치, 관리비, 시공회사 지명도, 주거비, 소유형태, 난방비), 위치특성(교육환경, 통근거리, 통학거리, 대중교통, 도심과의 거리, 친지와의 거리, 주위환경, 학군, 시장과의 거리)으로 추출하였다.
둘째, 주거선택요소 중요도 구조 파악 및 방법론에 있어서는 계층화분석법은 주거선택이란 의사결정에 적용함으로써 정성적 요소와 정량적 요소 모두에 있어 상대적 중요도를 도출할 수 있어, 주거선택의 문제를 보다 명확히 파악할 수 있는 틀을 제공하였다. 또한 계층화분석을 이용한 주거선택요소 중요도에 대한 실증적 분석을 통하여 다음과 같은 결과를 얻었다.
전문가는 주거선택요소 문제를 주거환경, 경제성, 단지의 특성을 세분하여 파악하고 있다. 이들의 상대적 중요도는 주거환경이 47.70, 경제성이 22.74, 단지의 특성이 29.56이다. 주거환경은 실내공간(중요도 14.23), 실내설비(8.87), 실내 쾌적성(13.43), 단지내 시설(11.17)의 요소로 구성되어 있다.
거주자의 경우는 전문가에 비해 보다 단순하게 주거(33.12), 비주거(근린특성 : 66.88)로 구성되어 있다. 주거특성으로는 실내공간(14.53), 실내설비(10.53), 실내쾌적성(8.06)으로 구성된 요소들로 구분되었으며, 근린특성은 단지내시설(12.25), 경제적 특성(22.04), 단지특성(10.90), 위치특성(21.69)으로 구성되어 있다.
셋째, 전문가와 거주자간의 주거선택요소의 중요도에 차이를 통계적으로 살펴본 결과는 다음과 같다.
향, 대기공해, 주차시설, 소유형태와 같은 요소에 있어서는 전문가가 거주자에 비해 상대적으로 높은 중요도를 보이고 있다. 역으로 거주자는 방의 수, 관리의 편의성, 욕실의 수, 승강기, 전망, 단지의 크기, 단지의 지형, 단지의 평판, 친지와의 거리, 주위환경, 학군, 시장거리 등을 전문가에 비해 상대적으로 높은 중요도를 보이고 있다. 이는 전문가들이 이제까지 공급자 위주의 주거공급에 치우쳐 주거단지나 주거공간구성에만 관심을 가져왔음을 간접적으로 시사하고 있다.
넷째, 거주자를 대상으로 주거선택요소 중요도에 영향을 미치는 요인 파악에 있어서는 다음과 같은 결과를 얻었다.
현재 주거나 주거단지 만족도는 주거선택요소 중요도에 영향을 미치지 않는다. 그러나 주거선호, 주거소유의식, 이주의사 등과 같은 주거태도는 주거선택요소 중요도에 영향을 미친다. 또한 현재 주거상황, 거주이력, 사회·경제적 특성, 인구학적 특성에 따라 주거선택요소 중요도가 차이가 있음을 설문조사분석을 통하여 얻었다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This dissertation studies a normative approach that should provide residential plans for the consumer rather than the provider For the satisfaction of residents who are the consumers and users of houses, an analysis of the priorities in and elements of residential choice is needed at the present time that focuses on multiplicity and individualism.
And this dissertation is intends to consider: 1) housing projects based on the consumer-centered approach, 2) the priorities behind problem solving, 3) the methods of examination-problem solving, 4) solutions to the problems behind decision-making in residential choice, That is, users considerations of 'what and how much' when they choose their house.
Hence the aim of this dissertation is devided into 4 parts: 1) understanding elements in residential choice, 2) deducing relative priority among elements respectively, 3) understanding the structure of that priority and the elements in residential choice and its method, 4) comparison of the relative priority between experts and residents.
This study considers that 1) personality and preference participate in the whole process of residential choice, 2) individual pairs compare elements in residential choice, 3) the residential choice can represent a set of attributes, 4) users synthesize and choose reasonably from information gathered about elements in residential choice, 5) a hypothesis that, according to the passage of time, residents belong to neighborhoods or a place of residence and oppose potential migrants. This offers the theoretical basis of a questionnaire-survey analysis.
According to an analysis of the questionnaire survey as a positive study that considers that the experts and the housewives who live in apartments are objects, this dissertation describes the structure of residential choice, the relative priority of elements in residential choice, factors influencing elements in residential choice and a distinction of the relative priority of elements in residential choice between experts and users. Furthermore, it summarizes the analysis method in order to help understand the analysis method.
After the above theoretical study, the questionnaire-survey produced the results below by taking into account the experiences of experts and housewives who lived in the same apartment complex for 5 years in Sunchon and Kwangyang city in 2001.
First of all, from the literature study, elements in residential choice are: indoor space (housing size, number of rooms, privacy, unit plan, bedroom size, size of the living room, convenience of house management and the number of bathrooms); indoor facilities (interior, kitchen facilities, facility condition, emergency supplies, elevators, heating systems and information and communication systems); indoor comfort (view, noise, ventilation, orientation, sunshine, stairs, a pollution and dust); facilities available in the residential complex (parking lots, landscape equipment, playgrounds, shops in the complex, welfare facilities in the complex, street lighting, pedestrian paths and drainage); space in the complex (safety of children, size of the complex, block plans of apartment houses, landscape, density of the complex, interaction with the environment, topography of the complex, and reputation of the residental site), economical characteristics (housing prices, the year of construction, investment merit, management expenses, reputation of the construction company, housing expenditures, tenure, heating systems); location characteristics (educational environment, distance from workplace, distance from schools, public transportation, distance from the CBD, distance from relatives, the social environment, school groups, the distance from markets).
Second, The AHP methodology in the priority of Residential choice elements considered the relative priority of quantitive and qualitive elements, so that we cleary illustrated a decision making framework in residential choice. And the results are determined by positive analysis of the priority of elements in residential choice that uses on AHP.
The experts understand the problem of elements in residential choice are divided into residential environments, economical characteristics and the specificity of complexes. The relative priority of these is residential environment, economical characteristic and the specificity of complexes. The element of residential environment is composed of housing unit space, indoor facilities, indoor comfort conditions and facilities in the complex The relative priority of residents is composed of residential and non-residential characteristics(neighborhood characteristics). The elements of residential specificity are divided into housing unit space, indoor facilities and indoor comfort conditions. And the neighborhood specificity is composed of facilities in the complex, economical specificity, specificity of the complex and location specificity.
Third, the results of the distinction of the priority of elements in residential choice between experts and residents follow.
Research illustrates that the experts place more importance than the residents concerning elements such as orientation, air pollution, parking lots and tenure, But, the residents feel that the more important elements are the number of rooms, the convenience of house management, the number of bathrooms, elevators, view, the size of the complex, the topography of the complex, reputation of residental site, distance from relatives, social environment, school group, distance from markets, etc. This suggests indirectly that the experts were interested more in residential complexes and residential space structures because they harbor a provider-oriented bias.

목차 (Table of Contents)

• 표목차 = iv
• 그림목차 = v
• 국문초록 = vii
• 1. 序論 = 1
• 가. 硏究背景 = 1
• 나. 硏究目的 = 2
• 다. 硏究範圍 및 硏究方法 = 3
• 2. 意思決定 = 8
• 가. 意思決定 分類 = 8
• 나. 意思決定 規則 = 11
• 다. 個人의 意思決定 特徵 = 13
• 라. 意思決定 理論 = 14
• 마. 住居의 特性 = 18
• 바. 住居選擇 意思決定의 特徵 = 19
• 3. 住居選擇模型 = 22
• 가. 多次元尺度模型 = 22
• 나. 多項로짓模型 = 25
• 다. 部分價値效用理論 關聯 模型 = 28
• 라. 段階的 住居選擇模型 = 29
• 마. 住居選擇模型의 基本的 要件 = 32
• 4. 住居選擇要素 = 35
• 가. 住居選擇確率 推定 硏究方法 = 35
• 나. 生涯週期 硏究 = 38
• 다. 心理量의 統計分析에 의한 硏究方法 = 39
• 라. 住居選擇要素 分類 = 42
• 마. 住居選擇要素 = 45
• 5. 階層化分析法 = 48
• 가. 퍼지理論 = 48
• 1) 퍼지이론개념 = 48
• 2) 퍼지 의사결정 기본이론 = 51
• 나. 階層化分析 槪要 = 53
• 1) 계층화분석법의 특성 = 53
• 2) 계층화분석법(AHP)의 공리 = 54
• 3) 계층화분석법 일반적 분석단계 및 장점 = 55
• 다. 階層構成方法 = 56
• 1) 계층의 특성 = 56
• 2) 계층화분석법의 일반적 계층구성 = 57
• 라. 比較方法 및 一貫性 檢證 = 58
• 1) 이원비교(二元比較) = 58
• 2) 일관성지수(一貫性指數: Consistency Index) = 61
• 마. 住居選擇에서 階層化分析法의 問題點 = 62
• 1) 이원비교의 수(二元比較의 數) = 62
• 2) 위계구성 = 64
• 바. 位階構成方法 및 重要度 算出方法의 改善 = 65
• 1) 중요도 산출 방법 및 위계 구성방법 = 65
• 2) 분해적 중요도 산출방법 = 65
• 3) 구성적 중요도 산출방법 = 67
• 4) 통계적 기법에 의한 위계구성 = 69
• 6. 住居選擇要素 重要度 分析 = 74
• 가. 硏究方法 및 設問構成 = 74
• 나. 專門家의 住居選擇要素 重要度 分析 = 80
• 1) 질문군의 일관성분포 및 조사대상자의 일반적인 특성 = 80
• 2) 전문가의 주거선택요소 위계구성 및 중요도 = 82
• 3) 전문가의 일반적 특성에 따른 주거선택요소 중요도 = 85
• 4) 전문가의 주거선호에 따른 주거선택요소 중요도 = 86
• 5) 전문가의 현재주거상황, 만족도와 주거선택요소 중요도 = 87
• 다. 아파트 居住者의 住居選擇要素 重要度 分析 = 89
• 1) 조사대상자의 일반적 특성 = 89
• 2) 질문군의 일관성 분포 = 92
• 3) 주거선택요소 중요도 및 위계구성 = 92
• 4) 현재 주거상황에 따른 주거선택요소 중요도 = 97
• 5) 선호주거에 따른 주거선택요소 중요도 = 100
• 6) 과거 주거경험에 따른 주거선택요소 중요도 = 102
• 7) 개인차에 의한 주거선택요소 중요도 = 104
• 8) 의주의사에 따른 주거선택요소 중요도 = 106
• 9) 주거만족도에 따른 주거선택요소 중요도 = 107
• 라. 專門家와 아파트居住者의 住居選擇要素 重要度 比較 = 108
• 1) 분석방법 = 108
• 2) 주거공간에 대한 중요도 비교분석 = 108
• 3) 주거단지에 대한 중요도 비교분석 = 112
• 4) 경제성에 대한 중요도 비교분석 = 114
• 5) 위치 특성에 대한 중요도 비교분석 = 115
• 6) 주거선택에 있어 전문가와 거주자의 중요도의 이용 = 116
• 7. 結論 = 119
• 參考文獻 = 122
• 가. 주거선택 관련 참고문헌 = 122
• 나. 계층화분석법(AHP) 관련 참고문헌 = 128
• 다. 의사결정관련 참고문헌 = 130
• 라. 통계관련 참고문헌 = 131
• Abstract = 133
• 부록 1. 설문조사서 = 137
• 부록 2. 주거선택요소 중요도 계산 프로그램 = 145
• 부록 3. 설문조사대상 아파트 = 152