간접투자로서 부동산투자회사제도 개선 방안의 연구 : 공모 부동산투자회사를 중심으로 = A study on improvements of the REITs system as an indirect investment - focused on public offering REITs

국문 초록 (Abstract)

< 國文 要旨>

오늘날 금융시장에서 안정적인 대체투자의 한 방법으로 부동산에 대한 중요성은 지속적으로 커지고 있다. 최근 저금리 기조로 늘어난 유동성 현금이 부동산에 집중되면서 부동산 가격도 지속적으로 상승하고 있는 추세이다. 늘어난 가계 유동성을 기업의 새로운 사업과 건설투자와 같은 생산적인 방향으로 흡수하면서 부동산 투기를 방지할 수 있는 제도적 장치 마련이 시급하다.
외환위기 이후 다양한 부동산 간접투자제도가 국내에 도입되면서, 2001년 4월 7일 일반 투자자들의 부동산 투자 기회를 확대할 수 있는 제도로 부동산투자회사가 도입되었다. 그러나 공모와 상장을 통하여 국민들에게 부동산 투자기회를 확대할 목적으로 도입된 부동산투자회사는, 본연의 목적과 달리 비상장 부동산투자회사가 대다수를 차지하고 있으며 일반 투자자의 참여도 매우 저조하다. 2018년 정부의 “리츠 공모·상장 활성화 방안” 발표에도 불구하고 불합리한 부동산 금융시장의 구조와 부동산 금융관련 법령에 산재한 규제로 인하여 발전에 한계가 있어 이를 개선할 필요가 있다.
이 논문에서는 부동산 간접투자로서 부동산투자회사 제도를 검토하고 미국, 일본, 싱가포르의 사례와 비교하여 장기적으로 사회적 가치에 부합하는 공모·상장 부동산투자회사의 활성화 방안을 도출하고자 한다. 우선 부동산투자회사를 다른 간접투자제도들과 비교하고 부동산투자회사의 특징을 검토하였다. 다른 제도와 비교하여 부동산투자회사는 상장된 경우 영속적으로 임대사업을 운영할 수 있으며, 국내 투자자들에게 친숙한 주식회사 형태를 가지고 있어 접근성이 뛰어난 장점이 있다.
둘째, 부동산투자회사는 공모와 사모의 개념을 자본시장법에서 정하고 있는 바, 부동산투자회사법 뿐만 아니라 자본시장법의 투자자 합산 및 자산운용 규제를 같이 적용받고 있다. 이에 부동산투자회사와 관련된 법제를 검토하여 공모 부동산투자회사의 개념을 명확히 하였다.
셋째, 부동산투자회사에 대한 해외 사례를 검토하였다. 부동산투자회사제도가 발생한 미국은 자기관리 부동산투자회사를 중심으로 선진화된 글로벌 부동산 간접투자 시장을 운영하고 있다. 또한 일본과 싱가포르는 앵커 투자자를 중심으로 하여 상장 부동산투자회사 시장이 발전한 바, 이에 대한 입법례와 사례를 검토하였다. 이러한 검토를 바탕으로 국내 부동산투자회사에 대한 문제점과 개선 방안을 도출하였다.
첫째, 부동산투자회사는 집합투자기구와 성격이 유사함에도 불구하고 일반 기업이 투자시 독점규제 및 공정거래에 관한 법률상 신고의무가 발생한다. 또한 금융기관의 경우 금융산업의 구조개선에 관한 법률에 따른 금융위원회의 승인이 필요한 문제점이 있다. 이에 부동산투자회사의 투자자 확대를 위해 신고· 승인 의무에 대한 예외를 별도로 신설할 필요가 있다. 또한 각 개별 금융업 관련 법령에 산재해 있는 출자제한 규정을 완화하여 은행, 보험, 상호저축은행 등 금융회사들이 부동산투자회사에 투자할 수 있도록 할 필요가 있다.
둘째, 상장 부동산투자회사나 공모 재간접 부동산투자회사가 재간접 형태로 투자할 때 부동산투자회사법과 별도로 자본시장법에 따른 투자자 합산 규제가 발생한다. 다양한 투자환경 조성을 위해 이에 대한 예외 규정을 자본시장법에 신설할 필요가 있다. 이와 더불어 부동산투자회사 간 합병을 완화하여 부동산투자회사의 자금조달과 자산운용 방법을 다각화할 필요가 있다.
셋째, 부동산투자회사가 일반 투자자들에게 미치는 영향을 고려하여 부동산투자회사 규모나 운용자산 형태별로 인가, 지배구조 및 내부통제기준을 달리 설정할 필요가 있음을 제안하였다.
마지막으로 부동산투자회사에 대한 추가적인 세제혜택의 필요성을 살펴보았다. 공모·상장 부동산투자회사 시장이 아직 성장단계이므로 투자자의 유인을 위하여 싱가포르와 같이 소액 투자자들에 대한 배당소득세 면제와 같은 세제혜택을 추가할 필요가 있다. 이러한 개선방안의 입법화를 통해 공모·상장 부동산투자회사를 활성화하여 장기적으로 국민들의 소득 증대에 기여하고 탄력적인 부동산 금융시장을 조성할 수 있는 계기를 마련할 필요가 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 목적 1
• 제2절 연구의 방법 및 범위 5
• 제2장 간접투자제도로서 부동산투자회사 개관 8
• 제1절 서설 8
• 제2절 간접투자제도의 개념과 종류 10
• I. 간접투자제도 개념 10
• 1. 직접투자와 간접투자의 구분 10
• 2. 간접투자 형태로서 회사와 신탁 11
• II. 부동산 간접투자제도의 종류 15
• 1. 부동산집합투자기구 17
• 2. 부동산신탁 20
• 3. 프로젝트금융투자회사 23
• 제3절 부동산투자회사의 의의와 종류 및 특징 28
• I. 부동산투자회사의 의의 28
• 1. 부동산투자회사의 정의 28
• 2. 부동산투자회사 제도의 도입과 연혁 30
• II. 부동산투자회사의 종류 35
• 1. 자산관리형태에 따른 분류 35
• 2. 정책목적에 따른 분류 39
• 3. 공모여부에 따른 분류 41
• III. 부동산투자회사의 특징과 효용 45
• 1. 부동산 투자자산 운용에 따른 특징 45
• 2. 투자자 구성에 따른 특징 47
• 3. 투자기구 내 의사결정 구조 및 세제상 특징 50
• 4. 부동산투자회사의 효용 54
• 제3장 부동산투자회사법상 공모 부동산투자회사 57
• 제1절 서설 57
• 제2절 공모 부동산투자회사의 의의와 현황 및 필요성 59
• I. 공모 부동산투자회사의 의의와 적용 법률 59
• 1. 공모 부동산투자회사의 정의 59
• 2. 사모 부동산투자회사와 구분 63
• 3. 공모 부동산투자회사에 대한 적용 법률 체계 64
• II. 부동산투자회사의 현황 65
• 1. 개요 65
• 2. 공모상장 부동산투자회사 현황 68
• 3. 공모상장 부동산투자회사 주요 사례 70
• III. 공모 부동산투자회사 필요성 76
• 1. 투자 대상 다변화 76
• 2. 자산 가치 안정화 78
• 3. 투자 수익의 공유 79
• 4. 투자 시장의 고도화 80
• 제3절 공모 부동산투자회사의 설립과 자산운용 81
• I. 공모 부동산투자회사의 설립과 인가 81
• 1. 설립 81
• 2. 인가와 등록 82
• II. 공모 부동산투자회사의 자산운용 83
• 1. 자금의 구성 83
• 2. 자산의 구성 84
• 3. 자산의 운용 86
• 4. 이익의 배당 89
• 제4절 공모 부동산투자회사에서의 재간접 투자 91
• I. 서언 91
• II. 부동산투자회사법상 재간접 투자 허용 91
• 1. 부동산투자회사의 증권에 대한 투자 허용 92
• 2. 부동산투자회사법상 자산운용 규제 완화 94
• III. 자본시장법상 재간접 투자 허용 95
• 1. 사모 집합투자기구의 합산 배제 96
• 2. 증권투자에 대한 집합투자재산 운용 제한의 예외 98
• 3. 집합투자증권 투자에 대한 집합투자자산 운용 제한의 예외 99
• 제5절 재간접 공모 부동산투자회사의 투자유형에 따른 분류 102
• I. 서언 102
• II. 집합투자기구의 부동산투자회사에 대한 투자 유형 102
• 1. 공모 집합투자기구가 부동산투자회사에 대해 투자하는 경우 103
• 2. 사모 집합투자기구가 부동산투자회사에 대해 투자하는 경우 106
• III. 부동산투자회사의 집합투자기구에 대한 투자 유형 108
• 1. 공모 부동산투자회사가 집합투자기구에 투자하는 경우 108
• 2. 사모 부동산투자회사가 집합투자기구에 투자하는 경우 110
• IV. 소결 110
• 제4장 부동산투자회사에 대한 주요 외국의 입법례 113
• 제1절 서설 113
• 제2절 미국 116
• I. 개요 116
• 1. 미국 REITs 제도 형성 116
• 2. 미국 REITs 제도의 발전 119
• II. 미국 REITs 시장현황 128
• III. 미국 REITs 특징 130
• 1. 설립 130
• 2. 구성 131
• 3. 세제 135
• IV. 미국 REITs 주요 유형 136
• 1. UP-REITs(Umbrella Partnership REITs) 136
• 2. Down-REITs 138
• 제3절 일본 141
• I. 개요 141
• II. 일본 REITs 현황 144
• III. 일본 REITs 특징 145
• 1. 설립 145
• 2. 구성 및 상장요건 149
• 3. 투자 및 합병규제 완화 151
• 4. 세제 154
• IV. 일본 REITs 주요 유형 155
• 1. 스폰서 REITs 155
• 2. 합병을 통한 자산 다각화 REITs 161
• 제4절 싱가포르 164
• I. 개요 164
• II. 싱가포르 REITs 시장현황 166
• III. 싱가포르 REITs 특징 167
• 1. 설립 167
• 2. 자산의 구성 및 상장 170
• 3. 세제 172
• IV. 싱가포르 REITs 주요 유형 174
• 1. 영업신탁(Business-Trust) 174
• 2. 앵커(Anchor) REITs 176
• 3. 영업신탁과 앵커 REITs의 결합 모델 178
• 제5절 시사점 181
• 제5장 공모 부동산투자회사의 문제점 및 개선방안 183
• 제1절 서설 183
• 제2절 부동산투자회사에 대한 출자 규제와 그 개선방안 185
• I. 서언 185
• II. 금융 및 기업 결합 제한에 따른 출자 규제 186
• 1. 금융산업의 구조개선에 관한 법률상 규제 186
• 2. 독점규제 및 공정거래에 관한 법률상 규제 192
• III. 개별 금융회사 등 법령에 따른 출자 제한 195
• 1. 은행법 등에 따른 출자 제한 195
• 2. 보험업법상의 출자 제한 196
• 3. 금융지주회사법상의 규제 197
• Ⅳ. 출자 규제에 대한 개선방안 199
• 1. 부동산투자회사 정의 규정 신설과 금융업 지정 199
• 2. 금융 및 기업 결합 제한에 대한 특례 규정 신설 200
• 3. 개별 금융회사 등 출자 제한 특례 규정 신설 201
• 제3절 재간접 투자 관련 문제점과 그 개선방안 204
• I. 서언 204
• II. 재간접 부동산투자회사에 대한 투자 규제 205
• 1. 부동산투자회사간 재간접 투자 규제 205
• 2. 사모 부동산투자회사에 대한 투자자 합산 규제 207
• III. 복층 재간접 상장 부동산투자회사의 규제 208
• 1. 복층 재간접 상장 부동산투자회사 규제 체계 208
• 2. 복층 재간접 상장 부동산투자회사의 출자 제한 211
• IV. 재간접 투자구조에 대한 개선방안 211
• 1. 투자자 합산 배제 조항 신설 211
• 2. 복층 재간접 집합투자기구 투자 제한 개선 213
• 3. 부동산투자회사 간 합병 규제 개선 214
• 제4절 지배구조 및 내부통제 관련 문제점과 그 개선방안 218
• I. 서언 218
• II. 자산관리회사의 인가 및 지배구조에 대한 문제점 219
• 1. 인가제도에 대한 문제점 219
• 2. 지배구조에 대한 문제점 220
• Ⅲ. 부동산투자회사의 내부통제에 대한 문제점 221
• 1. 금융회사와 비교시 내부통제기준에 대한 문제점 221
• 2. 개발사업 운영시 내부통제 관련 문제점 225
• IV. 지배구조 및 내부통제에 대한 개선방안 227
• 1. 인가 및 지배구조 세분화 227
• 2. 효율적 감시를 위한 내부통제기준 세분화 227
• 제5절 부동산투자회사의 세제 관련 문제점과 그 개선방안 230
• I. 서언 230
• II. 해외 사례와 비교한 세제 문제 231
• III. 배당소득과 재산세에 대한 분리과세 문제 233
• IV. 세제에 대한 개선방안 234
• 제6절 소결 235
• 제6장 결 론 238
• 참고문헌 244
• ABSTRACT 256
• 연구윤리서약서 260
• Declaration of Ethical Conduct in Research 261