주택법상 주택거래신고 제도에 관한 연구 = Study about the House Trading Report System on Housing Act

국문 초록 (Abstract)

주택거래 신고제란 주택거래 신고지역에서 소유권 이전의 주택거래계약을 체결하는 경우에, 계약당사자가 계약체결일부터 15일이내에 실거래가액 등 거래내역을 행정기관에 신고하고, 실거래가액을 기준으로 취득세・등록세를 납부하도록 하는 제도이다.
그러나 현실적으로 주택거래 신고제도를 실시함에 있어서는 다음과 같은 문제점들이 지적되고 있다.
첫째, 주택 및 부동산에 대한 거래에 있어서 신고제도가 다르게 규정되어 있어서, 중복적인 법령으로 인하여 혼란이 제기되고, 불필요한 법령의 남발이 우려되고 있다.
둘째, 투기지역에 대한 신고와 허가 등 규제가 다르게 규정되어 있다. 즉 주택법상 투기지역과 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 투기지역에 대한 규제가 다르다.
셋째, 주택거래의 신고기간과 공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률에서의 신고기간이 다르게 규정되어 있다. 즉 주택법상 주택거래 신고기간은 15일로 되어 있으나, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에서는 60일 이내에 행정기관에 신고하도록 하고 있다.
넷째, 주택거래 신고시 주택에 대한 자금조달계획 제출을 의무화한 것은 주택의 매수자의 재산권 행사에 지장을 줄 우려가 있다. 즉 매도인의 재산권에 대한 프라이버시 침해가 우려된다.
다섯째, 주택거래 신고제는 투기방지라는 목적하에서 그 신고위반자에 대한 규제가 다소 미약하다.
위와 같이 주택법상 주택거래 신고제도의 문제점에 대하여 다음과 같은 개선방안이 요망된다.
첫째, 주택법상 거래의 신고제도와 공인중개사의 업무 및 부동산 실거래 제도의 통합 운영이 고려된다. 그 밖에 ‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률’, ‘부동산등기 특별조치법’ 등 부동산 거래의 전산화를 통하여 신고제도의 입법목적을 충분히 달성할 수 있다고 본다.
둘째, 주택거래 신고제도는 주택거래의 원활한 운영, 합리적인 주택거래의 질서확립, 및 투기방지 등 주택거래의 실효성을 위하여 신고제 보다는 엄격한 허가제로 하는 것이 바람직하다.
셋째, 주택거래 신고기간과 부동산거래 신고기간을 동일하게 규정하는 것이 바람직하다. 주택거래의 절차상, 그리고 행정기관의 구체적인 거래현황파악, 공개정보 활용 등을 위해서 신고기간을 연장하는 방안이 고려된다.
넷째, 주택거래에 있어서 자금조달계획서 제출 등은 공개될 경우 개인의 사생활의 비밀 또는 자유를 침해할 우려가 있으므로, 개인의 정보보호에 관한 법률상 가능한 한 비공개 내지 생략하는 것이 바람직하다. 다섯째, 주택거래의 안정적인 질서를 어지럽히고 투기행위를 방지하기 위해서는 보다 강력한 실효성 확보 수단이 필요하다. 주택거래 신고위반에 대하여는 인·허가 등을 거부하거나 정지·철회함으로써 위반자에게 불이익을 가하는 관허사업의 제한이나 행정벌을 과하는 것이 바람직하다.
위와 같이 주택거래 신고제도의 제도상의 보완을 위해서는 주택법상 주택거래 신고제도의 전면개정 내지는 입법적 보완이 뒤따라야 할 것으로 본다.
결국, 우리사회에서 주택 등 부동산 거래의 안정과 질서유지 및 투기방지를 통하여 국민의 재산권 보장과 경제생활의 안정을 도모하는 것이 요망된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

House Trading Report System is a system to report the trading details to administrative agency within 15 days after signing and to pay acquisition and registration taxes based on actual trading price when signing house trading contract of transfer of ownership in house trading report areas.
However, in reality, following problems are issued when implementing the system.
First, the reporting system is regulated differently in house and real estate trading, and duplicating laws cause confusion and it is worried that unnecessary laws may be over-issued.
Second, there are differences in regulations such as reporting and authorizing on speculative areas; the speculative areas on Housing Act and legal speculative areas based on plan and usage of national land are regulated differently.
Third, the reporting period on house trading and that on the law of licensed real estate agent’s duty and real estate trading reporting are differently regulated; the reporting period on house trading is 15 days, but it is within 60 days to report to administrative agency on the law of licensed real estate agent’s duty and real estate trading reporting.
Fourth, obligating submission of finance supplying plan for house when reporting house trading can affect the buyer’s exercising of property rights; it may violate the privacy of seller’s property right.
Fifth, under the purpose of preventing speculation, house trading report system is weak on regulating violation of report.
Thus, for the problems of the house trading report system on housing act as above, the following improvements are necessary.
First, the reporting system on housing act and the system of licensed real estate agent’s duty and real estate actual trading should be operated in unity. Other than that, with ‘the Act on the registration of the name of real titleholders in respect of real estates,’ ‘Act on special action of real estate registration,’ etc., through computerization of real estate trading, the system can achieve the purpose of legislation.
Second, for the house trading report system, it is better to be strict permission system to operate house trading smoothly, to build logical order of house trading, and in order for effectiveness of house trading such as prevention of speculation.
Third, it is necessary to equally regulate the reporting period of house trading and that of real estate trading. It is possible to extend the reporting period for house trading process, administrative agency’s understanding of detailed trading condition, application of public information, etc.
Fourth, in house trading, when finance supplying plan is exposed, this may violate individual’s privacy and freedom; thus, according to the act on personal information protection, it should be closed or deleted.
Fifth, to prevent speculation that disturb the order of house trading, more powerful mean to achieve effectiveness is needed. Toward house trading report violation, it is good to restrict government licensed business or to fine, which can be disadvantage to violators, by rejecting, suspending, and withdrawing permissions.
As above, it seems necessary to revise the house trading report system on housing act totally or at least to supplement legislatively to systemically develop the house trading report system.
Consequently, it is needed to promote guaranteeing of people’s property rights and stability of economic lives by stabilizing house and real estate trading, order keeping, and speculation preventing in our society.

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