주택 공시가격과 실거래가격의 차이에 관한 연구 : A광역시의 주택종류별, 권역별, 규모별 차이를 중심으로 = (A) study of the gap between standard declared price and sales price of house : centered in gap according to housing type, region and unit size in A metropolitan city

국문 초록 (Abstract)

공시가격의 종류에 따라 실거래가격 반영률이 다르다는 경험적 인식에 따라 정부에서 발표하는 5대 공시가격 중 공동주택 공시가격과 단독주택 공시가격의 실거래가격 반영률 차이를 분석하였다. 그 중 특히 우리나라 주거유형 중 가장 큰 비중을 차지하는 아파트와 단독주택의 차이를 비교분석하였다.
A광역시를 중심으로 분석 결과 아파트와 단독주택 공시가격은 주택종류에 따라 실거래가격 반영률이 상이하다는 결론을 도출하였으며, 세부적으로도 권역별, 규모별로 상호 균등한 실거래가격 반영률을 보이지 못하고 있는 것으로 나타났다. 그리고, 각 주택유형별로 권역별, 규모별로 차이가 나는지에 대해 분석해본 바에 따르면, 아파트와 단독주택 모두 권역별로는 큰 차이가 없는 것으로 나타났으나, 규모별로는 다소 차이가 있는 것을 나타났다. 그리고, 같은 권역 및 같은 규모 내에서도 세부 권역 및 규모별로는 다소간 차이가 나타났다.
이와 같이 주택종류별로, 세부 권역별로, 규모별로 공시가격의 실거래가격 반영률이 차이가 나는 점은 조세의 수직적 불평등의 원인이 될 수 있다.
기존의 토지와 건물을 분리 산정하던 방식의 비합리성, 산정결과로 인한 조세의 비형평성, 그리고 부동산 세제 개편 필요성 등에 취지로 도입된 주택가격 공시제도는 기존방식 보다는 많이 개선되었다고 하지만 아직 세부적으로 가다듬어야 할 부분이 많은 것도 사실이다.
주택종류별로, 세부권역별로, 규모별로 공시가격의 실거래가격 반영률이 균등하지 않은 이유로는 실거래가격의 특성, 산정방식에 따른 차이, 주택별 조사․산정 절차의 문제 등이 있을 수 있다.
따라서 주택공시가격의 실거래가격 반영률의 균형을 위해서는 조사․산정단계에서 활용하는 실거래가격의 실효성 확보와 산정방식의 개선, 조사․산정단계에서부터 각 주택 공시가격 산정 주체들간의 협의를 위한 절차적 보완 등의 조치가 필요할 것으로 생각된다.

목차 (Table of Contents)

• 제1 장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 제2 장 이론 및 선행연구 검토 5
• 제1절 주택별 정의 및 가격이론 5
• 제2절 공시제도에 관한 연구 10
• 제3절 실거래가격 신고제도에 관한 연구 13
• 제4절 지역별 주택가격 모형에 관한 연구 14
• 제3 장 주택가격 공시제도 및 부동산 실거래가격 신고제도 16
• 제1절 주택가격 공시제도 16
• 제2절 부동산 실거래가격 신고제도 42
• 제4 장 자료의 기초분석 52
• 제1절 조사 대상지역 52
• 제2절 A광역시 권역별 주요 특징 및 현황 53
• 제3절 조사대상지역의 주택의 현황 55
• 제4절 수집자료의 분석 58
• 제5절 주택공시가격과 실거래가격의 기초분석결과 63
• 제5 장 공시가격과 실거래가격의 차이분석 67
• 제1절 주택 공시가격과 실거래가격과의 차이분석방법 67
• 제2절 권역별, 규모별 차이분석 결과 68
• 제3절 주택 공시가격의 실거래가격반영률 분석방법 74
• 제4절 주택유형별, 권역별, 규모별 실거래가격반영률의 분석결과 75
• 제5절 실거래가격반영률의 차이분석 결과 85
• 제6 장 결론 및 향후 연구과제 91
• 제1절 결론 91
• 제2절 향후 연구과제 95
• 참 고 문 헌 96
• ABSTRACT 100