북한 공공주택의 합리적 공급방안에 관한 연구 : 개성공단 사례를 중심으로

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study begins with the need for housing supply to secure workforce in the Gaeseong Industrial Complex. Currently, 125 tenant companies and more than 50,000 North Korean workers are employed in various industries at the first stage of the industrial complex's development. If the planned second phase and the third phase of the project are extended to the Gaesong area, hundreds of thousands of workers will be required, but residents in the area near the industrial complex are commuting by bus or bicycle. Therefore, it is essential to secure housing for workers in order to attract outside labor and to ensure smooth operation of factories by companies within the industrial complex, as the labor force near the Kaesong Industrial Complex is not enough to secure additional workers due to the expansion of the industrial complex in the future.
In the course of industrial development, the government first examined the housing status of North Korea for housing supply. Currently, North Korea has a housing supply rate of around 70 percent and more than 90 percent of elderly homes in more than 30 years, which is worse than that of South Korea, and most of them are in need of renovating and constructing non-permanent housing. Therefore, it is expected that the supply of new houses will be more appropriate when housing is supplied as a result of the expansion of the Kaesong Industrial Complex than when the existing dwelling is renovated.
The process and type of public housing supply were investigated in South and North Korea and Singapore to establish a direction for the supply of new homes. Singapore was able to distribute public housing early on with the nationalization of land, and it is supplying low-cost housing to the people with financial support from the HDB and the National Pension Fund. About 90 percent of Singapore currently lives in public housing. On the other hand, South Korea allows private ownership of land, which makes it difficult to secure land for the distribution of public housing, and thus provides public rental housing mainly for low-income people, but even this has been confirmed to be about 7 percent of the total housing market.
Housing in Singapore is a public housing-oriented housing supply system, while South Korea is a private market-led system, with real estate prices fluctuating depending on demand and supply.
Similar to Singapore, North Korea has a very appropriate policy advantage to supply public housing because land is owned by the state. Therefore, in the process of the development of the Gaesong Industrial Complex, the supply of new houses can be provided at low prices by setting only the cost of housing construction and construction as the cost.
Housing in the Gaesong Industrial Complex was designated as a public house, but the supply type was different depending on the physical distance of the industrial complex and the city behind it. At present, the short-term labor supply plan at the time of the first phase of development is to build dormitories by company. However, when the second level of expansion is completed, it may be difficult to secure additional work force in dorms alone, or it may be difficult to build dormitories due to lack of corporate resources, or there may be workers who require independent living spaces in addition to dormitories. Therefore, public rental houses will be supplied to areas that are composed of living land between the city and the industrial complex after the second phase of expansion. Public rental housing is a type of public housing introduced to improve low-income living conditions in South Korea and Singapore, which can supply many households in a short period of time to North Korean workers who lack purchasing power. In addition, the three-step development and the extension of the Gaesong area could include redevelopment of existing residential areas, which could accommodate housing shortage problems caused by redevelopment using public rental housing.
In the case of the development of the downtown Gaesong city, the government should supply the land in a form of public distribution, not public rental, and in the case of Singapore and South Korea, the pollinators gained a large amount of capital gains by selling back to the real estate market after the expiration of the residence period, but in the case of the supply of public housing in North Korea, the government should use the redemption method to recover the public sector's profits and stabilize the real estate price.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 개성공단의 노동력 확보를 위한 주거공급 필요성에서 시작한다. 현재 개성공단의 1단계 개발시점에서 125개의 입주기업과 5만명 이상의 북한 근로자들이 다양한 업종에서 종사하고 있다. 당초 계획된 2단계에서 3단계를 거처 개성시가지까지 확장 개발을 실시할 경우 수십만명의 노동력이 필요하나 현재는 개성공단 인근 지역의 거주인원들이 버스나 자전거 등으로 출퇴근하고 있는 실정이다. 따라서 개성공단 근교의 노동력만으로는 향후 공단 확장에 따른 추가 노동력 확보가 어려우므로 외부의 노동력을 유입하고 공단내 기업들이 원활한 공장 가동을 영위할 수 있도록 근로자들의 주거 확보가 필수적이다.
공단개발 과정에서 주거공급을 위해 먼저 북한의 주택현황에 대해 조사하였다. 현재 북한은 주택보급율 70%내외, 30년이상 노후 주택 90%이상으로 주택의 질과 양 모두 남한에 비해 열악한 실정이며 대부분은 주요 구조부가 비영구적인 재료로 개축과 신축이 절실하다. 따라서 개성공단 확장에 따른 주거공급시에는 기존 주거지의 개보수 보다는 신규주택 공급이 적절할 것으로 예상된다.
신규주택 공급의 방향설정을 위해 남북한, 싱가포르의 공공주택 공급 프로세스와 유형에 대해 조사하였다. 싱가포르는 토지의 국유화로 일찍부터 공공주택의 보급이 가능하였으며 주택개발청(HDB)과 중앙연금기금(CPF)의 재정지원으로 국민에게 저렴한 비용의 주택을 공급하고있다. 싱가포르는 현재 90%정도가 공공주택에 거주하고있다. 반면에 남한은 토지의 사적소유를 허용하고있어 공공주택의 보급을 위한 토지확보에 어려움이 있고 따라서 저소득층을 위한 공공임대주택 위주로 공급하지만 이 마저도 전체 주택시장의 7% 안팎으로 소규모로 확인되었다.
싱가포르의 주택은 공공주택 위주의 주거공급 체계이고 남한은 민간시장이 주도하는 체계이며 부동산 가격이 수요와 공급에 따라 지역별로 편차가 크다.
북한은 싱가포르와 유사하게 토지가 국가 소유이므로 공공주택을 공급하기에 매우 적절한 정책적 이점을 지니고 있다. 따라서 개성공단의 개발과정에서 신규주택 공급은 공공주택으로 택지조성비와 건축시공비만을 분양원가로 설정하여 저렴한 가격에 주택을 공급할 수 있다.
개성공단 내 주택은 공공주택으로 설정하되 공단과 배후도시의 물리적 거리에 따라 공급 유형을 다르게 구성하였다. 현재 1단계 개발완료 시점에서 단기적인 노동력공급 방안으로는 기업별 기숙사를 건설하는 것이다. 그러나 2단계 확장이 완료되면 기숙사 만으로는 추가 노동력을 확보하기 어렵고 기업별로 재원부족으로 기숙사를 짓기 어렵거나, 기숙사 외에 독립 거주공간을 필요로 하는 근로자가 발생할 수 있다. 따라서 2단계확장 이후 개성시와 공단 사이 유휴지에 생활용지로 편성된 지역에 공공임대주택을 공급한다. 공공임대주택은 남한과 싱가포르의 저소득층 주거환경 개선을 위해 도입된 공공주택 유형으로 주거구매력이 부족한 북한 노동계층에게 단기간에 많은 세대를 공급할 수 있다. 또한 3단계 개발 및 개성시가지 확장 개발공사에는 기존주거지역의 재개발이 포함될 수 있는데 재개발시 발생하는 주택 부족 문제를 공공임대주택을 이용해 수용할 수 있다.
개성 도심지의 개발시에는 세대 단위의 거주를 위해 공공임대가 아닌 공공분양형태로 공급해야 하며 싱가포르와 남한의 경우 거주의무기간 경과 후 부동산 시장에 되팔면서 수분양자가 시세차익을 대거 얻는 사례가 있었지만 북한내 공공주택 공급시에는 환매조건부 방식을 적용하여 공공부문의 이익을 환수하고 투기세력의 억제를 통해 부동산 가격을 안정화해야 한다.

목차 (Table of Contents)

• 1. 서 론 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 1
• 1.1.1 연구의 배경 1
• 1.1.2 연구의 목적 2
• 1.2 연구의 범위 및 방법 2
• 1.2.1 연구의 범위 2
• 1.2.2 연구의 방법 3
• 2. 이론적 고찰 4
• 2.1 북한 주택 현황 4
• 2.1.1 북한 주택 개념 4
• 2.1.2 북한 주택수와 보급률 4
• 2.1.3 북한 주택의 실태 7
• 2.2 베트남 주택 현황 11
• 2.2.1 베트남 주택정책 11
• 2.2.2 사회주택의 도입 13
• 2.3 소결 15
• 3. 주택공급 방식의 종류 및 사례 16
• 3.1 주택공급 방식의 종류 16
• 3.1.1 토지임대부 분양 방식 16
• 3.1.2 환매조건부 분양 방식 16
• 3.1.3 공공임대주택 공급 방식 17
• 3.1.4 주택공영개발 방식 18
• 3.1.5 공급제도의 비교 평가 18
• 3.2 북한 주택공급 시스템 19
• 3.2.1 북한 주택공급정책 전개과정 19
• 3.2.2 북한 주택 유형과 입주대상 19
• 3.2.3 공식적인 주택 공급 및 배정 체계 21
• 3.2.4 개인 투자자 건설·공급 체계 23
• 3.3 남한 주택공급 시스템(LH 사례) 25
• 3.3.1 남한 주택공급정책 전개과정 25
• 3.3.2 공공임대주택 도입 배경 및 정책변화 26
• 3.3.3 임대주택의 종류 및 정의 28
• 3.3.4 공공임대주택 건설 현황 32
• 3.3.5 영구임대주택 임대조건 및 자격 35
• 3.4 싱가포르 주택공급 시스템(HDB 사례) 38
• 3.4.1 싱가포르 주택공급정책 전개과정 38
• 3.4.2 싱가포르 주택시장 구조 및 특성 40
• 3.4.3 싱가포르 주택개발청(HDB) 역할 42
• 3.4.4 싱가포르 HDB 의 임대주택 유형과 임대조건 45
• 3.5 소결 48
• 4. 북한 공공주택 공급 방안(개성공단 중심) 50
• 4.1 개성공업지구 개요 및 현황 51
• 4.1.1 개성공업지구 개요 51
• 4.1.2 개성공업지구 현황 53
• 4.2 개성공단 확장 연동 모델 54
• 4.3 단기적 공급 방식(1,2 단계) 57
• 4.3.1 기숙사 공급 57
• 4.3.2 공공임대주택공급 58
• 4.4 장기적 공급 방식(3 단계 이후) 59
• 4.4.1 공공분양주택 공급 59
• 4.4.2 환매조건부 분양제 도입 60
• 5. 결론 63
• 5.1 연구의 요약 및 결론 63
• 5.2 연구의 한계와 향후 발전 방향 64
• 참고문헌 65
• 국문초록 67
• Abstract 69