서울시 주상복합개발의 제도적 개선방안에 관한 연구 = A Study on operation of institutional improvement plan for Mixed-use housing in Seoul

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 복합용도개발에서 새로운 주거형태로 증가추세에 있는 주상복합개발에 대하여 당초 정책 목적인 도심공동화 현상방지와 직･주근접을 통한 원거리 통근(통학)방지 등 도시공간구조를 활용한 토지이용 효율성 증대로 효과를 기대할 것으로 예측하였으나 단순한 공급위주의 개발로 인한 정책적 목적의 실현과는 너무나 거리가 있다는 평가를 받으며 미흡함을 나태내고 있다.
따라서 주상복합개발의 문제점을 측정하고 복합용도 개발의 효과성을 모색하여 도시문제 해결을 위한 새로운 패러다임을 구축함으로써 정책적 시사점과 관련분야의 개선방안을 제시하는 것을 목적으로 한다.

또한 본연구의 2장에서는 주상복합개발의 이론적 기초, 3장에서는 서울시 주상복합 건물의 효과성 평가, 4장에서는 서울시 주상복합 건물의 문제점 및 개선방향을 분석하였다.

분석의 결과는 첫째, 도심공동화는 기능간 시너지 효과를 이루지 못한 채 주거공급에 의하여 부분적인 접근을 보이고 있으며 둘째, 직･주근접을 통한 원거리 통근(통학)방지는 수요층에 따라 다르게 나타나고 있다. 셋째, 만족도에 대하여는 경제성 가치를 제외하고는 좋은 반응을 얻지 못하고 있다.

효과성 평가 측면에서도 이 방법 또한 미시적인 방안으로 간주되며 미래도시를 위하여 거시적인 방안채택이 요구된다. 이러한 상태로 지속적인 집행이 된다면 미래의 도시기능은 더욱 열악한 요인이 될 것으로 판단되므로 연구의 결과를 요약하면 다음과 같은 사항이 요구된다.
첫째 : 도시기반 용적률을 제도적 측면에서 도시기반시설 용량기준 평점제도를 적용하여야 한다. 기존용적률 적용은 소유필지에만 적용하고 있다.
둘째 : 관련법 체계의 완화 및 규제를 효율적이고 실효성 있는 정책의 방향으로 개선하여야 한다.
셋째 : 시민의 참여와 함께 의사반영을 위한 컨트롤 타워 시스템 구축과 정보공유를 하며 개선할 수 있는 광장이 마련되어야 한다.
이와 같이 본 연구에서는 복합용도개발에서 파생된 용도의 주상복합개발에 대한 제고해야 할 개선방향을 제시하였다.

주요어 : 복합용도개발, 주상복합개발, 도심 공동화 현상방지, 직･주근접, 용도용적제, 도시기반 용적률

A study on operation of institutional improvement plan for mixed-use housing in Seoul

Regarding increasing mixed-use housing, a new residing form in mixed-use development, this study predicted benefits due to effectiveness increase of land use by utilizing city space structure such as prevention of downtown hollowing out, original purpose of the policy, and prevention of distant commuting(attending school) by living close to work place. However, mixed-use housing plan has revealed as insufficient with evaluation that it is too far from realization of political purpose due to supply-centered simply development.

Therefore, this study puts its purpose on suggesting political countermeasure and improvement plan for related part by measuring problems of mixed-use housing, figuring effectiveness of mixed-use development out and structuring new paradigm for resolving urban problems.

Moreover, this study analyzed theoretical basis of mixed-use housing in second chapter, effectiveness evaluation of Seoul mixed-use housing in third chapter and problems and improvement plan for Seoul mixed-use housing in fourth chapter.

The results of analyze were as follows. First, downtown hollowing out is showing partial access by supply of residency without synergy effect between functions. Second, prevention of distant commuting(attending school) by living close to work place is revealing different reaction per each demanding level. Third, satisfaction has not been good except economic value.

Concerning evaluation of effectiveness, it also regarded as microscopic measure, demanding macroscopic countermeasure for future city. Should execution continues with this status, function of future city would be deteriorated. With summary of study result, I could find following facts.

First : floor space index should apply grades system based on capacity in institutional view. Existing floor space index has applied only to possessing plots.

Second : deregulation and regulation of related law must be improved to the direction of efficient and effective policy.

Third : control tower system and open spaces for information share should be prepared with participation of citizens.

As stated above, this study suggested improvement direction for mixed-use housing derived from mixed-use development.

Key Words : mixed-use development, mixed-use housing, prevention of downtown hollowing out, living close to work place, floor space index per use, floor space index based on city

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 내용 및 범위 3
• 제3절 연구의 방법 4
• 제4절 용어의 정의 6
• 제2장 복합용도개발의 이론적 기초 10
• 제1절 복합용도개발의 배경 및 개념 10
• 1. 복합용도개발의 배경 10
• 2. 복합용도 개발의 근대적 개념 11
• 제2절 복합용도개발의 유형 13
• 1. 복합용도개발의 진행과정 13
• 2. 형태변화 14
• 제3절 복합용도개발의 효과 16
• 1. 시너지 효과 16
• 2. 기대 효과 18
• 제4절 선행연구 검토 및 연구분석틀 20
• 1. 선행연구검토 20
• 2. 연구분석틀 22
• 제3장 서울시 주상복합개발의 효과성 평가 23
• 제1절 서울시 주상복합개발의 연구대상지 선정 23
• 1. 서울시 주상복합아파트 사례 23
• 2. 서울시 주상복합아파트 추진현황 27
• 3. 서울시 민간사업 추진사례(서울 4대문 안) 30
• 4. 연구대상지 선정 31
• 제2절 직·주근접 효과 33
• 1. 인구의 이동 및 도심공동화 33
• 2. 직주 불일치 현상 35
• 제3절 소유자 특성 38
• 1. 주민제안정책 우선순위 38
• 2. 주거기능의 변화 38
• 3. 소유자 특성 사례 41
• 4. 연구대상지 소유자 실태 43
• 제4절 제도적 측면 56
• 1. 관련 체계 기초부문 56
• 2. 관련 체계 주상복합개발 부문 57
• 3. 규제 및 완화지원 73
• 제4장 서울시 주상복합개발의 문제점 및 개선방안 77
• 제1절 문제점 77
• 1. 설문자료에 의한 문제점 77
• 2. 문제점 구성 분포율 79
• 3. 대상지 아파트 가격 80
• 4. 토지공급의 고정성(固定性) 82
• 5. 언론발표사례 83
• 제2절 개선방안 84
• 1. 내용별 현황 84
• 2. 개선방안 세부사항 85
• 제5장 결 론 90
• 제1절 연구결과의 요약 및 제도적 개선방안 90
• 제2절 연구의 한계 및 향후연구과제 93
• < 참고문헌 > 95
• 논문관련 교수님 참고문 97
• < Abstract > 99