도시정비사업 사업성 지표에 관한 연구 = A study on the economic feasibility of urban renewal project|RISS 상세보기

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The urban renewal project aims to improve the living environment underdeveloped by dilapidated buildings, to revitalize the regional economy, to restore the urban city function, and to improve residents' quality of life. Failure to improve the underdeveloped living environment cannot avoid leading to ghettoization and deterioration of the urban city due to the increase in the dilapidated buildings. Underdevelopment of the urban city causes many problems in terms of both the physical environment and the socioeconomic aspects such as poverty and unemployment. One of the methods to improve the underdeveloped urban city is the urban renewal project.
The urban renewal project has the structure of the zero-sum game that the project cost and the value of the output are the same. It is the structure that the association member would either share or receive the residual project cost or the surplus income after the incomes coming from the sale to the third person such as income from general sales are deducted from the total project cost. Most of the association members use the proportional rate as the economic feasibility indicator but the proportional rate has some limitation that alloted charges for the association members cannot be calculated.
This study was conducted from a perspective of what is the economic feasibility indicator of the urban renewal project. In particular, it is intended to understand the problem of the proportional rate recognized as the general project indicator in the urban renewal project and to suggest a new economic feasibility indicator.
For this purpose, this study first examined the problem of the proportional rate through the review of previous studies and the theoretical investigation of the urban renewal project, and proved the zero-sum game. Second, it tested the limitation of the proportional rate and the need for the new economic feasibility indicator through in-depth interview and depth interview with the experts. Third, it attempted to grasp the relationship between the proportional rate and the alloted charges of the association member through the case study of management disposal plans in the Seoul area and consequently, could find out influencing factors on the project. Finally, it analyzed the correlation between the project cost and diverse factors affecting the incomes from sale and examined a new economic feasibility indicator.
Direct and indirect factors such as project delay, changes in expenditures, changes in incomes and so on would bring out complex correlation affecting the economic feasibility of the urban renewal project. These influencing factors act as the determining factors of the association member's alloted charges for move-in. Therefore, it can come to a conclusion that the economic feasibility indicator of the urban renewal project is valid as the indicator to judge the association member's alloted charges.
This study presented the 'self-allotment calculation formula' to calculate the association member's alloted charges without the proportional rate. This is the product that the urban renewal project proved to be the project structure based on the zero-sum game. Also, it suggested the following new economic feasibility indicators:
① Redevelopment Benefit Cost Ratio(RBCR),
② Urban Cost Index(UCI),
③ Urban Cost Point(UCP).
Redevelopment Benefit Cost Ratio(RBCR) enables people to know the benefit-cost of the competent renewal district and the Urban Cost Index(UCI) enables people to confirm the size of the average alloted charges for the association member. The Urban Cost Point(UCP) index enables people to confirm the level of average costs borne by the association member.
Thus, it is expected that the self-allotment calculation formula and the new economic feasibility indicator suggested in this study will contribute to renewing the declining old downtown area and providing new vitality for the regional economy.

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국문 초록 (Abstract)

도시정비사업은 건물 노후화로 열악해진 생활환경을 개선하고, 지역경제 활성화 및 도시의 기능 회복과 거주자들의 삶의 질을 향상 시키는 것을 목적으로 한다. 만일 열악한 주거환경을 개선하지 못한다면 노후불량건축물 증가로 인한 도시 슬럼화와 쇠퇴 현상을 피할 수 없다.
도시의 쇠퇴는 물리적인 환경뿐만 아니라 빈곤과 실업 등 사회경제적인 측면에서도 많은 문제들을 유발하게 된다. 이 같은 도시쇠퇴 현상을 개선하기 위한 방법 중 하나가 도시정비사업이다.
도시정비사업은 일반적으로 토지등소유자가 조합을 구성하여 시행하게 된다. 대부분의 조합들은 도시정비사업에 대한 전문성 부족과 복잡한 행정절차 등으로 외부 의존적인 관계를 형성하게 된다. 여기에 조합의 신용만으로는 사업비 조달이 불가능한 특징 때문에 시공사에 의존하는 자금조달 구조를 가지고 있다.
이러한 자금조달 구조로 인해 시공사의 공사단가 부풀리기가 관행처럼 반복되고 있다. 설상가상으로 경기가 침체될 경우, 주택가격이 하락하게 되고, 이는 다시 조합원 분담금 상승으로 이어진다. 또 시공사가 경기침체에 따른 미분양 위험성을 전적으로 부담하기 때문에 건축공사비가 상승하는 악순환 고리가 형성된다.
결국 건축공사비, 분양가격, 현금청산율 등에 대한 불확실성은 조합원 분담금 변동성을 야기하고, 조합에 대한 불신을 증폭시키는 작용을 한다. 만일 도시정비사업의 사업성에 영향을 미치는 요인들이 변화할 때마다 조합원 분담금 규모를 파악할 수 있는 체계가 갖춰져 있다면, 부족한 사업성을 개선할 수 있는 적절한 대안을 마련할 수 있을 것이다.
도시정비사업은 사업비와 수입의 결과 값이 동일한 제로섬게임(Zero-Sum Game)의 구조를 가지고 있다. 총 사업비에서 일반분양수입 등 제3자에게 매각하여 얻게 되는 수입을 제외한 잔여 사업비 또는 잉여 수입을 조합원들이 분담하거거나 배분받는 구조이다. 대부분의 조합들은 비례율을 사업성 지표로 이용하고 있지만, 비례율만으로는 조합원 분담금을 확인할 수 없다.
본 연구는 도시정비사업의 사업성 지표가 무엇인가에 대한 관점에서 시작되었다. 특히 도시정비사업에서 일반적인 사업성 지표로 인식되고 있는 비례율에 대한 문제점을 파악하고, 새로운 사업성 지표를 제시하는데 목적이 있다.
이러한 목적을 달성하기 위해 첫째, 도시정비사업에 대한 선행연구 및 이론적 고찰을 통해 비례율의 문제점을 검토하였으며, 제로섬게임을 입증하였다. 둘째, 전문가 심층면접조사(In-Depth Interview) 및 인식조사(Depth Interview)를 통해 비례율의 한계점과 새로운 사업성 지표에 대한 필요성을 검증하였다. 셋째, 서울지역 관리처분계획 사례조사를 통해 비례율과 조합원 분담금의 관계를 파악하고, 사업성에 영향을 미치는 영향요인을 확인하였다. 마지막으로 모형분석을 통해 사업비와 분양수입에 영향을 미치는 다양한 요인들에 대한 상관관계를 검증하고, 새로운 사업성 지표를 검토하였다.
도시정비사업의 사업성은 사업지연, 지출변동, 수입변동 등 직·간접적인 영향요인들이 복합적으로 작용하여 영향을 미치게 된다. 이러한 영향요인들은 조합원의 입주분담금을 결정하는 요인으로 작용한다. 결국 도시정비사업의 사업성은 조합원 분담금으로 귀결된다.
본 연구에서는 비례율을 이용하지 않고 조합원 평균 분담금을 산정할 수 있는 ‘자기분담금 산정식’을 제시하였다. 이는 도시정비사업이 제로섬게임에 바탕을 둔 사업구조임을 입증한 결과물이다. 또한 새로운 사업성 지표로 ① 수정된 비용편익률(RBCR; Redevelopment Benefit Cost Ratio), ② 조합원 분담금 지수(UCI; Urban Cost Index), ③ 조합원 비용분담 지수(UCP; Urban of Cost Point)를 제시하였다.
RBCR은 해당 정비구역의 비용편익을 알 수 있으며, UCI 지수는 조합원 평균 분담금 규모를 확인할 수 있다. UCP 지수는 조합원 평균 비용분담 수준을 확인할 수 있다.
본 연구 결과로 제시된 자기분담금 산정식과 새로운 사업성 지표가 노후하고 낙후된 구도심을 재정비하고, 지역경제에 새로운 활력을 제공하는데 기여할 수 있기를 기대해 본다.

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도시정비사업은 건물 노후화로 열악해진 생활환경을 개선하고, 지역경제 활성화 및 도시의 기능 회복과 거주자들의 삶의 질을 향상 시키는 것을 목적으로 한다. 만일 열악한 주거환경을 개...