부동산신탁의 수익권의 양도에 대한 연구 = A Study on Transfer of Beneficial Ownership in Real Estate Trusts|RISS 상세보기

국문 초록 (Abstract)

국문초록

부동산신탁의 수익권의 양도에 대한 연구

1961년 제정 ․ 시행된 신탁법은 2011년에 이르러서 전면 개정되어 2012년 7월부터 법률 제12420호로 시행되고 있다.
불문법제를 취하고 있는 영미에서 형평법(equity)에 기반하여 발달된 신탁제도가 독법계로서 그 법체계를 달리하는 우리나라에 도입되는 과정에서 신탁법리에 대한 해석론이 분분하였으나 2011년 개정 신탁법을 통해 많이 정비되었다.
한편 ‘부동산 개발사업’에서 신탁제도는 광범위하고도 다양하게 활용되어 왔는데, 금융기관의 부동산 PF 대출시 개발사업의 리스크 헤지를 위해 시공사의 신용보강(책임준공, 연대보증, 채무인수 등) 이외에 제도적으로는 자본력이 미약한 위탁자(사업시행자)로부터의 도산절연 기능을 내장한 신탁제도가 필수적으로 요구되었던 것이다. 부동산개발사업의 금융조달을 보다 확대하고 활성화하기 위해 부동산개발신탁에 있어서 ‘수익권의 유동화’ 요청이 지속적으로 이어져 왔고 이를 위해 수익권의 유동화 가능성에 대하여 법률적 조건, 사업참여자 조건(공급자 조건, 투자자 조건, 수요자 조건) 및 부동산시장 조건 등에 대한 법제도적, 행태과학적 및 통계학적 접근방법에 대한 연구가 계속되었다(김종서,『부동산개발신탁수익권의 유동화 가능성 분석』, 강원대학교 대학원 부동산학과 박사학위논문, 2009. 참고).

특히 부동산개발신탁수익권의 법률적 조건의 충족여부와 관련하여 수익권의 자산유동화의 대상성 여부, 신탁제도와 관련하여 수익권의 양도의 자유와 방법, 수익권에 대한 질권 설정, 수익증권발행신탁제도의 도입 등을 요청하여 왔는데, 그와 같은 요구가 2011년 신탁법의 개정에서 매우 적극적으로 반영되었다.

본 논문은 부동산신탁의 활성화를 위해 요청되어 온 법률적 제반 조건 중 가장 기초적인 내용을 이루는 ‘수익권의 양도의 자유성과 방법론’에 대하여 개정 신탁법에 어떤 내용과 요건으로 반영되었고 그 효과가 어떠한지에 대한 연구를 그 주된 목적으로 하고 있다. 부동산신탁의 수익권의 양도 문제는 자산유동화라는 큰 맥락에서 접근할 수 있고, 신탁에 있어 본격적인 자산유동화 제도의 완비는 수익증권발행신탁에 있어서의 수익증권이라는 유가증권의 형태가 더 적합하다고 할 것이나, 본 논문에서는 수익권의 양도와 방법론에 집중하고자 한다.

부동산신탁의 수익권의 양도의 자유성과 양도방법과 관련하여 신탁법은 그동안 학계에서 논의되었던 ‘민법 상 지명채권의 양도’법리를 그대로 받아들였다. 이에 본 논문에서는 민법 상 지명채권의 양도 법리를 신탁수익권의 양도 법리에 응용하여 과연 신탁수익권의 경우에는 민법상의 그것과 어떤 것이 동일하고 어떤 것이 차이점이 있는지, 그 구체적인 요건과 효과는 무엇인지 등에 대하여 지명채권 양도와 관련한 대법원 판례에 기초하여 검토하고자 한다.
신탁수익권의 양도 가능성을 높이기 위해서 보다 간이한 방법인 지명채권 양도방법이 유용한 것이기도 하지만, 한편으로는 신탁의 법률관계에 대한 안정성과 거래의 제3자를 보호하기 위한 공시제도와의 충돌문제를 고민하지 않을 수 없다. 수익권의 양도는 양도인과 양수인 간의 합의(양수도 계약)만으로 그 효력이 발생하고 수탁자와 제3자의 대항요건으로 확정일자 있는 증서에 의한 양도사실의 통지 또는 승낙으로 족하다고 하고 있지만, 신탁법 제4조 제1항에서 신탁과 관련한 제3자에 대한 일반적인 대항요건으로 신탁의 등기·등록을 요구하고 있고, 부동산등기법 제86조에 의하는 경우 신탁당사자의 변경과 관련하여서는 신탁원부의 기록의 변경등기를 신청하여야 하는 것인데, 과연 신탁수익권의 양도는 수탁자에 대한 일정한 통지 등만으로 충분한 것인지 아니면 신탁법 제4조에 따라 수익권 양도의 경우에도 신탁의 변경등기까지 하여야 하는 것 아닌지 하는 의문이 든다.
나아가, 수익권이 양도되는 경우 자익권 이외에 공익권 또한 이전되는 것인데, 그와 같은 현상을 두고 과연 민법상의 지명채권 양도 법리로 충분한 것인지 아니면 다른 법률적 보강이 필요한 것 아닌지 하는 검토의 필요성도 대두된다. 또한 수익권 양도의 효과로 수익자의 권리 이외에 수탁자에 대한 수익자의 의무(비용상환의무 등)도 이전되는 것인데 이와 같은 의무의 이전 현상은 또 어떻게 설명할 수 있는지, 의무 중 장래발생 의무만 이전하는지 아니면 기발생 의무도 이전하는 것인지 하는 세부적인 쟁점도 대두된다.
위 쟁점 중 수익권의 양도에 있어 신탁변경등기의 요부와 관련하여서는 ‘수익권 양도에 있어서의 제3자의 범위’와 ‘신탁의 일반적인 공시에 있어서의 제3자의 범위’ 문제로 좁혀 접근하였다.
공익권의 이전 문제 및 수익자의 의무의 이전 문제와 관련하여서는, 상법상의 주식의 양도 중 주권발행 전 주식의 양도 법리의 관점에서 접근하였다.

부동산수익권의 양도에 대한 개정 신탁법의 규정내용과 몇 가지 쟁점을 검토한 후, 과연 부동산신탁에 있어서 수익권의 양도는 실제로 어떻게 이루어지는지를, 크게 타익신탁형 부동산담보신탁, 타익신탁 및 자익신탁 결합형 부동산담보신탁, 자익신탁형 부동산토지신탁, 타익신탁 및 자익신탁 결합형 부동산토지신탁으로 나누어 구체적인 모습과 태양을 살펴본다. 이를 통해 수익권 양도가 부동산 개발사업에 있어서 대출 채권자(금융기관 등)의 대출자금의 회수의 수단 등으로 어떻게 활용될 수 있는지를 구체적인 유형별로 확인하기로 한다.

연구 결과를 요약하자면 아래와 같다.
첫째, 개정 신탁법은 부동산(개발)신탁 수익권의 유동화에 대한 입법적 보완 요청을 받아들여 민법의 지명채권 양도 법리를 그대로 수용하였는데, ① 그 요건은 양도인과 양수인 간의 합의(양수도 계약)만으로 수익권의 양도가 이루어지게 되고, ② 이로써 수익권은 자익권과 공익권을 포함하여 그 동일성을 유지한 채로 양수인에게 이전되며, ③ 수익자의 일정한 의무도 그대로 승계되고, ④ 수익권 양도의 공통의 대항요건으로는 수탁자에 대한 통지 또는 승낙으로 족하며, ⑤ 제3자에 대한 대항요건으로는 확정일자 있는 통지 또는 승낙으로 하여야 한다.
둘째, 지명채권 양도 법리와 달리 신탁에 있어서 특이한 것으로서, 신탁의 변경등기의 요부 문제와 관련된 수익권 양도에 있어서의 제3자는 ‘당해 수익권에 관하여 양수인의 지위와 양립할 수 없는 법률상 지위를 취득한 자’를 의미하고, 수익권 양도에 관한 한 일반적인 신탁 공시에 있어서의 제3자는 바로 ‘그 이외의 모든 제3자’를 뜻한다고 정리한다. 이로써 지명채권 양도 법리를 도입한 신탁법의 취지, 수익권 양도를 통한 거래(양도시장)의 활성화, 신탁을 둘러싼 법률관계의 안정성 간의 이익의 균형을 도모할 수 있다.
셋째, ① 수익권의 공익권 및 의무의 이전문제는 주식의 경우에도 주식의 자익권 이외에 공익권도 이전된다는 점, 주식의 경우에도 주주의 일정한 의무도 이전된다는 점에 비추어 충분하게 이해할 수 있고, ② 수익권의 양도에 따른 의무의 이전 범위와 관련하여서는 수익권의 법적성격론에 대한 채권설에 기반하면서도 장래의 의무 이외에 기발생 의무도 이전된다고 하는 결론을 견지하였다.

본 논문은 부동산신탁수익권의 법률적 조건 중 수익권의 양도문제에 그치고 수익권 양도와 관련성이 매우 높은 수익권의 질권 설정의 문제와 수익증권발행신탁에 있어서의 수익증권 양도 방법에 대하여 검토하지 못하였다. 또한 부동산신탁수익권의 유동화라는 큰 맥락에서 살피지 못하였다는 점, 법률적 조건 이외에 사업참여자 조건(공급자 조건, 투자자 조건, 수요자 조건) 및 부동산시장 조건 등에까지 이르지 못하였다는 점 등이 바로 본 논문의 근본적인 한계라고 할 것인바, 깊이 있는 후속 연구가 이어지기를 기대한다.

번역하기

국문초록 부동산신탁의 수익권의 양도에 대한 연구 1961년 제정 ․ 시행된 신탁법은 2011년에 이르러서 전면 개정되어 2012년 7월부터 법률 제12420호로 시행되고 있다. 불문법제를 취하고 있...