서울시 공동주택 리모델링의 도시계획적 특성 연구 = A Study on the Urban Planning Characteristics of Multi-Family Housing Remodeling in Seoul|RISS 상세보기

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

As the deterioration of large-scale apartment complexes supplied in the 1980s and 1990s accelerates in South Korea, remodeling and reconstruction projects are gaining attention as core urban renewal measures for improving residential environments in city centers. However, unlike reconstruction projects based on the ‘Urban and Residential Environment Maintenance Act’, which consider the integrated urban context and entail public contributions such as infrastructure, current remodeling projects under the ‘Housing Act’ heavily focus on improving the private residential performance of individual complexes. Consequently, there is a lack of institutional management standards to control urban planning ripple effects—such as the load on surrounding infrastructure, landscape obstruction, and degradation of the residential environment—caused by the increase in density and the number of households.

Therefore, this study aims to empirically compare and analyze the urban planning characteristics of remodeling and reconstruction projects targeting apartment complexes in Seoul. It seeks to evaluate the impact of remodeling projects on urban space, derive institutional and policy improvement measures for a sustainable renewal model, and highlight the necessity of a paradigm shift in urban redevelopment. To this end, 25 remodeling complexes in Seoul with confirmed project plans（architectural deliberation） and 27 reconstruction complexes with similar scale and location conditions were selected as the control group. A quantitative and qualitative empirical analysis was conducted focusing on six core urban planning elements: land use and density, infrastructure and public contribution, visual corridors and landscape, front open space and street connection, sunlight and residential environment, and traffic handling plans.

The empirical analysis confirmed a clear gap in urban planning between the two renewal methods. First, in terms of density, remodeling complexes showed a densification trend with expanding building coverage and floor area ratio（up to 571.4%） due to vertical and horizontal expansion within limited sites, whereas reconstruction projects lowered building coverage and secured ground-level openness through a complete layout rearrangement. Second, despite densification, the remodeling projects compliance rate for public contributions, such as infrastructure expansion, was merely 12.5%, exacerbating the load on urban infrastructure. In contrast, most reconstruction projects actively returned public benefits by providing parks, roads, and public housing. Third, remodeling projects caused the loss of visual corridors, worsened sunlight access, and invaded privacy among households due to massive building masses and relaxed separation distance regulations（maximum 0.06H）. Reconstruction projects, however, formed pleasant residential environments and harmonious skylines by complying with statutory sunlight standards and securing wide visual corridors. Nevertheless, remodeling projects also showed positive effects in mitigating internal parking shortages and improving pedestrian environments through the comprehensive expansion of underground parking lots.

In conclusion, current remodeling projects are fundamentally based on the expansion of private space and lack the ‘urban planning publicness’ commensurate with the increase in density and households. For complexes that essentially have no other renewal options—such as those with established housing associations, an existing floor area ratio exceeding 300% making zoning upgrades impossible, location restrictions like height limits, or small-scale isolated complexes—policy support measures including streamlined procedures and technical or financial support should be provided. Concurrently, regulations must be revised to mandate infrastructure expansion matching the density and household increase, establish remodeling-specific architectural planning standards, and manage these projects as urban planning maintenance actions. Furthermore, the future paradigm for maintaining aging apartment complexes should center on reconstruction projects that guarantee wide-area infrastructure expansion and qualitative improvement of the overall urban environment. To induce this, active public policy support is required, such as the application of a ‘business feasibility adjustment factor’, ‘recognition of current floor area ratio’, and ‘zoning upgrades’.

Finally, unlike previous studies that remained at the level of evaluating individual project feasibility and revitalization, this study holds academic significance by identifying the impacts of remodeling projects through comparative empirical data with reconstruction from the perspective of ‘urban planning influence’.

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국문 초록 (Abstract)

우리나라는 1980~1990년대 대규모로 공급된 공동주택의 노후화가 가속화됨에 따라, 도심 내 주거환경 개선을 위한 핵심 정비 수단으로 재건축사업과 더불어 리모델링사업이 주목받고 있다. 그러나 「도시 및 주거환경정비법」에 근거하여 통합적인 도시 맥락을 고려하고 기반시설 등의 공공기여를 수반하는 재건축사업과 달리, 현행 리모델링사업은 「주택법」 체계하에서 개별 단지의 사적 주거 성능 개선에 치중되어 있다. 이로 인해 밀도와 세대수 증가로 유발하는 주변 기반시설 부하, 경관 차폐, 주거환경 악화 등 도시계획적 파급효과를 통제할 제도적 관리 기준이 미비한 실정이다.

이에 본 연구는 서울시 공동주택을 대상으로 리모델링사업과 재건축사업의 도시계획적 특성을 실증적으로 비교·분석하여, 리모델링사업이 도시 공간에 미치는 영향력을 평가하고 지속 가능한 정비 모델로서의 제도적·정책적 개선방안을 도출하는 한편, 도시 정비 패러다임 전환의 필요성을 도출하는 데 목적이 있다. 이를 위해 사업계획（건축심의）이 확정된 서울시 내 리모델링 단지 25곳과 유사한 규모 및 입지 여건을 갖춘 재건축 단지 27곳을 대조군으로 선정하였으며, 6대 도시계획 핵심 요소（토지이용 및 밀도, 기반시설 및 공공기여, 통경축 및 경관, 전면공지 및 가로 연계, 일조 및 주거환경, 교통처리계획）를 중심으로 정량적·정성적 실증분석을 수행하였다.

실증분석 결과, 두 정비방식 간에는 명확한 도시계획적 격차가 존재함이 확인되었다. 첫째, 밀도 측면에서 리모델링사업 단지는 한정된 대지 내 수직·수평증축으로 인해 건폐율과 용적률（최고 571.4%）이 팽창하는 고밀화 양상을 보인 반면, 재건축사업은 전면 재배치를 통해 건폐율을 낮추고 지상부의 개방감을 확보하였다. 둘째, 리모델링사업은 고밀화에도 불구하고 기반시설 확충 등 공공기여 이행률이 12.5%에 불과해 도시 인프라 부하를 가중시켰으나, 재건축사업은 대부분의 단지가 공원, 도로, 공공주택 등 적극적인 공공성 환원을 이행하였다. 셋째, 리모델링사업은 주동 매스의 거대화와 이격거리 완화（최대 0.06H）로 인해 통경축 상실, 일조권 악화, 세대 간 사생활 침해를 유발한 반면, 재건축사업은 법정 일조 기준 준수와 광폭 통경축 확보로 쾌적한 주거환경과 조화로운 스카이라인을 형성하였다. 다만, 리모델링사업 역시 지하 주차장의 전면적 확충을 통해 내부 주차난과 보행환경을 개선하는 긍정적 효과를 확인하였다.

결론적으로 현행 리모델링사업은 사적 공간의 확장을 기본으로 하며 밀도와 세대수 증가에 상응하는 ‘도시계획적 공공성’이 부족하다. 주택조합이 설립되었거나, 현황용적률이 300%를 초과하여 용도지역 상향이 불가한 단지, 고도 제한 등의 입지규제가 있는 단지, 소규모 나홀로 단지 등 사실상 리모델링사업 외에 다른 정비방식의 선택이 불가능한 단지에 대해서는 절차 간소화 및 기술·금융 지원 등 정책적 지원 방안을 마련하는 한편, 밀도 및 세대수 증가에 따른 기반시설 확충을 의무화하고 리모델링 맞춤형 건축계획 기준, 도시계획적 정비 행위로 관리될 수 있도록 제도가 정비되어야 한다. 또한, 향후 노후 공동주택 정비의 패러다임은 광역적 기반시설 확충과 도시환경 전반의 질적 제고가 담보되는 재건축사업을 중심으로 이루어져야 하며, 이를 유도하기 위해 공공 차원의 ‘사업성 보정계수’ 적용, ‘현황 용적률 인정’, ‘용도지역 상향’ 등과 같은 적극적인 정책지원이 필요하다는 결론을 도출하였다.
끝으로, 본 연구는 개별 단지의 사업성 평가와 활성화 연구에 머물렀던 기존 연구들과 달리, 리모델링사업을 ‘도시계획적 영향력’의 관점에서 재건축과의 비교 실증 데이터로 규명하였다는 점에서 학술적 의의를 지닌다.

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우리나라는 1980~1990년대 대규모로 공급된 공동주택의 노후화가 가속화됨에 따라, 도심 내 주거환경 개선을 위한 핵심 정비 수단으로 재건축사업과 더불어 리모델링사업이 주목받고 있다. 그...

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