상가권리금의 보상과 평가 = Compensation and Valuation of the Shop Key Money

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Commecial tenant is to receive fair compensation for key money which could be rewarded if it were not for public works projects. The key money is customary in a tenancy transaction but it is not receptive to the current law. Therefore in order to qualify for compensation it should be specified in the Land Compensation Act.
In this article, I researched into the problem of business compensation system which is current commercal tenancy compensation system. Then I decided that key money should be compensated to obtain fair compensation.. In order to give legal basis to this, I divided key money into locational key money, facility key money and operation key money, and defined each concept. Locational key money is consideration for the transfer of a tenancy and it is a tenancy value. Thereupon it can be compensated according to the regulation of the non-ownership rights compensation in the Land Compensation Act. And operation key money is consideration of the transfer of the goodwill which is transferred in combinaton with a tenancy. Therefore it should be compensated with the tenancy.
Locational key money and operational key money are seperated and appraised conceptually and in reality,they can be appraised totally as the sum of the current values of the total expected surplus operaton income.
However, in order to change the administration which do not compensate the key money of the commercial lease, it is necessary to regulate a shop tenancy and its combinated goodwill as the object of the compensation in the Land Compensation Act clearly and the valuation methods should be regulated in the Act.
In order to guarantee the stability and transferability of the shop tenancy it is necessary to extends lease renewal period of five years into seven years and it is required to control the commercial lease landlord’s restrictions on the transfer under good causes through the amendment of the Commercial Buildings Lease Protection Act.

국문 초록 (Abstract)

상가임차인이 정당한 보상을 받기 위해서는 상가가 공공사업에 편입되지 않았다면 받을 수 있었던 권리금이 보상되어야 한다. 그러나 권리금은 임차권거래에서 관행적으로 수수되는 금전으로 현행법상의 개념이 아니므로. 보상의 대상이 되기 위해서는 토지보상법상의 보상대상으로 특정되어야 한다.
이글에서는 현행 상가임차인 보상제도인 영업보상제도의 문제점을 살펴보고 상가임차인에게 정당한 보상을 하기 위해서는 권리금보상이 이루어져야 한다고 판단하였다. 그 법적 근거를 밝히기 위하여 권리금을 지역권리금,시설권리금,영업권리금으로 나누어 개념정립을 하였다. 그리고 지역권리금은 임차권양도의 대가로 임차권의 가치이므로 토지보상법상 소유권외의 권리의 보상규정에 근거하여 보상될 수 있다고 보았다.
그리고 영업권리금은 점포임차권과 함께 일체로 양도되는 영업권의 대가로 파악하고 임차권보상시에 같이 보상되어야 한다고 보았다.
지역권리금과 영업권리금은 감정평가이론상 임차권의 가치와 영업권의 가치로 개념상 분리하여 평가가 가능하고 현실적으로는 점포의 총예상초과영업이익의 현재가치합계로 시설권리금을 제외한 권리금의 가치를 평가할 수 있다.
그러나 권리금보상을 배제하는 보상행정을 개선하기 위해서는 상가임차권 및 이와 일체로 거래되는 영업권을 보상대상으로 명확히 하고 평가방법을 토지보상법에 규정할 필요가 있다.
권리금의 근거인 상가임차권의 안정성과 양도성을 보장하기 위하여 상가임차권자의 계약갱신요구기간을 7년으로 연장하고 상가임차권양도에 대한 임대인의 제한은 정당한 사유에 의하도록 상가건물임대차보호법을 개정할 필요가 있다.

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