상가권리금의 감정평가에 관한 연구 : 역삼동, 신월동 사례를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

2009년 용산참사로 사회적 이슈가 된 상가권리금의 문제는 그동안의 상가건물임대차보호법의 개정을 통한 제도개선 등 상가세입자의 권리보호를 위하여 많은 노력이 있었음에도 불구하고 직접 영업손실보상액을 산정하고 있는 감정평가업계의 노력은 상당히 부족한 것으로 생각된다.
본 연구의 목적은 영업손실보상의 확장과 상가권리금과 관련된 사회적 분쟁을 해소하기 위한 제도적 발판과 사회적 기준마련에 적정한 감정평가액 산정의 필요성이 매우 높다는 것을 제기하고자 하는데 있다.
본 연구에서는 전문가 설문조사 및 면담, 이론적 연구를 실시하였으며, 이를 토대로 실제 사례를 실험적으로 평가하였다.
사례지역은 활성화된 상권인 역삼동 지역과 정비구역지정으로 비활성화된 신월동 지역으로 선정하였고, 조사된 내용을 바탕으로 적정한 점포를 선정하여 이론적 연구를 통해 얻어진 평가방법을 적용하여 평가하였다.
또한, 평가결과를 가지고 “총 영업권리금과 권리금 구성별합계의 차이”, “지불권리금과 총 영업권리금과의 차이”, “지불권리금과 권리금 구성별합계의 차이” 세가지로 차이분석을 실시하였다.
본연구의 결과로 도출된 사안은 다음과 같다.
첫째로 차이분석의 결과 평가방법마다 다소 큰 차이가 발생하여 적용하는 기준(가정)과 과정을 재검토하여야 할 필요성이 제기되었다. 특히, 5년의 권리금 존속기간에 대한 가정은 현실의 권리금 수준과 맞지 않는 것으로 파악되었으며, 1년의 기간을 적용한 신월동 사례가 유사성을 보이는 점을 고려할 때 보다 짧은 기간을 적용하여야 할 것으로 판단되었다.
둘째로, 거래사례비교법에서는 요인비교과정시 객관적 수치비교만으로 해결할 수 없는 문제가 있어, 지속적인 전문가의 검토와 연구가 필요할 것으로 판단되었다.
셋째로, 바닥권리금의 평가는 거래사례비교법에 의한 방법보다는 영업적 권리금과의 구별을 위한 수익환원법을 적용하는 것이 더 일관성 있는 방법이라고 판단되었다.
이상과 같이 본 연구에서는 설문조사 분석과 전문가 면담, 이론적 연구를 통하여 상가권리금이 감정평가의 대상이 됨을 확인하였고, 감정평가업무에 활용되고 있는 적정한 평가방법을 찾아 사례에 적용함으로써 실험적 평가결과를 제시하였다는 데 큰 의미가 있다고 하겠다.
향후에는 상가권리금의 적정가치(적정가격) 정의에서 출발하여, 유형별 권리금과 총 영업권리금과의 관계를 명확화 시켜 찾고자 하는 정확한 가격의 내용을 파악하고, 감정평가 3방식이외의 다른 과학적이고 객관적인 평가방법을 적용할 필요가 있을 것이다.

핵심주제어 : 상가권리금, 감정평가, 감정평가 3방식, DCF법, 거래사례비교법, 원가법, 초과이익환원법, 총 영업권리금, 영업적 권리금, 시설권리금, 바닥(지역)권리금, 감정평가의 대상, 존속기간, 영업손실보상

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

An issue on premium on commercial building lease has provoked serious conflicts in Korea and the national assembly revised commercial building lease laws in order to protect the right of leaseholder of commercial building. However, it seems that the land appraisal interested parties that are in charge of business loss computation are disregarding the situation.
Therefore, this study argues that the business loss should be considered in expanded boundaries and institutional support is needed to solve the conflict regarding premium on commercial building lease. It also claims that adequate appraisal value(price) is needed for establishing social standard.
To conduct the research, reference review, expert interviews and expert surveys were performed, and then a case analysis were executed in two different areas. One is conducted in Yeoksam-Dong, a flourishing commercial district, and another is performed in Sinwol-Dong, a commercial district losing its vitality; urban redevelop is scheduled in near future. Then, few stores in these areas were chosen to analyzation subject in this research. The analyzation included; first, each premium segment to total business premium ratio, second, lease premium to each premium segment ratio, third, lease premium to each premium segment ratio.
The derived conclusions are listed below.
First of all, a supposition on the premium duration period determines appraisal result. To be more specific, considering premium duration period as 5-year is not reach current premium level, yet considering premium duration period as 1-year meets the actual level. Therefore, standard for deciding premium duration period and the computation procedure should be reconsidered.
Secondly, sales comparison approach has ambiguous part as appraisal measure, which cannot be appraised with documents or statistics, therefore further research and reviews are needed.
Lastly, calculating regional premium using capitalization method is more consistent than using sales comparison method, because the former one clearly makes distinction between regional premium and business premium.
The research demonstrates premium on commercial building lease is qualified to be considered as appraisal subject, by providing survey and interview result. It also verifies its availability by performing an experimental appraisal with adequate appraisal method.
In the further research, it is recommended that defining reasonable value of premium on commercial building lease is needed as building the cornerstone of study. Plus, clarification of appraisal value(price) is required in it by examining the relationship between total business premium and each type of premiums. It is also expected that another scientific and objective method for appraisal should be developed by the further research.

Keywords : Premium on Commercial Building Lease, Appraisal, 3-Way Appraisals, Discounted Cash Flow Method, Sales Comparison approach, Cost Approach, Abnormal Earnings Valuation Method, Total Business premium, Business Premium, Facilities Premium, Regional Premium, Appraisal Subject, Premium Duration, Business Loss Compensation

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 2
• 1. 연구의 범위 및 내용 2
• 2. 연구의 방법 5
• 제2장 상가권리금과 감정평가에 관한 이론적 고찰 6
• 제1절 상가권리금에 관한 이론적 고찰 6
• 1. 개 념 6
• 2. 상가권리금의 법적 성격 7
• 3. 상가권리금의 유형 12
• 4. 권리금의 발생요인 16
• 제2절 상가권리금의 감정평가에 관한 이론적 고찰 18
• 1. 감정평가제도의 개관 18
• 2. 감정평가방법 21
• 제3절 선행연구의 검토 및 연구 분석의 틀 27
• 1. 선행연구의 검토 27
• 2. 선행연구의 시사점 및 본 연구와의 차별성 31
• 3. 연구 분석의 틀 33
• 제3장 권리금의 평가대상성과 평가방식의 검토 34
• 제1절 상가권리금과 감정평가에 관한 이해도 분석 34
• 1. 연구설계 및 분석방법 34
• 2. 설문조사 분석결과 34
• 제2절 감정평가의 대상으로서의 상가권리금 45
• 1. 상가권리금의 평가대상여부 45
• 2. 평가대상 권리금의 구성 45
• 3. 권리금 유형간 관계분석 46
• 4. 권리금의 존속기간 47
• 제3절 권리금에 대한 평가방식 적용 검토 50
• 1. 개요 50
• 2. 총 영업권리금의 평가 50
• 3. 바닥권리금의 평가 54
• 4. 시설권리금의 평가 56
• 5. 영업적 권리금의 평가 57
• 제4장 상가권리금의 감정평가의 적용가능성 분석 59
• 제1절 사례지역의 선정 및 현황 59
• 1. 사례지역의 선정 59
• 2. 제1구역(활성화지역-역삼동) 59
• 3. 제2구역(비활성화지역-신월동) 62
• 제2절 활성화 지역(제1구역) 권리금의 평가 66
• 1. 활성화지역 사례1(기호18) 66
• 2. 활성화지역 사례2(기호20) 76
• 3. 활성화지역 사례3(기호26) 81
• 제3절 비활성화 지역(제2구역) 권리금의 평가 86
• 1. 비활성화지역 사례1(기호3) 86
• 2. 비활성화지역 사례2(기호8) 95
• 제4절 감정평가 결과에 대한 차이분석 100
• 1. 활성화 지역(역삼동) 100
• 2. 비활성화 지역(신월동) 102
• 제5장 결 론 105
• 제1절 연구 결과의 요약 105
• 1. 감정평가영역에 관한 검토 105
• 2. 평가방식의 적정성에 관한 검토 106
• 3. 평가결과의 적정성에 관한 검토 106
• 4. 영업손실보상과의 비교검토의 필요성 107
• 제2절 연구의 한계 및 향후 과제 108
• 1. 연구의 한계 108
• 2. 향후 과제 109
• 참 고 문 헌 110
• 설문조사지 113
• [표차례]
• <표2-1> 대법원 판례에 나타난 권리금의 성격 13
• <표2-2> 기타 대통령령이 정하는 재산 19
• <표2-3> 감정평가방법의 기본적 내용 20
• <표2-4> 감정평가의 3방식 6방법 22
• <표2-5> 영업손실에 관한 보상평가 23
• <표2-6> 어업손실 보상액 산정방식(1) 24
• <표2-7> 어업손실 보상액 산정방식(2) 24
• <표2-8> 기타의 무형자산 평가방법 26
• <표2-9> 선행연구요약 32
• <표3-1> 대상자 특성 35
• <표3-2> 감정평가 대상여부 35
• <표3-3> 지역권리금의 정의 36
• <표3-4> 시설권리금의 정의 37
• <표3-5> 영업적 권리금의 정의 37
• <표3-6> 활성화된 상권의 권리금의 구성관계 38
• <표3-7> 비활성화된 상권의 권리금의 구성관계 38
• <표3-8> 권리금의 발생시점과 소멸시점 39
• <표3-9> 권리금 평가방법 40
• <표3-10> 총 영업권리금의 적정 평가방법 40
• <표3-11> 바닥권리금의 적정 평가방법 41
• <표3-12> 시설권리금의 적정 평가방법 41
• <표3-13> 영업적 권리금의 적정 평가방법 41
• <표3-14> 거래사례비교법에서의 권리금 형성요인의 우선순위 42
• <표3-15> 권리금의 시간적 변동과 유사한 지표 43
• <표3-16> 원가법에 관한 답변 43
• <표3-17> 수익환원법에 관한 답변 44
• <표3-18> 세법상의 내용연수 48
• <표3-19> 유사권리의 개별법상 내용연수 48
• <표3-20> 대법원 판례의 존속기간에 따른 권리금 계산방법 정리 50
• <표3-21> 거래사례비교법에 의한 권리금 산정방식 52
• <표3-22> 무형자산 및 기업가치 평가를 위한 순현금흐름 53
• <표3-23> 할인율 관련법률 54
• <표3-24> 거래사례비교법에 의한 권리금 산정방식 55
• <표3-25> 임대료 환산법 56
• <표3-26> 감가수정방식 57
• <표3-27> 총 영업권리금 차감법 58
• <표4-1> 권리금의 사례(역삼동) 61
• <표4-2> 권리금의 사례(신월동) 65
• <표4-3> 활성화지역 사례1의 개별영업현황 66
• <표4-4> 활성화지역 사례1의 지역요인분석 및 개별교인분석(비교사례 기호13) 68
• <표4-5> 활성화지역 사례1의 총 영업권리금 평가액 69
• <표4-6> 활성화지역 사례1의 지역요인분석 및 개별요인분석(비교사례 기호7) 70
• <표4-7> 활성화지역 사례1의 인근유사점포의 연간 평균 영업이익 71
• <표4-8> 활성화지역 사례1의 바닥권리금 평가액 73
• <표4-9> 활성화지역 사례1의 총 영업권리금 차감법 74
• <표4-10> 활성화지역 사례1의 평가결과의 요약 75
• <표4-11> 활성화지역 사례2의 개별영업현황 76
• <표4-12> 활성화지역 사례2의 총 영업권리금 평가액 77
• <표4-13> 활성화지역 사례2의 바닥권리금 평가액 78
• <표4-14> 활성화지역 사례2의 총 영업권리금 차감법 80
• <표4-15> 활성화지역 사례2의 평가결과의 요약 80
• <표4-16> 활성화지역 사례3의 개별영업현황 81
• <표4-17> 활성화지역 사례3의 총 영업권리금 평가액 82
• <표4-18> 활성화지역 사례3의 바닥권리금 평가액 83
• <표4-19> 활성화지역 사례3의 총 영업권리금 차감법 85
• <표4-20> 활성화지역 사례3의 평가결과의 요약 85
• <표4-21> 비활성화지역 사례1의 개별영업현황 86
• <표4-22> 비활성화지역 사례1의 총 영업권리금 평가액 89
• <표4-23> 비활성화지역 사례1의 인근 유사점포의 평균 영업이익 91
• <표4-24> 비활성화지역 사례1의 바닥권리금 평가액 92
• <표4-25> 비활성화지역 사례1의 총 영업권리금 차감법 93
• <표4-26> 비활성화지역 사례1의 평가결과의 요약 94
• <표4-27> 비활성화지역 사례2의 개별영업현황 95
• <표4-28> 비활성화지역 사례2의 총 영업권리금 평가액 96
• <표4-29> 비활성화지역 사례2의 바닥권리금 평가액 97
• <표4-30> 비활성화지역 사례2의 총 영업권리금 차감법 98
• <표4-31> 비활성화지역 사례2의 평가결과의 요약 99
• <표4-32> 활성화 지역에서의 총 영업권리금과 구성별 권리금의 합계 비교 100
• <표4-33> 활성화 지역에서의 지불권리금과 총 영업권리금 평가액의 비교 101
• <표4-34> 활성화 지역에서의 지불권리금과 권리금 구성별 평가액의 비교 102
• <표4-35> 비활성화 지역에서의 총 영업권리금과 구성별 권리금의 합계 비교 103
• <표4-36> 비활성화 지역에서의 지불권리금과 총 영업권리금 평가액의 비교 103
• <표4-37> 비활성화 지역에서의 지불권리금과 권리금 구성별 평가액의 비교 104
• [그림차례]
• <그림1-1> 연구의 흐름도 4
• <그림2-1> 연구 분석의 틀 33
• <그림3-1> 권리금의 구성 46
• <그림3-2> 권리금 존속기간 및 할인모형 51
• <그림4-1> 활성화 지역(역삼동 상권) 60
• <그림4-2> 비활성화 지역(신월동 상권) 62