서울시 특별계획구역의 기부채납비율에 따른 사업성 평가 연구 : 특별계획구역 세부개발계획 수립지역을 중심으로 = A Study on the Project Performance Evaluation on Contributed Acceptance Rate of Special Planning Districts in Seoul.

국문 초록 (Abstract)

이 논문은 서울시 주요 교차로나 역세권 주변 같은 주요 요충지에서 일어나는 특별계획구역 중 세부개발계획 결정시 공공시설의 제공을 위한 기부채납제도의 유형별 분류와 B/C분석을 통한 사업성 수지를 산정하여 공공시설 설치계획의 합리적인 규모와 종류를 살펴봄으로서 향후 도시위계별 세부개발계획 수립시 더욱 효율적으로 운영할 수 있도록 방향을 제시하는데 목적이 있다.
이러한 논문의 목적에 근거하여 다음과 같은 순서로 연구를 진행하였다.
제1장에서는 연구의 배경 및 목적과 진행방법을 설명하였고 주요 용어인 공공시설과 기부채납의 정의를 논하고자 하였다.
제2장에서는 유사논문의 선행연구 검토를 통해 본 연구의 방향을 설정하였고 새로 도입된 지구단위계획의 제도의 개념정립, 역할과 제도변화에 대한 고찰을 통해 지구단위계획을 정리하였으며 서울시 지구단위계획구역의 지정현황 및 서울시내 특별계획구역의 지정목적과 세부개발계획이 결정된 지역에 대한 지정현황과 유형화로 특별계획구역이 지정되는 취지에 대하여 살펴보았다.
제3장에서는 특별계획구역 세부개발계획 결정시 이루어지는 공공시설에 대한 기부채납의 현황을 분석하고자 공공시설 설치시 제공되는 인센티브의 개념과 제도 그리고 기존사례에 대하여 제공현황을 정리하였다.
제4장에서는 개부채납 비율에 대한 사업성 분석으로 사업성 분석을 위한 전제조건과 방법을 제시하였고, 사업비와 분양가를 통한 도시위계별 사업수지분석(개발수익율)을 기준으로 공공시설 제공에 따른 수익률과 적정규모를 제시하므로서 향후 특별계획구역 세부개발계획 수립시 효율적인 근거자료로 활용코자 기준을 제시하였다.
위 연구과정을 통해 다음과 같은 결론을 도출 할 수 있었다.
첫째, 2020 서울시 도시기본계획상 도시위계별 평균 기부채납비율을 살펴보면 부도심 50,000㎡이상의 구역이 가장 높으며 생활권중심이 가장 낮은 기부채납비율을 나타나며 서울시 전체 평균 17.74%의 공공시설 제공비율로 둘째, 개발수익율과 기부채납의 관계는 비례하지 않다. 위에서 보았듯이 기부채납이 가장 많거나 적은 지역에 따라 개발수익율이 정해지는 것이 아닌 다른 지역 즉 지구중심 10,000㎡미만의 구역이 개발수익율이 가장 높고 100,000㎡이상의 구역이 가장 낮은 개발수익율을 보인다.
셋째, 사업성 분석은 공공시설 제공면적과 일률적으로 관계하지 않으며 지역의 가치 즉 화폐화에 의한 것이다. 지역의 보상가, 공사기간, 공공시설의 종류등 종합적으로 화폐화하여 공공시설의 계획을 수립하는 것이 사업성과 특별계획구역의 세부개발계획시 절대적으로 고려해야 할 사항임을 알 수 있었다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• Ⅰ. 서론 1
• 제1절 연구 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제2절 연구의 범위 및 진행방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 진행방법 3
• 제3절 용어의 정의 6
• 1. 공공시설 6
• 2. 기부채납 7
• Ⅱ. 이론적 고찰 9
• 제1절 선행연구의 검토 9
• 제2절 지구단위계획 제도의 이해 10
• 1. 지구단위계획의 개념 10
• 2. 지구단위계획의 도입배경 14
• 3. 지구단위계획구역의 운영실태 17
• 4. 서울시 지구단위계획구역 지정현황 23
• 제3절 서울시 특별계획구역에 대한 고찰 26
• 1. 특별계획구역의 도입과 변천 26
• 2. 특별계획구역의 개념과 지정목적 30
• 3. 특별계획구역의 지정현황 및 유형화 33
• Ⅲ. 특별계획구역의 공공시설 기부채납 현황분석 42
• 제1절 공공시설에 관한 고찰 42
• 1. 공공시설의 개념 42
• 2. 공공시설의 종류 43
• 3. 공공시설의 제도적 기준 44
• 제2절 인센티브의 개념 및 제도 47
• 1. 인센티브의 개념 47
• 2. 인센티브의 제도적 고찰 47
• 3. 인센티브 제공 현황조사 49
• 제3절 특별계획구역의 기부채납 제공현황 50
• 1. 사례대상지 선정 50
• 2. 공공시설 기부채납 제공현황 50
• 3. 도시위계별 공공시설 확보현황 54
• Ⅳ. 기부채납 비율에 대한 사업성 분석 57
• 제1절 사업성 분석의 전제조건 57
• 1. 분양가 책정모델 57
• 2. 사업성 분석의 기본모델 59
• 3. 사업성 분석요인 61
• 제2절 사업성 분석과 분양수익율 65
• 1. 사업성 분석 대상 65
• 2. 사업비와 분양가를 통한 사업성 분석 68
• 제3절 사업성 분석을 통한 기부채납 비율 검토 69
• 1. 개발수익율과 기부채납의 관계 69
• 2. 공공시설 제공의 기대효과 70
• Ⅴ. 결론 및 제언 71
• 제1절 연구의 요약 71
• 제2절 결론 및 제언 72
• 참고문헌 74
• Abstract 77