임대주택매입비용이 주택재개발사업의 사업성에 미치는 영향분석 : 서울시 주택재개발사업을 중심으로 = Analysis on the effect of Rental House Cost on the feasibility of the Housing Redevelopment Projects in Seoul

국문 초록 (Abstract)

주택재개발사업의 시행을 통해 공공에서 부담해야 하는 임대주택과 같은 사회기반시설에 대한 공급을 민간 시행자인 조합에게 일부 부여하고 있다. 그러나 현재의 경기침체와 부동산경기 하락과 같은 저성장시대에는 주택재개발사업 시행자체가 어려우므로 사업성의 향상을 통해 저성장 시대에 적합한 사업성공의 방안확보와 이에 대한 정책의 마련이 필요하다. 이를 위해 주택재개발사업의 사업추진과정에서 구조적으로 불합리, 부적절한 부분에 대한 개선을 통해 사업성을 향상시키는 것에 대한 연구의 접근은 매우 중요하다. 따라서 본 연구에서는 임대주택매입비의 현실화가 주택재발사업의 사업성에 미치는 영향을 분석하고자 하였다.
본 연구는 「도시 및 주거환경정비법」의 시행일인 2003년 7월 1일 이후 관리처분계획이 인가된 서울시 주택재개발사업구역을 대상하였다. 그 중 임대주택매입비 산출 및 관리처분계획이 수립되어 인가되어 산출내역이 수집된 27개 구역을 연구의 범위로 설정하였다.
본 연구에서는 먼저 주택재개발사업의 사업성과 관련된 선행연구를 고찰하여 기존 연구들의 접근방법을 살펴보았다. 또한, 서울시 주택재개발사업의 임대주택 공급현황 및 정책방향, 임대주택매입비 산정 프로세스에 관한 현황과 이론을 살펴보았다.
다음으로 대상구역의 임대주택 공급 및 일반현황과 사업수지 특성 등 대상구역의 특성에 대하여 살펴보았다. 그 결과 임대주택은 그 비중적인 측면에서 조합의 수입원에 차지하는 비중이 상당히 큼을 알 수 있었다. 또한, 현재 표준건축비를 기준으로 산정되는 임대주택매각수입은 실제 건축비에 비해 상당히 저가에 형성되어 있으며, 이에 대한 지출부담은 상대적으로 크다는 것을 알 수 있었다.
임대주택매입비의 현실화가 사업성에 미치는 영향을 분석하기 위하여 본 연구에서는 종전자산증가비율을 종속변수로 하는 다중회귀분석을 실시하였다. 분석결과, 모형에 유의하게 적용된 변수 중 거주민수, 건축연면적, 사업기간2(조합설립인가부터 사업시행계획인가)는 사업성과 비례하였으며, 임대주택매입비 현실화금액, 조합원분양신청수는 반비례하는 것으로 도출되었다.
이는 거주민이 많을수록 사업추진시 개개인당 경제적 부담이 완화되어 사업성이 향상되며, 건축연면적이 크다는 것은 분양하게 될 주택의 수와 면적이 커짐을 의미하여 사업성에 비례하는 영향을 준 것으로 판단된다. 또한, 사업기간2(조합설립인가부터 사업시행계획인가)에는 사업성 향상과 밀접한 관련이 있는 건축설계, 건축심의, 정비계획 변경과 관련된 업무가 주를 이르며, 국공유지무상양도 협의와 같은 업무도 병행되므로 이 기간 동안 진행한 업무 및 협의관련에 소요된 기간이 길수록 사업성을 향상시키게 되며 이것이 실제 사업성에 영향을 주는 것으로 분석결과 반영된 것이라 할 수 있다. 또한, 실제 조합에서 부담하는 건축비와 서울시로부터 임대주택을 매입하는 비용의 차이를 줄일수록 사업성을 향상시킬 수 있으며, 조합원분양신청수의 경우 조합원분양신청수가 많아질수록 정해져 있는 분양주택세대수에서 일반분양의 세대수가 줄어들게 되므로 사업성이 줄어들게 되는 것이 반영된 것이라 할 수 있다.
이러한 분석결과를 통해 주택재개발사업은 임대주택 공급, 정비기반시설 제공 등의 공공성을 가진 사업이므로 현재와 같이 저성장시대, 부동산경기침체기에는 공공이 지원해서 사업을 촉진할 수 있는 방안들을 끊임없이 개발하거나 제안할 필요가 있다. 특히, 임대주택매입비의 현실화 부분은 주택재개발사업의 사업성을 높이는데 상당한 효과가 있기 때문에 매입비용을 현실화하거나 매입시기를 사업시행인가 시점 등으로 조정하여 절차를 현실화하는 등 조합에 부담을 줄여줄 필요성이 있다. 공공에서 보증보험을 활용하여 이를 적극지원 한다면 공공에서의 지원부담도 상대적으로 줄일 수 있을 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

It is difficult to implement the Housing Redevelopment Projects in today bad economy where the growth is slow due to depression in economy and real estate business. Therefore, the plans and the policies which are suitable for an age of austerity have to be established for the success of business. Improving the structural irrationality and improper behaviors occurred in the process of carrying out the Housing Redevelopment Projects is required. Accordingly, the purpose of this study is to analyze how realization of Rental House cost affects on the ratio of property in the Housing Redevelopment Projects.
The housing redevelopment districts in Seoul authorized by the law is the subject of this study. The law is in effect as of July, 1, 2003. Among authorized districts, we set only 27 areas as the subject of this study. This number is calculated on the basis of Rental House cost and Housing Redevelopment Management plan.
First, this study deals with the content about how a previous study approaches. we try to consider it based on precedent studies on the ratio of property in the Housing Redevelopment Projects.
In addition, a present state on the supply of Rental House and policy direction of the House Redevelopment Projects in Seoul and the theory about an estimation process of Rental House cost in Seoul are examined.
Then, characters of areas are examined by focusing on a present state on the supply of Rental House and business income.
As a result, Rental House comprises a large proportion of revenue source for a redevelopment union.
Also, estimated income based on the standard building cost forms at a lower price compared to the real building cost. It turns out the expense is relatively demanding.
Multiple regression analysis is used to analyze how realization of Rental House cost affects on the ratio of property. A dependent variable is the ratio of property.
The main results of the study are summarized as follows.
First, according to analysis, population, total area, and project period 2 (Permission for establishing redevelopment union ~ Permission for Housing Redevelopment enforcement Plan) are proportional to housing development business value. On the other hand, Rental House cost and application of subdivision for unionists are inversely proportional. It is considered that the higher the number of the population is, the more the economic burden for individuals become light when business promotion is carried out. And that total area is large means residents have the possibility of parcelling out much more houses and the larger distribution area. These have a positive impact on the ratio of property in Housing Redevelopment projects.
Second, the project period 2 consists of works related to architectural design plan, architectural consideration, and changing a improvement project. Discussing the state land is also managed at the same time. Thus, the more it spends more time on these works mentioned above, the more a ratio of property is likely to improve.
Third, reducing the gap between a building cost that union covers and a expense for buying Rental House from Seoul leads to improve the ratio of property in the Housing Redevelopment projects. In the case of application of subdivision for unionists, if application of subdivision for unionists goes up, the number of households for general sale will goes down. It is considered that the ratio of property become less effective.
From these results, the House Redevelopment Projects have public concern such as supplying Rental House and providing infrastructure. Therefore, under recession of the economy and the real estate, It is required to seek ways to drive the business with supported by the public and to suggest them.
First of all, realization of Rental House cost is significant factor in improving ratio of property in the Housing Redevelopment projects, so it is necessary to come up with a way to lessen the burden for redevelopment union. For example, actualizing price of buying or rearranging timing of purchase, which are to make all procedure work well.
If the public gives positive support to it by making the best use of guarantee insurance, the public will be likely to ease burden for aid.

목차 (Table of Contents)

• 제１장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 방법 및 범위 2
• 제2장 선행연구 검토 5
• 제1절 주택재개발사업의 사업성관련 선행연구 5
• 제2절 선행연구와의 차별성 8
• 제3장 주택재개발사업 임대주택 현황 9
• 제1절 임대주택 공급현황 9
• 제2절 임대주택 관련제도의 변천 13
• 제3절 현행 임대주택 관련 법제도 19
• 제4절 임대주택 매입비 산정프로세스 24
• 제4장 임대주택 매입비 현실화의 사업성 영향분석 30
• 제1절 대상구역의 특성 30
• 제2절 분석모형의 설정 36
• 1. 변수의 설정 36
• 2. 기초통계량 38
• 3. 임대주택 매입비 현실화의 사업성 영향분석 39
• 제5장 결론 및 시사점 43
• 참고문헌 48
• 영문초록 50