Comparison between the response of larger REITs and smaller REITs to changes in macroeconomic factors = 거시경제변수의 변화에 따른 대형리츠와 소형리츠의 반응에 대한 연구

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

A Real Estate Investment Trust(or REIT) is a type of security that invests in real estate through property or mortgages and often trades on major exchanges like a stock(investopedia.com, accessed 2016.11.01.). REITs provide investors with a liquid stake in real estate and allows both small and large investors to acquire ownership in real estate ventures.
Korea adopted REIT as a system to overcome the financial crisis. After the foreign exchange crisis in 1997, corporations began to sell off real estates in order to pay off debts and the values of Korean real properties plummeted. In 2001, Korean REIT was introduced under the “Real Estate Investment Trust Act”, in order to support the restructuring of corporate and financial institutions. This historical background lead Korean REIT(K-REIT) to develop within the private market which excluded a core characteristic of being listed for the public. As a result, unlike other countries, REIT was perceived as a type of Real Estate Fund in Korea.
In 2004, an “Indirect Investment Asset Management Business Act” was introduced to start Real Estate Funds in Korea, which was fueled by private equity market capital(Lee and Seo, 2004). With the introduction of Real Estate Fund, K-REIT was faced with direct competition and its development has been slowed down.
Recently great efforts have been made by “Ministry of Land, Infrastructure and Transport” to revitalize and regain the identity of K-REIT. Number of studies were ordered to provide solutions. One of the suggested solutions is to increase the size of individual REIT and to make them act as a company with permanent life span.
The purpose of this paper is to demonstrate that the larger REITs are more stable against external shocks therefore supporting the solution provided for the revitalization of K-REIT.
To demonstrate the larger REITs are less susceptible to external shocks, responses of the large and the small groups of REITs’ return rates to the macroeconomic shocks were compared. Monthly return rates of Vangard REITs ETF were used to represent large REITs group. For its counterpart, monthly return rates of IQ US Real Estate Small Cap ETF were used. macroeconomic variables used as external shocks are the inflation, the default risk premium, the NCREIF index for real property market, and the stance of monetary policy. The magnitude of impacts were larger for small REITs to the changes of monetary policy and the default risk premium. The impact of changes in real estate market performance and the inflation was greater on the large REITs group, however, the recovery was quicker. Overall, the large REITs did show greater resilience to the external shocks.

국문 초록 (Abstract)

리츠는 부동산 혹은 부동산 관련 자산에 투자하는 증권 상품 중 하나이다. 보통 주요 주식시장에서 거래되며 부동산 자산을 유동화 된 증권의 형태로 거래하여 소액 투자자들에게도 부동산에 대한 투자 기회를 제공하는 형태를 특징으로 한다.
1997년 외환 위기 이후 기업들이 부채 상황을 위해 부동산 매각을 시작하였고 한국 부동산의 가치가 급락하여 2001년, 기업 및 금융기관의 구조조정 지원을 목적으로 부동산투자회사법이 제정되며 리츠가 도입되었다. 이러한 역사적 배경이 한국 리츠의 특징 중 하나인 사모적 형태를 구축하는데 일조하였고, 다른 나라와는 달리 한국의 리츠는 부동산 펀드의 한 종류로 인식되어왔다.
2003년에는 사모투자가 활발히 이루어 지면서 간접투자자산운용업법이 제정되어 부동산 펀드가 도입되었다. 부동산 펀드의 등장으로 한국의 리츠는 부동산 펀드와 경쟁하며 그 발달이 늦어졌다.
최근 국토교통부는 한국 리츠의 정체성을 되찾고 산업의 활성화를 위해 많은 노력을 기울였다. 한국 리츠의 문제점을 찾고 이를 해결할 수 있는 방안을 마련하기 위한 연구들이 이루어졌고, 해결책 중 하나로 리츠의 규모의 성장을 이뤄 리츠가 그 본연의 모습을 찾을 수 있게 하는 방안이 제시되었다.
본 논문의 목적은 거시경제의 충격에 대해 대형 리츠가 소형 리츠보다 더 안정적임을 보여줌으로써 한국 리츠 활성화를 위해 제시된 해결방안을 뒷받침 하고자 하는데 있다.
이를 입증하기 위해 대형리츠와 소형리츠를 구분하여 거시경제 충격에 대한 반응을 비교하였다. 대형리츠와 소형리츠의 구분을 위해 각각의 자산에 집중하여 투자하는 ETF의 월별 수익률 자료를 수집하여 VAR 분석을 진행하였다. 거시경제변수로는 인플레이션, 디폴트 리스크 프리미엄, 실물 부동산 시장의 현황을 보여주는 NCREIF 지수, 통화 정책의 변화를 선택하였다. 해당 거시경제 변수들에 대한 충격반응 분석을 통해 디폴트 리스크 프리미엄과 통화 정책의 변화에 대한 반응이 소형리츠에서 더 크게 나타남을 볼 수 있었다. 인플레이션과 NCREIF 지수에 대한 반응은 대형리츠에서 더 크게 나타났으나r 충격에서 회복하는 속도는 대형리츠가 더 빠른 것으로 나타났다. 이에 대형리츠가 전반적인 거시경제 변수에 의한 충격에 더 안정적으로 반응한다는 결론을 내릴 수 있었다.

목차 (Table of Contents)

• Chapter 1. Introduction 1
• 1.1. Research Background 1
• 1.1.1. History of Korean REIT Market 1
• 1.1.2. Korean REIT Market Overview 2
• 1.1.3. Comparison of K-REITs to US and other Asian REITs 4
• 1.1.4. Suggested solution for development of K-REITs 6
• 1.2. Research Purpose 7
• Chapter 2. Literature Review 9
• 2.1. REITs and economy of scale 9
• 2.2. Macroeconomic factors and the REIT Market 11
• 2.3. Research Contribution 12
• Chapter 3. Analysis Model 13
• 3.1. Subject of Analysis 13
• 3.1.1. IQ U.S. Real Estate Small Cap ETF (ROOF) 13
• 3.1.2. Vangaurd REIT ETF (VNQ) 17
• 3.2. Vector Auto Regression Model 21
• 3.2.1. VAR Model 21
• 3.2.2. Phillip-Perron unit root test 22
• 3.2.3. Granger causality test 23
• 3.3. Research Hypothesis 24
• Chapter 4. Empirical Analysis 26
• 4.1. The Data 26
• 4.1.1. Descriptive Statistics 27
• 4.1.2. Unit Root Test 30
• 4.1.3. Granger Causality 31
• 4.2. Vector Auto Regression and Impulse response 35
• Chapter 5. Conclusion 39
• References 41
• Abstract(in Korean) 44