부동산거래상의 위험방지를 위한 법제도적 개선에 관한 연구 = A study on legal and institutional improvement for prevention of risk in real estate transaction

국문 초록 (Abstract)

법률제정의 목적은 헌법에 명시된 바와 같이 국민의 기본권을 보장하고 행복을 추구할 수
있는 권리를 보장하기 위해서다. 법률은 제정당시 완벽한 법체계를 형성할 수 없어, 수차 수정
안이 필요한 경우 위임입법을 통해 시행령을 수정, 보완하거나 중대한 사안에 대한 새로운 법
률의 제ㆍ개정의 요구가 있을 경우 국회를 통해 재ㆍ개정하게 된다. 수많은 법 중에 국민의
일상생활과 밀접한 관련을 가지고 있는 부동산거래 제도와 관련된 민법상 동시이행문제(민법
536조)와 부동산의 물권변동행위(민법186조)중 등기부의 법적 추정력과 관련된 공신력의 문
제는 전 국민들의 관심사이기 이전에 그동안 수많은 법학자들 사이에서 수정과 개정안을 놓고
다툼을 계속해 왔다. 그러나 이렇게 전 국민들의 일상생활과 관련된 중요한 법임에도 부동산
거래의 안정성과 투명성을 제고하기 위하여 어떤 규정을 어떻게 개정, 신설되어야 하는지는
현장에서 부동산거래위험을 접하면서 발생하는 위험을 몸소 겪지 않으면 쉽지 않는 일이다.
그래서 법제도의 미비에 대한 보강을 위하여 선진국에서 등장하는 것이 부동산거래위험방지를
위한 새로운 제도 도입이다.
본 연구는 각종 거래위험방지를 위해 선진국에서 실시하고 있는 에스크로서비스를 도입하
여 현행 민법의 법규상 명시는 하고 있으나, 현실적으로 동시이행이 불가능한 현행 부동산매
매거래제도와 관련법을 개정하여 동시이행을 구현할 방법과 등기의 공신력을 부정하고 있는
현행 우리나라 법체계상의 미비점을 보완 내지, 보강하기 위하여 본 연구를 시작하게 되었다.
따라서 본 연구는 에스크로서비스제도 도입에 적용될 필요한 법률 개정안과 도입으로 인한 부
동산거래제도의 프로세스와 등기신청 프로세스, 를 새롭게 제시하였고, 부동산거래 위험방지에
대한 새로운 법률개정안을 제시하여 위험방지에 대한 대안을 제시하였다.
본 연구로 인한 제도도입 시 거래제도의 안정성과 투명화, 그리고 등기제도의 공신력을 보
강하는 기능과 매도인과 매수인간의 동시이행을 실현함으로써 국가는 사실상 등기의 공신력을
인정하는 역할을 하게 되어 국가 신뢰회복과 각종 부동산거래사고로 인한 국가적 예산낭비를
줄일 수 있고, 거래금액과 거래당사자의 거래상 발생하는 모든 과정의 투명화를 통하여 국가
세금의 누수현상을 방어하여 국가발전에 기여할 것으로 기대한다. 본 연구와 기존 선행연구와
의 차별성은 다음과 같다.
1) 본 연구는 현재 부동산거래 시 발생하고 있는 사고위험의 원인이 현행 계약법상 동시이
행이 현실적으로 부동산거래에서 이루어질 수 없는 구조를 가지고 있는 점, 그리고 현행 등기
법에서 등기의 공신력부재로 인해 부동산 소유자 관련서류의 위변조를 통한 등기신청 시 등기
관의 형식적 심사만을 인정하고 있는 현 제도 하에서는 위험은 급증할 수밖에 없다는 점을 연
구의 대상으로 삼았다. 이러한 연구는 거래위험 방지를 위한 새로운 영역에 대한 법제도적 개
선에 관한 연구로써 아직까지 시도된 바가 없다는 점에 착안한 것이다.
2) 법제도적 미비로 인한 법률의 개정이나 신설은 국회를 통과해야 하는 등 그 절차가 복잡
하여 현실적으로 법제정이 어렵다는 점을 착안하여 현재 부동산거래제도의 안정장치로 미국에
서 사용하고 있는 에스크로제도를 새롭게 변형하여 법률적 미비사항을 보완내지 보강하여 거
을 정확히 습득하고 경험이 없이는 제시할 수 없는 것이다. 다행이 연구자는 미국회사에서 부
동산권리보험회사와 에스크로회사에서 7년간 근무하였고, 본교에서 법학을 전공하여 이론과
실무를 겸하였기에 본 연구논문을 작성하는데 문제가 없었다.
3) 지금까지 대부분의 박사연구논문의 경우 선행연구와 본 연구논문과의 차별성에 대한 언
급이 부재하였다는 점을 착안하여 이를 연구논문에 소제목으로 신설하였고 대부분의 연구논문
이 너무 서술적으로 작성되어 연구의 각 단원별 연구의 핵심이 무엇인지 잘 알 수 없다는 점
을 착안하여 각 거래사고예방을 위한 프로세스를 제시하고, 단원별 결론부분을 한 장으로 요
약하여 표나 그림으로 제시하였다.
4) 대부분의 연구논문들은 자신의 연구를 주장하거나 연구의 합리성과 타당성을 제시하기
위하여 실증분석을 하고 분석결과를 연구결과로 종결하는 경우가 많으나, 이러한 연구는 별로
바람직하지 않은 연구라고 할수 있다. 법학 논문은 고찰과 탐색을 그 근간으로 하고 법률적
미비나 개선에 대한 대안을 제시하기 위하여, 실증분석을 하는데 실증분석은 연구의 도구로
활용해야할 뿐 결과가 될 수 없다는 점을 강조하였다.
본 연구는 설문에 의한 실증분석의 결과를 단지 연구자의 연구논문을 위해 참고할 사항으로
활용하였을 뿐이다. 그럼에도 불구하고 대부분의 연구자들은 실증분석에서 설문사항에 대한
서술과 그 연구결과만을 서술하는데 본 연구자는 실증분석에 대한 연구는 기존 유사한 연구결
과와 마찬가지로 본 연구를 위한 참고할 사항들로 한정하였다. 또한 선행연구를 고찰한 것은
선행연구를 통해 거래유형과 거래위험에 대한 관련 통계자료를 연구자가 실시한 실증연구 자
료와 혼합하여 사용함으로써 좋은 연구결과를 도출하기 위함이다. 이런 측면에서 다른 연구자
의 연구 자료는 본 연구를 위한 훌륭한 참고자료가 되었다. 따라서 본 연구자는 선행 연구결
과를 바탕으로 연구자가 분석한 연구 자료와 함께 연구결과에 반영하는 새로운 연구방법으로
본 연구논문을 제시하였다

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of legislation is to guarantee the people’s basic human rights and
guarantee the right to pursue happiness as provided in the Constitution. The legal system
of law cannot be formed perfectly at the time of enactment. If amendment is required,
enforcement ordinance should be modified or complemented through delegated legislation
or if there is a demand for enactment and revision for establishing a new law on critical
issues, it should be enacted or revised through National Assembly. Concurrent
performance (Civil Law Art. 536) in Civil Law related to the real estate transaction
system closely related to people’s everyday life among numerous laws and public
confidence related to legal power of inference of a registration book in transfer of real
right in real estate (Civil Law Art. 186) are all people’s interests and so far numerous
legal experts have constantly fought over modified or revised bill. Despite such important
law related to the entire people’s everyday life, what provisions should be revised or
established to improve the stability and transparency of real estate transaction in the
fields cannot be easily figured out if not experiencing the risks of real estate transaction.
So what is introduced in advanced countries to supplement the incompletion of leal
system is a new system for preventing the risk of real estate transaction.
This study was begun to supplement or reinforce the present imperfection of our
country’s legal system that specifies the methods to implement concurrent performance
and denies the public trust of registration by revising the present real estate transaction
system and the related law in which concurrent performance is practically not possible
although the system introduces an escrow service, which is executed in advanced
countries, for preventing various risks of transaction and specifies these according to the
existing civil law. Therefore, this study newly presents an escrow service system by
introducing a revised bill required for such introduction through the process of real estate
transaction and that of registration application and presents the alternatives for preventing
the risks of real estate transaction.
If the system is introduced as a result of this study, the transaction system becomes
stabilized and transparent, the public trust of registration system is reinforced, and the
concurrent performance is realized between seller and buyer. So our government
acknowledges the de-facto public trust of registration. It is expected that national trust
can be recovered, various national wastes of budget from various real estate transaction
incidents can be reduced, and the transparency of all the processes including transaction
amount and parties to the transaction will contribute to the national development by
preventing any leak of national taxes. This study is differentiated from the existing
precedent studies as follows:
1) This study targeted that concurrent performance cannot be possible practically in
real estate transaction under the present contract law which is the cause for the risk of
incidents occurring in the present real estate transaction and that registration officer’s
cursory screening is only acknowledged due to lack of public trust of registration when
the real estate owner related document that is falsified or altered is submitted for
registration application in the present real property registration act. So risks cannot but
increase rapidly under the present system. Such studies are the ones on the legal and
institutional improvement for new areas for preventing the risks of transaction. Such
studies had not been attempted until now.
2) Given that the revision or enactment of law due to the lack of legal or institutional
system has to go through the Congress and so the legislation is difficult practically
because the procedure is complex, this study aimed to newly transform the escrow
system, which is used in the USA. as a safety gear for the present real estate
transaction system to complement or reinforce the legal imperfections and utilize it as the
system for preventing the risks of transaction. Such studies cannot be presented without
acquiring or experiencing the related laws or the flow of work. Fortunately, the
researcher worked for seven years at a title insurance firm or an escrow company in
USA. and majored in law in this school and so had no problem in writing up this research
paper with combined ability in both theory and practice.
3) So far most doctoral dissertations lacked mentioning on the differentiation between
the precedent studies and this study. Given this, this study newly used subtitles for this
research paper. Given that most research papers were too descriptive and the core of
research by each unit cannot be known, this study presented the process for preventing
each transaction incident and summarized the conclusion part by unit into one sheet and
provided it in table or figure.
4) Most research papers made an empirical analysis to argue their studies or present
the rationality and validity of research and concluded the analytical results in ‘result’ part,
but such researches are not desirable. This study emphasized that jurisprudence papers
are based on consideration and exploration, and to present the alternatives for legal
imperfections or improvements, empirical analysis is conducted, but such empirical
analysis is used only as study tool but cannot become ‘result.’
This study used the results of empirical analysis through survey as reference for this
researcher’s research paper. Nevertheless, most researchers described the survey details
from the empirical analysis and the research results, but this researcher restricted the
researches on empirical analysis into references for this study like the existing similar
study results. The precedent studies were also considered in order to draw good results
by using the related statistical data on type of transaction and risk of transaction in
combination with the data from empirical analysis conducted by the researcher. In this
respect, other researchers’ research data became excellent material for this study.
Therefore this researcher presented this research paper with a new research methodology
reflecting the study results as well as the research data analyzed by the researcher,
based on the research findings.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 5
• 제2절 연구의 방법과 범위 8
• 1. 연구의 방법 8
• 2. 연구의 구성 10
• 제3절 선행연구와의 차별성 14
• 1. 선행연구 검토 14
• 2. 차별성 19
• 제2장 부동산거래 위험유형과 문제점 22
• 제1절 부동산거래위험의 개념 22
• 1. 부동산거래위험의 개념 22
• 2. 부동산거래위험 발생건수와 배상사례 24
• 재2절 부동산거래위험 유형 27
• 1. 부동산거래위험의 발생원인 27
• 2. 부동산거래위험의 유형 42
• 제3절 부동산거래위험에 관한 사례 검토 53
• 1. 등기의 공신력부정으로 인한 사기 54
• 2. 동시이행불이행으로 인한 사기 67
• 3. 소결 73
• 제4절 현행 부동산거래제도의 문제점 73
• 1. 부동산중개제도 73
• 2. 부동산등기제도 88
• 제3장 부동산 거래위험방지 제도 124
• 제1절 부동산에스크로 제도 124
• 1. 미국 124
• 2. 한국 146
• 제2절 부동산권원보험 150
• 1. 부동산권리보험의 도입과 종류 150
• 2. 부동산권원보험의 계약의 당사자와 보험금 153
• 3. 보상하는 손해와 보상하지 않는 손해 158
• 4. 우리나라에서 권원보험의 필요성 160
• 제3절 부동산권리분석 167
• 1. 권리분석의 필요성 및 권리보험과의 관계 167
• 2. 권리분석의 의미와 조사자 173
• 제4장 부동산거래위험방지를 위한 실증적 분석 179
• 제1절 실증분석의 필요성 179
• 1. 선행연구를 통해본 실증분석의 필요성 179
• 2. 선행연구에서 반영될 연구결과 185
• 제2절 본 연구를 위한 실증분석 186
• 1. 설문 및 변수설정 186
• 2. 변수설정 188
• 3. 실증분석의 내용 194
• 4. 실증연구 분석결과 207
• 제5장 부동산거래위험방지를 위한 개선방안 209
• 제1절 법제도적 개선방향 209
• 1. 현행공인중개사법령의 문제점 및 개정안 209
• 2. 에스크로서비스 개정법률안 214
• 제2절 거래제도개선방향 222
• 1. 거래제도의 개선 222
• 2. 등기제도의 개선 229
• 3. 인재양성 및 시스템구축 232
• 제6장 결론 및 시사점 234
• 제1절 연구의 결론 234
• 제2절 시사점 및 연구의 한계 240
• 참고문헌 242
• 부록1 : 설문지1(요인분석 용) 256
• 부록2 : 미국부동산권원보험협회약관 265

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