不動産仲介業의 現代的 課題에 관한 硏究

국문 초록 (Abstract)

우리 나라 부동산중개업의 형태는 외국업체의 종합적이고도 능력적인 고도의 서비스 활동에 비해 매우 영세적이다.
우루과이라운드 협정 중 “서비스 교역에 관한 일반 협정(General Agreements on Trade in Services)”에 의해 우리 나라 부동산 서비스시장이 개방되게 되었다.
이로 말미암아 국내 부동산 중개업체의 외국부동산업체에 대한 경쟁력 방안모색이 시급한 실정이다.
본 연구는 영세한 우리 나라 부동산중개업의 실상을 돌아보며 부동산중개업데 관련된 학문의 이론들을 기본으로 부동산시장개방 상황 하에서 우리 나라 부동산중개업 경쟁력을 갖출 수 있는 방안을 간추려 보았다.
첫째, 근대적인 경영마인드를 갖춘 경영적 중개활동을 할 수 있는 경영능력의 고조화를 위한 전문교육을 실시하여야 한다.
둘째, 외국 부동산중개업체와의 경쟁에 대응할 수 있도록 우리 나라 부동산중개업의 범위를 확대해야한다.
셋째, 부동산관련서비스를 단일화시킨 부동산종합서비스업 개념을 도입시켜야 한다.
넷째, 법정부적인 부동산 종합정보망구축을 기하여야 한다.
다섯째, 부동산거래의 안전보장을 위한 제도적 보완으로써 배상책임한도를 중개업자의 자유의사에 의해 상향조정시키거나 excrow제도의 도입이 바람직하다.
이상과 같이 조속히 개선해야 될 방안 외에도 포괄적이고 장기적인 부동산산업발전을 위한 방안을 모색하고 마련해나가야 될 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In Korea, realtor businesses are very petty, unlike the foreign realtor businesses which are very composite and specialized service activities.
According to "General Agreements on Trade in Services" signed as a series of Uruguay Round of Trade Negotiations, our real estate service market is open.
Thus, it is very urgent to help domestic realtor businesses sharpen their competitive edges.
Under such circumstances, this study is aimed at surveying the conditions of our petty realtor businesses, and thereupon, reviewing the theories about realtor businesses, and thereby, exploring the ways to help our realtor businesses sharpen their competitive edges in the open real estate market. The reform measures for our realtor businesses can be summed up as follows;
First, it is necessary to design and implement a special education program in order to help realtors to be engaged in their businesses with an advanced management mind.
Second, it is essential to expand the scope of realtor services in order to help them cope with the foreign counterparts.
Third, it is necessary to introduce a composite real estate service concept streamlined.
Fourth, it is essential to construct a pan-national general real estate information network.
Fifth, it is desirable to adjust up the compensation liability limit or introduce the escrow system in order to ensure safe real estate transactions.
In addition to the above reform measures, it is also deemed necessary to arrange a comprehensive and longer-term real estate industry development program.

목차 (Table of Contents)

• 第 1 章 序 論 1
• 第1節 硏究의 目的 1
• 第2節 硏究의 方法과 範圍 2
• 第 2 章 不動産 仲介業에 관한 基礎 理論 4
• 第1節 不動産業의 特性 4
• Ⅰ. 必要性 4
• Ⅱ. 부동산업의 특성 5
• 1. 進人의 便易性 5
• 2. 仲介業의 地域性 5
• 3. 競爭과 協同 6
• 4. 仲介業體와 市場 6
• 第2節 不動産 仲介 및 仲介業者 7
• Ⅰ. 不動産仲介의 槪念 7
• 1. 不動産仲介의 定義 7
• 2. 不動産仲介의 3要素 8
• 3. 不動産仲介의 必要性 9
• Ⅱ. 不動産 仲介業 9
• 1. 不動産仲介業의 意義 9
• 2. 부동산 중개업의 성립요건 10
• Ⅲ. 不動産 仲介業者 11
• 1. 不動産仲介業者의 定義 11
• 2. 不動産 仲介業法上 仲介業者의 職位 11
• 第3節 不動産 仲介 契約 13
• Ι. 不動産 仲介契約 意義 13
• 1. 不動産 仲介 契約의 槪念 13
• 2. 부동산 중개계약의 성격 14
• Ⅱ. 중개계약의 유형 15
• 1. 일반중개계약(open listing) 15
• 2. 전속중계계약(exclusive agency listing) 16
• 3. 독점중개계약(exclusive-right-to-sell listing) 17
• 4. 공동중개계약(multiple listing) 17
• 5. 순가중개계약 18
• 第 3 章 不動産仲介에 관한 外國의 制度 19
• 第1節 英國의 不動産 仲介制度 21
• 1. 不動産業과 不動産仲介業 21
• 2. RICS와 전문중개직 21
• 3. 부동산중개 전문기사의 자격 22
• 4. 중개업무와 보수 24
• 5. 賣買契約 24
• 6. 처벌법규 25
• 第2節 美國의 不動産仲介制度 25
• 1. 부동산중개업 및 중개업자․판매업 25
• 2. 不動産 仲介의 特徵 26
• 3. 不動産仲介業과 仲介業의 種類 28
• 4. 仲介契約 29
• 5. 美國의 不動産去來情報網 32
• 6. 不動産仲介業 資格制와 試驗 및 敎育 33
• 7. 不動産 仲介業協會의 資格制度 36
• 第3節 프랑스 不動産仲介制度 37
• 1. 不動産業과 仲介業 37
• 2. 不動産仲介業制度 37
• 3. 부동산거래 및 공적 개입 39
• 第4節 獨逸의 不動産仲介制度 40
• 1. 부동산업과 중개업 40
• 2. 獨逸의 不動産仲介制度 41
• 第5節 日本의 不動産仲介制度 42
• 1. 부동산업과 중개업 42
• 2. 不動産仲介業制度 44
• 3. 不動産의 去來形態와 仲介報酬 46
• 第6節 우리나라와 外國 仲介制度와의 比較 50
• 第 4 章 不動産仲介業의 現代的 課題 52
• 第1節 序言 52
• 第2節 不動産仲介業의 經營化 課題 54
• Ⅰ. 經營的 側面에서본 不動産 仲介業의 脆弱點 55
• 1. 經營管理理論의 貧困 55
• 2. 消費者 비고정성․비노출성 56
• 3. 고객 의사결정의 유동성 56
• 4. 부동산시장의 복잡성 57
• 5. 仲介業務의 多樣性 57
• 6. 인사관리의 비중이 큰 점 58
• 7. 기획과 통제의 곤란성 58
• 8. 순수익의 유동성 59
• Ⅱ. 不動産仲介業 經營技術의 實行 59
• 1. 기획 59
• 2. 조직화 60
• 3. 인사 62
• 4. 지시 64
• 5. 통제 64
• 第3節 不動産仲介業의 世界化課題 65
• Ⅰ. 業務 범위의 擴大 66
• Ⅱ. 不動産綜合서비스業의 育成 67
• 1. 不動産綜合서비스業의 槪念 67
• 2. 不動産綜合서비스업 役割 68
• 3. 不動産綜合서비스 전문업 實務 69
• 4. 不動産綜合서비스업의 育成 對策 71
• Ⅲ. 不動産 情報網의 構築 72
• 第4節 不動産 專門職 倫理觀의 强化 74
• Ⅰ. 專門家의 養成 74
• Ⅱ. 損害 賠償 장치의 改善 77
• 1. 事後的 被害救濟裝置 77
• 2. 事前的 被害救濟裝置로서 에스크로우(escrow)制度의 導入 78
• Ⅲ. 不動産 仲介業團體의 자율 技能 强化 82
• 第 5 章 結 論 84
• 參考文獻 88
• ABSTRACT 90