자율주택정비사업의 활성화 방안에 관한 연구 = A Study on the Vitalization Plan of the Autonomous Housing Rearrangment Project

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Since the 1960s and 1970s, urbanization rapidly expanded with industrialization and economic development plans, and the city without a place to live has become a shandong, a pawn shop without permission. Since the houses supplied in large quantities by the housing supply policy have been aged, there has been a need to systematically and efficiently repair them. In order to efficiently and systematically repair the maintenance projects, The Urban and Residential Environment Improvement Act was enacted in 2002 to contribute to improving the urban environment and improving the quality of residential life by stipulating
the necessary items for the efficient improvement of old and poor buildings. However, we are moving away from the large-scale maintenance project focusing on the demolition of the whole area, and the need for the autonomous project by the consensus of the power supply and the recent revitalization of the inner city together with the residential participation, the people-centered development, the housing welfare, the improvement of the quality of life, The Special Act on Emergency Houses and Small-scale Housing Maintenance was enacted
This study investigates the policy support of the autonomous residential maintenance project, which is the mini - redevelopment project of old and bad housing, not the redevelopment and reconstruction project of the existing massive demolition system, and the autonomous residential maintenance project through the legal basis, The result is the old age in the city center. It will help the successful establishment of the autonomous residential maintenance project through various researches to find out whether there is anything more effective than the improvement of the defective buildings and the change of the urban residential environment, The following are summarized.
First, the support of the project expenses should be extended to 80%. At present, HUG supports 1.5% of interest rate, and it lends up to 70% of total project cost. However, it thinks 'construction cost burden' as a negative factor, so it should support up to 80% and minimize its own capital.
Second, the number of single (multi-generational) housing units is increasing. The current law stipulates that only 10 houses of single-family homes and 20 generations of multi-family houses are provided. But it is necessary to extend it to the statute.
Third, 'expansion of neighboring areas' and 'expansion of target housing' policy. At present, the autonomous residential maintenance project is a system that can be implemented by a resident consensus, in which two or more persons agree to a power agreement, and it is impossible to do business in a municipality or a tenement house. Even if two or more people have to agree, it is not possible for two or more people to agree on whether to oppose the front house or the next door, or if the front of the house is an apartment or a tenement house. It is necessary to extend the adjacent area to within 500m to support more than two people.
Fourth, 'One-person business support'. Article 17, Paragraph 2 of the Act on Special Cases Regarding Empty Houses and Small-scale Housing Maintenance, states, "In the case of supplying a leased house, one owner, such as landowners, may implement the project and may conduct business outside the area prescribed by the Presidential Decree. , But it is not supported by one person who is doing the autonomous residential maintenance project because of the project similar to the "landlord-financed rental housing business" under LH.
Fifth, it is 'buy-in of LH's unsold house'. In the analysis of the negative factors of the autonomous home improvement project, 27.6% of the respondents answered that 'construction cost burden', 'ownership dispute with neighbors', and 'unsold apartment building' next. The Ministry of Land, Infrastructure and
Transport establishes a small-scale maintenance lease through the contribution of the housing city fund, and it buys 100% of the general sale price generated from the autonomous house maintenance business. It is necessary to take over the pre-sale housing with the amount that reflects the price.
Sixth, it is the policy of 'relaxation of 20 years of bad old buildings' and the reduction of number of bad buildings. The age of old buildings is 20 to 30 years old, and the number of old buildings is 2/3 in the whole project area.
Sixth, it is the policy of 'relaxation of 20 years of bad old buildings' and the reduction of number of bad buildings. The age of old buildings is 20 to 30 years old, and the number of old buildings is 2/3 in the whole project area.

국문 초록 (Abstract)

1960년대 이후 산업화와 경제개발계획으로 도시화가 급속하게 팽창하게 되고 거주할 곳이 없는 도시는 산동네, 무허가 빈민촌 등을 형성하게 되었다. 이후 주택보급정책으로 대량 공급된 주택들이 노후화됨에 따라 이들을 체계적이고 효율적으로
정비할 필요성이 생겼고, 정비 사업을 효율적이고 체계적으로 정비하기 위하여 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후ᆞ불량건축물을 효율적으로 개량하는 데 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지함을 목적으로 하는 「도시 및 주거환경정비법」이 2002년에 제정되었다. 그렇지만 전면철거방식 위주의 대규모 정비사업에서 탈피하여 전원합의에 의한 자율사업의 필요성과 최근 도심재생과 더불어 주민참여, 사람 중심의 개발, 주거복지, 삶의 질 향상, 도시 활력 회복을 위한 소규모 주택정비 활성화를 위한 「빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법」이 제정되었다.
자율주택정비사업은 단독주택 10호 미만 및 다세대주택 20채 미만을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업으로 그동안의 대규모 전면 철거방식의 정비 사업에서 탈피하여 정비기반을 시설을 설치한 다음 토지와 건물 소유주들이 스스로 오래된
노후 ․ 불량주택을 개 ․ 보수 하거나 새로 짓도록 하는 방식으로 2인 이상이 모여 전원합의로 주민합의체를 만들어 공동주택을 신축하는 사업이다.
본 연구는 기존 대규모 철거방식의 재개발․재건축 사업이 아닌 노후․불량주택의 미니재개발사업인 자율주택정비사업의 정책적 지원 및 법적 근거를 통한 자율주택정비사업을 설문조사를 통해 조사하고, 도출한 연구결과가 향후 도심 내 노후 ․ 불량건축물의 개량과 도시 주거환경의 변화에 어떠한 효과가 있을 것인가, 현재 정책지원 보다 다른 사항은 없는지를 알아보고 자율주택정비사업의 활성화에 기여하는 다양한 연구들을 통해 자율주택정비사업의 성공적인 정착에 도움을 주고자 하는 것으로 요약하면 다음과 같다.
자율주택정비사업의 활성화 방안은 첫째, 사업비의 지원을 80%까지 확대하여 주어야 한다. 현재 HUG의 지원은 금리 1.5%로 사업비 전체의 최대 70% 까지 융자를 해주고 있지만 ‘공사비 부담’을 부정적 요인으로 생각하고 있으므로 최대 80% 까지 지원하여 자기 자본금을 최소화 해주어야 한다.
둘째, 단독(다세대)주택 수의 증가정책이다. 현행법에서는 단독주택 10호미만, 다세대주택 20세대 미만으로 규정하고 있고 일부 시 ․ 도 조례로 확대되어 시행중이지만 법령으로 확대할 필요가 있다.
셋째, ‘인접 지역의 확대’와 ‘대상주택의 확대’정책이다. 현재 자율주택정비사업은 2인 이상이 전원 합의를 한 주민합의체를 구성하여 시행할 수 있는 제도이며, 나대지나 연립주택에서는 사업이 불가능하다. 2인 이상이 합의를 하여야 함에도 불구하고 앞집이나 옆집에 반대하는 경우, 내 집 앞이 나대지 또는 연립주택인 경우 등은 2인 이상이 합의할 수가 없도록 되어 있다. 따라서 인접 지역을 인근 500m 이내까지 확대하여 2인 이상이 진행할 수 있도록 지원해주어야 하고, 나대지나 연립주택도 사업이 가능하도록 완화하여 주어야 할 것이다.
넷째, ‘1인 사업의 지원’이다. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 」제 17조 제2항에 ‘임대주택으로 공급하는 경우에는 토지등소유자 1명도 사업을 시행할수 있으며, 대통령령으로 정하는 지역 외에서도 사업을 시행할 수 있다.’라고 규정되어 있지만 LH가 진행중인 「집주인 융자형 임대주택 사업」과 유사한 사업으로 인해 자율주택정비사업을 1인 이 할 경우 지원이 안 되는 실정이다.
다섯째, ‘LH의 미분양주택에 대한 시세 매입’이다. 자율주택정비사업의 부정적 요인분석에서는‘공사비 부담’,‘이웃과의 소유 분쟁’, 다음으로 ‘미분양 발생’이 27.6%를 차지하고 있다. 국토교통부는 주택도시기금 출자를 통해 소규모정비 임대리츠를 설립하여, 자율주택정비사업에서 발생하는 일반분양분 100%를 매입하게끔 되어 있다. 이를 시세를 반영한 금액으로 분양주택을 인수를 해주어야 한다.
여섯째, ‘노후불량건축물 기한의 20년으로의 완화 및 노후불량건축물 수의 완화’정책이다. 노후불량건축물 년한은 20년에서 30년으로 되어 있고, 전체 사업대상 지역에서 노후불량건축물의 수가 2/3로 되어 있는데 이를 완화해주어야 한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론......................................................................................................1
• 제1절 연구의 배경 및 목적.....................................................................................1
• 1. 연구의 배경........................................................................................................................1
• 2. 연구의 목적........................................................................................................................2
• 제2절 연구의 범위 및 방법과 구성.......................................................................3
• 1. 연구의 범위........................................................................................................................3
• 2. 연구의 방법과 구성..........................................................................................................4
• 제2장 자율주택정비사업의 이론적 고찰.................................................7
• 제1절 자율주택정비사업의 개념과 추진절차.......................................................7
• 1. 자율주택정비사업의 개념................................................................................................7
• 2. 자율주택정비사업의 주요내용.......................................................................................9
• 3. 자율주택정비사업의 추진절차......................................................................................23
• 제2절 자율주택정비사업의 법적근거 및 도입배경...........................................25
• 1. 자율주택정비사업의 법적근거.....................................................................................25
• 2. 자율주택정비사업의 도입배경.....................................................................................26
• 제3절 자율주택정비사업과 유사정비사업과의 비교.........................................28
• 1. 소규모재건축사업의 내용..............................................................................................28
• 2. 가로주택정비사업의 내용..............................................................................................30
• 3. 자율주택정비사업과 비교..............................................................................................31
• 제4절 선행연구 고찰...............................................................................................33
• 제3장 부산시 자율주택정비사업의 대상지역 현황............................37
• 제1절 정비(예정)구역 현황....................................................................................37
• 1. 재개발현황........................................................................................................................38
• 2. 재건축현황.......................................................................................................................39
• 제2절 정비해제구역으로서의 자율주택정비사업의 대상지역 권역별현황..40
• 1. 서부산권............................................................................................................................41
• 2. 중부산권............................................................................................................................42
• 3. 동부산권............................................................................................................................45
• 제3절 주거환경개선사업으로서의 자율주택정비사업의 대상지역 권역별
• 현황.............................................................................................................................45
• 1. 서부산권............................................................................................................................47
• 2. 중부산권............................................................................................................................48
• 3. 동부산권............................................................................................................................50
• 제4장 자율주택정비사업 활성화에 관한 실증분석.............................52
• 제1절 설문조사 개요...............................................................................................52
• 1. 설문조사의 목적..............................................................................................................52
• 2. 설문조사 방법..................................................................................................................52
• 3. 설문조사 내용..................................................................................................................53
• 제2절 자율주택정비사업에 대한 실증분석. ......................................................54
• 1. 일반적인 사항.............................................................................................................. 54
• 2. 자율주택정비사업에 대한 인식분석..........................................................................56
• 3. 자율주택정비사업 활성화에 대한 인식분석............................................................61
• 4. 자율주택정비사업 시행에 관한 인식분석................................................................64
• 제3절 분석결과의 요약 및 활성화 방안...........................................................75
• 1. 분석결과 요약 ............................................................................................................78
• 2. 활성화 방안....................................................................................................................76
• 제5장 결론...................................................................................................78
• 부록.............................................................................................................................80
• 참고문헌.....................................................................................................................96
• Abstract....................................................................................................................98