부동산 개발금융의 신용위험 관리 방안 연구

국문 초록 (Abstract)

2002년 이후 부동산 경기 활황으로 급등하는 주택가격과 투기를 억제하기 위해 정부가 발표한 2004년 10.29대책과 2005년 8.31대책은 국내 부동산 시장을 침체시켰고, 또한 최근 정부의 부동산 안정대책 추진 및 은행의 리스크관리 강화 등으로 부동산 PF의 증가세가 둔화되고 있으며, 이로 인해 지방 중소건설업체의 부동산 개발사업이 위축되고 있다. 이에 본 논문은 부동산 개발금융(프로젝트 파이낸싱)의 개념과 개발금융의 변화과정을 파악하고 더불어 다양한 부동산 개발의 금융기법 및 제도를 연구하고, 그에 따른 위험인자와 근본적인 신용위험 관리 방안을 연구하는데 목적을 두고 있다.
기존의 개발금융은 금융기관들이 주로 대출 형식으로 자금을 공급하던 제한적인 금융거래였지만, 프로젝트 파이낸싱 시장이 확대되면서 자금수요가 늘어나자 은행에 의해 제한된 자금공급만으로는 자금 수요를 충족할 수 없게 되었다. 이에 금융기관을 통한 간접금융 방식 외에 장기간에 걸쳐 상환이 가능한 채권을 발행하거나, 자본시장에서의 주식 발행을 통해 안정적인 자금흐름을 확보하는 직접금융 방식의 자금조달이 나타나게 되었다. 그 방법으로 자산유동화제도로 자금을 조달하고자 하는 자산보유자가 그 자산을 담보로 하여 증권을 발행하는 제도이다.
부동산 PF 유동화는 2004년부터 본격화되기 시작했다. 프로젝트 파이낸싱과 자산유동화를 결합시킴으로써 건설업체는 경기 침체기에도 사업자금을 보다 다양하게 조달할 수 있으며, 금융기관도 대출 자금을 사업의 종료 이전에 신속히 회수할 수 있다. 또한 위험에 대한 안전장치가 강화되기 때문에 프로젝트 파이낸싱과 자산유동화를 결합하는 경우, 기존의 프로젝트 파이낸싱보다 사업참여자들 모두에게 유리한 제도이다. 최근 건설경기 침체로 인한 미분양물량 증가로 시행사의 부도가 이어지고 시공사의 우발채무가 증가하면서 부동산 PF 대출에 대한 금융권의 여신비율의 강화되었으며, 대출금리도 상승하였다. 또한 부동산 프로젝트 파이낸싱 ABS 및 ABCP의 직접조달방식의 자산유동화증권(회사채)의 신뢰도가 하락하여 담보가치가 훼손되고 신용위험이 악화되어 유동성 위험으로 발전할 수 있는 위험요인을 가지고 있다.
부동산 PF의 리스크 헷지 방안으로 시공사의 신용공여를 통한 신용보강을 더욱 강화하고, 유동화증권의 수요확보를 위해 헤지펀드와 같은 해외 민간투자자본을 도입함으로써 유동성 악화를 방지할 수 있을 것으로 보인다. 또한 보험회사 등의 보험증권업무의 확대를 통하여 자산유동화 증권의 신용보강기관의 다양화를 추진해야 할 것이다. 더불어 국내금융권에 한정된 자금조달 뿐만 아니라 해외 자산유동화 시장을 통해 자금조달수단의 다변화를 통해 유동성 문제 및 프로젝트 파이낸싱의 신용위험을 해결해야 할 것이다.
결론적으로 부동산 개발금융의 신용위험을 극복하기 위해 부동산 금융 전문가를 육성하고 제도적인 뒷받침 뿐만 아니라 가장 중요한 자금조달에 있어, 유동화 등 부동산 개발금융구조의 다양화 등 리스크 헷지 방안의 다양한 제도적 뒷받침과 연구가 있어야 한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 2
• 제2장 부동산 개발금융에 관한 이론적 고찰 4
• 제1절 부동산 개발금융의 개념 4
• 1. 부동산 개발금융의 정의 4
• 2. 부동산 개발금융의 특징 5
• 3. 부동산 개발금융의 종류 6
• 가. LOAN 8
• 나. 자산유동화 9
• 4. 부동산금융의 제도적 변화 16
• 가. ABS 제도 16
• 나. 부동산투자회사(REITs) 제도 17
• 제2절 부동산 개발금융의 신용위험 요인 17
• 1. 프로젝트 단계별 주요 위험요인 17
• 2. 부동산 PF ABS/ABCP 주요 위험요인 24
• 3. 부동산 PF 유동화의 위험요인 30
• 제3절 선행연구 검토 36
• 제3장 부동산 개발금융 현황 40
• 제1절 부동산 개발금융의 변화 40
• 제2절 부동산 개발금융 지원 현황 및 지원 사례 42
• 1. 부동산 개발금융 지원 현황 42
• 2. 부동산 개발금융 Loan 취급 사례(구조) 43
• 3. 부동산 개발금융 유동화 현황 47
• 4. 국내 PF ABS 및 ABCP 시장현황 50
• 5. 부동산 PF 유동화 결합구조 52
• 6. 부동산 PF ABS 유동화 취급 사례(구조) 57
• 제3절 사업목적물 별 개발금융 지원 현황 61
• 제4장 부동산 개발금융의 신용위험 사례 분석 63
• 제1절 부동산 개발금융 신용위험 분석의 틀 63
• 1. 분석방법 63
• 2. 사례 선정사유 63
• 3. 분석변수 64
• 제2절 부동산 개발금융 신용위험 분석 66
• 1. 수도권 사업의 성공 및 실패사례 66
• 2. 지방 사업의 성공 및 실패사례 80
• 3. 분석결과 98
• 제3절 사례분석의 시사점 및 신용위험 관리 방안 100
• 1. 운영적측면의 신용위험 관리 방안 100
• 가. 시공사의 신용공여 100
• 나. 책임준공약정 102
• 다. 유동성 위험 103
• 라. 자금관리의 위험 104
• 마. 운영상의 위험 105
• 2. 제도적측면의 신용위험 관리 방안 105
• 가. 부동산에 대한 담보신탁 105
• 나. 보증기관의 프로젝트금융보증 활용 106
• 다. 분양손실보험의 활용 106
• 라. LTV 대출확약 / 부동산 매입확약 107
• 마. 건설관련 보험 및 보증의 활용 107
• 바. 해외조달자금의 위험이전 108
• 3. 기타 신용위험 관리 수단 109
• 가. 헤지펀드의 도입 109
• 나. 부동산 PF 자금조달의 다양화 109
• 제5장 결 론 111