부동산투자신탁업(REITs)의 현황과 도입방안

국문 초록 (Abstract)

부동산투자신탁(REITs) 제도는 불특정다수의 투자자들에게 소액자금으로 건전하고 간편하게 부동산에 투자할 수 있는 기회를 제공하여 그 운용수익을 투자자에게 고루 배분하는 방식으로 일종의 부동산 뮤추얼펀드라고 할 수 있다. 또한 부동산의 가장 큰 문제점인 유동성을 제고하고 현물출자 등을 통하여 기업과 금융기관의 구조조정용 부동산을 효과적으로 처리할 수 있다.
이에 따라 정부에서는 IMF 외환위기 이후 자산담보부 증권제도(ABS)와 주택저당채권 담보부증권(MBS)을 도입하여 부동산의 유동화와 증권화를 시작하였고, 이러한 제도와 함께 미국의 REITs가 도입된다면 낙후된 한국의 부동산시장은 획기적인 발전의 계기가 될 것이다. 부동산의 유동성 제고와 부동산에 대한 간접투자는 REITs 제도의 가장 큰 목적이라 할 수 있다.
최근 세계적인 추세는 부동산시장과 자본시장의 상호융합으로 부동산에 묶여 있는 고정자금을 유동화시키는 방향으로 나아가고 있다. 한국의 부동산시장은 그동안 정부의 투기에 대한 염려와 낙후된 부동산 산업구조 그리고 변하기 힘든 시장관행 때문에 아직도 투기와 감각에 의해 투자가 이루어지고 있다.
이러한 후진성은 직접투자만이 존재하는 전문화되지 못한 투자구조도 하나의 중요한 원인이 된다. 따라서 부동산시장을 선진화하기 위해서는 간접투자의 도입과 실시가 그 출발점이 될 수 있고 이의 확대는 국내 부동산시장의 발전과 직결된다고 본다.
이와 관련해서 본 논문에서는 부동산의 유동성제고와 간접투자 측면에서 가장 일반화되어 있는 미국의 REITs 제도에 대해서 중점적으로 살펴보고, 국회입법화를 거쳐 이르면 2001년 상반기에 REITs 제도가 전면적으로 실시될 때를 대비해서 REITs 제도의 현황과 도입방안을 중심으로 연구하여, REITs가 국내 부동산시장에서 조기정착하고 활성화할 수 있도록 하는데 도움을 주려고 한다.
REITs가 도입되면 REITs 주식을 매개로 소액투자자들도 부동산가격 결정에 개입되기 때문에 부동산 가격이 합리적으로 결정될 수 있고, 투자자 입장에서도 REITs 주식을 투자자산에 포함시킴으로써 부동산을 포트폴리오 구성의 한 축으로 볼 수가 있겠다.
REITs 도입이 성공적으로 정착하려면 여러 가지 요인이 있겠지만 우선 세제감면 혜택을 부여해야 되고, 둘째는 REITs의 정보비대칭성을 해소하기 위해서 회계처리와 지배구조의 투명성을 확보해야 한다. 셋째는 경영자의 도덕적 해이와 대리인 문제 해소방안을 강구해야 한다. 이러한 문제점들을 잘 파악해서 대처한다면 REITs의 도입은 부동산시장과 금융시장의 새로운 활력소가 될 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The system of Real Estate Investment Trusts(REITs), which is a kind of real estate mutual fund, provides participants with the opportunity that they are able to invest small fund in real estate holdings soundly and easily and distributes fairly the operating gains among the investors. Also it provides liquidity for the real estate market and uses cash settlement to dispose of the real estate for corporate restructuring efficientially, which occurs between the corporate and the financial institution.
After the foreign exchange crisis the systems of ABS(Asset Backed Securities) and MBS(Mortgage Backed Securities) were introduced by our government, therefore the liquiditization and the securitization of real estate are started. For REITs in U.S.A to be introduced to our domestic market with these systems, it will become a chance for the undeveloped real estate market in Korea to be made an explosive development. One of the most important purpose of the REITs is to improve liquidity and indirect investment.
Recently, there is a world-wide tendency that the liquidity on the fixed money in real estate is given due to the consolidation between the real estate market and the financial market.
Because of the concerns of the government about the speculation, the undeveloped industrial structure in real estate market, and the unchangeable market tradition, the investment is still made with the speculation and the unscientific feelings. One of the reasons for this undevelopment is the unspecialized investment structure where only the direct investment exists. To improve the market in real estate, therefore, the introduction and practice of indirect investment is able to be start point, the extension of this system will be connected directly with the development of the domestic real estate market in Korea.
In this paper I investigated the system of REITs which is the most generalized method to improve liquidity and indirect investment in U.S.A.. Especially focusing on its present condition and the introduction plan in preparing for REITs to take effect in the first half of the year 2001, I expect this paper to contribute the early settlement and activity of this system in domestic real estate market.
If the REITs will be introduced, the price of real estate is able to be made reasonably, because individual investors also participate on the decision-making process of the price in real estate. And also on the perspective of the investors the real estate is able to be regarded as an important axis of the portfolio components by including the stocks of REITs in investment assets to manage the investment portfolio.
There are many reasons for the introduction of REITs to be fixed successfully. They are as follows. Most of all the benefit on the tax reduction has to be given. Secondly, the transparency of the accounting management and the management structure also has to be guaranteed. Thirdly, the proper measures to solve the moral hazard of manager and the agent problems have to be taken.
If these problems are considered carefully, the introduction of REITs supply an opportunity that it is a tonic in the real estate market and financial market.

목차 (Table of Contents)

• 목차
• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 = 1
• 제2절 연구의 목적 및 범위 = 3
• 제2장 부동산투자신탁업(REITs)의 개요 = 4
• 제1절 부동산투자신탁업(REITs)의 정의 = 4
• 제2절 부동산투자신탁업(REITs)의 종류 = 4
• 1. 투자대상에 따른 분류 = 4
• 2. 환매가능 여부에 따른 분류 = 5
• 3. 기한한정 여부에 따른 분류 = 6
• 제3절 부동산투자신탁업(REITs)의 구조 = 6
• 1. 내부조직 = 7
• 2. 외부조직 = 8
• 3. UPREITs(Umbrella Partner ship REITs) = 10
• 제4절 자금의 조달과 운용 = 11
• 1. 자금의 조달 = 11
• 2. 자금의 운용 = 12
• 제5절 부동산투자신탁업(REITs)의 구성요건 = 12
• 1. 조직구성요건 = 13
• 2. 자산구성요건 = 13
• 3. 수입구성요건 = 14
• 4. 배당요건 = 14
• 제6절 부동산투자신탁업(REITs)의 가치평가 = 15
• 1. REITs의 현금흐름 = 15
• 2. REITs의 차입규모 및 형태 = 17
• 3. 보유부동산의 형태 = 17
• 4. REITs의 규모 = 18
• 제3장 외국 부동산투자신탁업의 현황 및 시사점 = 19
• 제1절 미국의 부동산투자신탁업(REITs) = 19
• 1. 부동산투자신탁업(REITs)의 발달과정 = 19
• 2. 자금조달과 운용 = 22
• 3. 주요사례 - Simon Property Group INC = 30
• 제2절 호주의 부동산신탁증권(LPT) = 34
• 1. 호주 부동산신탁증권(LPT)의 발달 과정 = 35
• 2. 자금의 조달과 운용 = 36
• 3. 주요사례 - AMP Office Trust = 38
• 제3절 일본의 특정목적회사(SPC) = 42
• 1. SPC(Special Purpose Company) 도입배경 및 발달과정 = 42
• 2. 자금조달과 운용 = 47
• 3. 주요 사례 - 東京建物(株) = 49
• 제4절 시사점 = 51
• 제4장 부동산투자신탁업(REITs) 도입배경 및 도입방안 = 54
• 제1절 REITs 도입 배경 = 54
• 제2절 REITs 도입 방안 = 56
• 1. 조세감면 확보 방안 = 56
• 2. 정보비대칭성의 해소 방안 = 59
• 3. 도덕적 해이 해소 방안 = 61
• 제3절 REITs 도입시 금융시장에 미칠 영향 = 64
• 제5장 결론 = 68
• 참고문헌 = 70
• ABSTRACT = 74