감정평가 가격형성요인의 기타요인에 관한 연구 = A Study on Other Factors of Value Determination Factors in Property Appraisal

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The gap between the officially assessed land prices and appraisal values has rarely been close, and the gap is being corrected by practical other factors. The effects of other factors on the calculation of appraisal values are increasing but there are few analyses on the other factors.
Based on the circumstances, the purpose of this study is to theoretically examine the other factors, select appraisal cases in some areas, analyze the effects of the other factors on calculation of appraisal values, and present object database on the other factors in appraisal of individual lands.
For doing this, 677 of the appraisal cases of the Seoul Metropolis in 2008 out of the Land Information of the Korea Association of Property Appraisers (Kapa DB) were selected to be statistically analyzed.
Regression analysis was performed between the other factors and appraisal values, and moderating effect analysis was performed to identify the effects of specific use areas, land categories, appraisal purposes, and districts on the relation between the other factors and appraisal values. The results of those analyses are as follows.
According to the results of the regression analysis, appraisal values were affected by officially assessed referenced land price, the other factors, individual factors, and time adjustment, in order, and the other factors have the greatest influence among the value determination factors. Based on the results, the author in this study conducted moderating effect analysis to identify whether the effects of the other factors on appraisal values were different according to land characteristics and appraisal purposes. According to the results, green zone and residential zone out of specific use areas, forest and field out of land categories, auction appraisal, compensation appraisal, and mortgage appraisal out of appraisal purposes, and the northwest and the southeast out of districts were shown to have control on the effects on appraisal values.
Despite the regional, temporal, substantial limitations of this study, there are some profitable suggestions as follows. In calculation of appraisal values, the other factors when compared to the others are proved to have greater influence on and have significant weight in appraisal values. Also, in the relation between the other factors and appraisal values, differentiated effects are positively shown according to land characteristics. Therefore, the results present that the use of the other factors should be careful according to specific use areas, land categories, and districts.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 토지의 특성 및 감정평가 목적에 따라 기타요인이 감정가격에 미치는 영향을 분석하기 위한 것으로, 기타요인에 대한 이론적 검토 및 일부 지역의 평가사례를 선정하여 기타요인이 감정가격산정에 미치는 영향을 분석하여 학문적 또는 실무적으로 유익한 시사점을 도출하고자 하였다.
이를 위한 연구의 방법은 다음과 같다.
첫째, 우리나라 감정평가제도 속에서의 기타요인의 적용에 대한 고찰을 통해 연구의 틀을 마련한다.
둘째, 기타요인에 대한 기초분석을 위하여 SPSS를 이용하였으며, 평가사례의 평가목적별, 용도지역별, 지목별, 권역별에 따른 기초통계량을 살펴본다.
셋째, 헤도닉모형을 이용한 회귀식을 도출하여 기타요인이 감정가격에 미치는 영향에 대하여 분석한다. 종속변수는 감정가격으로 설정하고 독립변수를 표준지공시지가, 시점수정, 지역요인, 개별요인, 기타요인으로 하여 다중회귀모형으로 설정하였고 분석은 SPSS를 사용하였다.
넷째, 기타요인이 용도지역, 지목, 평가목적, 권역별에 따라 감정가격에 미치는 영향에 대하여 분석한다. 조절효과분석을 이용하며 조절변수는 용도지역, 지목, 평가목적, 권역으로 설정하고 분석은 SPSS를 사용하였다.
본 연구의 지역적, 시간적, 내용적 한계에도 불구하고 아래와 같은 유익한 시사점을 얻을 수 있다. 감정가격 산정시 기타요인은 다른 요인들에 비하여 감정가격에 미치는 영향력이 크고 중요한 비중을 차지함을 입증하고 있다. 또한, 기타요인과 감정가격과의 관계에서 토지의 특성에 따라 다른 영향을 미치어 작용하고 있음을 실증적으로 보여주고 있다. 이에 따라 용도지역, 지목, 지역에 따라 기타요인의 사용에 신중하여야함을 암시하고 있다.

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