公示地價와 鑑定評價價格의 괴리수준에 관한 硏究 : 鑑定評價事例를 중심으로 = (A)study on the gap between the officially assessed land prices and an appraisal value : focused on the property appraisal instances|RISS 상세보기

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

We set the goal of this study to make an analysis of the gap between an appraisal value and the officially assessed land prices through empirical datum. This study also analyzes that why this gap occurs and what a solution it is, and it offers practical or political point of view in connection with this current.
This study selects 5 cities and counties as sample regions, and it makes analysis of 2,818 of samples ( this is the last 5 years property appraisal samples ) which are chosen on the basis of balance classified by purposes of appraisal.
The process of analysis is calculating the gap ( Classified by cities scale, a zone of use, a classification of land categories, purposes of appraisal, and years ), a standard deviation, the maximum, and the minimum, and then making a statistical analysis of change and size of the gap, F-approval, and analysis of corelation. The result is as follows.
First, the gap was revealed as managing regions> agriculture and forestry regions> the green belt zone> residential areas> commercial regions> industrial regions according to a zone of use, and as forests and fields> farms> rice fields> orchards> site, and these results are similar as a hypothesis. On the other hand, the result was revealed as an appraisal for compensation> an appraisal for auction> an appraisal for mortgage according to purposes of appraisal, and this result overthrew the hypothesis which was set up as an appraisal for auction> an appraisal for compensation> an appraisal for mortgage. This fact caused us to entertain strong misgivings that profits of development are not excluded from an appraisal for compensation.
Second, the gap between an appraised value and the officially assessed land prices showed that the average of 5 cities is 2.43 times during 5 years. This result also shows indirectly that the gap between provisions of the existing law and actual works is on a serious level.
Third, the gap is increasing annually. The reason why a degree of rising of real price is not reflected well in the officially assessed land prices.
Fourth, there is a great difference between the maximum and the minimum of the gap. This is means that the matter of balance of the officially assessed land prices of standard point and assessment of the officially assessed land prices of separate point are still in existence.
Fifth, this study analyzed that the change of years, the difference of a zone of use, the difference of land classification, and others have a close connection with the gap between the officially assessed land prices and an appraised value.
Sixth, this study analyzed through t-approval that fluctuations in prices of land usually have a positive correlation with the change of the gap.
The above analysis and the result of this study present that what problems the system of the officially assessed land prices and the method of land appraisal have and that how we improve these problems. Therefore, this dissertation suggests reform measures on the basis of the result of analysis.
They are as follows in short.
First, the concept of a reasonable price which is prescribed as the existing 「Law of public announcement of land prices」 should be made clear. In other words, if the policy is determined to lead the officially assessed land prices and an appraised value of land to the current price, the concept should be built up as "Sein" price.
Second, “The extra factors that influence to the land prices” was excessively stretched. Therefore, it is appropriate to introduce concepts such as "refrection of other factors for supplement by purpose" or " refrection of other factors for supplement of normalization of prices," and the difference between the level of normal prices and the officially assessed land prices have to be reflected before complete actualization of the officially assessed land prices.
Third, according to the result of analysis, profits of development are scarcely excluded, therefore it should be originally excluded in compensation appraisal.
This problem can be solved if refrection of extra factors for supplement becomes a resonable price, and the officially assessed land prices is readjusted to a realistic level.
Fourth, if KAPA analyzes that the gap of the betweens which have a zone of use and the classification of land category by cities scale with the accumulated data in the Association and if this result of analysis is used hereafter as sources for actualization of the officially assessed land prices, these practices will contribute decisively to set up the guideline of the level of actualization by regions.

번역하기

국문 초록 (Abstract)

우리나라는 1980년대 말 부동산 가격 급등에 따른 토지의 효율적 관리의 필요성에서 토지공개념 법제의 일환인 公示地價制度를 도입한 이래 지속적인 개선과정을 거쳐 왔으나 공시지가에 현실가격 수준 반영이 미흡함으로써 現實價格과 公示地價의 괴리문제가 사회적 이슈로 대두되었고 공시지가의 현실화 문제가 화두가 되고 있다.
따라서 본 연구는 이러한 흐름과 관련하여 공공사업을 위한 보상가격의 결정의 기준이 되고 있고 금융권의 담보대출가격 결정기준과 경매 또는 소송가격 결정의 기준이 되고 있는 감정평가 가격과 공시지가의 괴리수준을 분석하고 이러한 괴리가 발생하고 원인을 규명하며 그 해결방안을 모색하는 데 그 목적이 있다.
이를 위해서 그동안 감정평가협회에 축적된 감정평가 사례 중 최근 5년간의 사례를 대상으로 표본지역을 선정하고 이들 지역의 평가사례 중 평가목적별 균형을 고려하여 사례 2,818개를 선정하여 통계분석을 실시하였다.
분석방법은 괴리수준(용도지역별, 지목별, 평가목적별, 연도별, 도시규모별 )과 표 준편차, 최대 및 최소값을 구하여 괴리수준의 변화와 크기, F-검정, t-검정 등 통계적 분석을 실시하였는 바 그 결과는 다음과 같다.
첫째, 괴리수준의 크기는 용도지역별로는 관리지역>농림지역>녹지지역>주거지역>상업지역>공업지역 순이었으며, 지목별로는 임야>전>답>과수원>대 순으로 나타나 본 연구의 가설과 유사한 결과를 얻었다. 반면 평가목적별로는 보상평가>경매평가>담보평가 순으로 나타나 가설에서 예상한 경매평가>보상평가>담보평가 순서와는 일치하지 않는 것으로 나타나 보상평가 시 개발이익이 배제되지 않고 있다는 강한 의구심을 갖게 해주었다.
둘째, 괴리수준의 크기를 보면 5개 도시의 5년간 평균이 2.43이고 중소도시 2.71, 농촌형 도시 2.36, 대도시 1.68로서 상당히 높은 괴리수준을 보여주고 있다. 이러한 결과는 현행법 규정과 실무상 괴리가 매우 심각한 수준임을 시사하고 있는 것이다.
셋째, 매년 괴리수준의 폭이 점점 더 커지고 있다. 이는 정책적 초점이 공시지가의 목적인 지표성과 기준성 중 지표성에 보다 큰 비중을 둔 결과로 인하여 발생하는 현상인 것으로 분석되었다.
넷째, 괴리수준의 최대값과 최소값의 차이가 매우 큰 것으로 나타나고 있다. 이는 공시지가의 균형문제와 개별공시지가 산정상의 문제점이 여전히 상존하는데 따른 결과인 것으로 예측된다.
다섯째, F-검정을 이용하여 용도지역, 지목, 연도 등의 변수에 대하여 ANOVA 분석을 실시한 결과 변수 상호 간에는 매우 유의한 관계가 있음이 검정되었다.
여섯째, 지가변동과 괴리수준의 변화의 관계를 t-검정을 통하여 분석한 결과 대체로 양의 상관관계를 가지고 있는 것으로 나타났다.
그 밖에 도시규모별 괴리수준은 중소도시>농촌도시>대도시 순으로 나타났으나, 이는 최근 개발호재가 있는 지역적 특성이 반영된 것으로서 전국에 확대 해석하기에는 한계가 있었다.
이상의 분석결과는 공시지가제도 및 토지평가방법이 현실적으로 어떠한 문제점을 지니고 있고 어떻게 개선되어야 하는지를 제시해 주고 있다. 본 연구에서는 이러한 분석결과를 토대로 다음과 같은 개선방안을 제시하였다.
첫째, 공시지가와 평가가격 간 괴리수준의 심화현상을 방지하기 위하여 현재의 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 규정하고 있는 適正價格의 개념을 보다 명백히 해야 한다. 즉, 공시지가를 현실가격 수준으로 유도하기로 정책이 결정되었다면 그 개념은 존재(sein)가격의 개념으로 정비되어야 한다. 즉 공시지가의 목적의 비중을 지표성에서 기준성으로 보다 이동시켜야 할 것이다.
둘째, 현행 「감정평가에 관한 규칙」의 “기타 지가에 영향을 미치는 요인 등”의 규정을 확대 해석하여 기타요인 보정치를 과대 계상하고 있는 현실을 감안하여 공시지가를 완전히 현실화하기 전까지 “목적별 보정치”나 “가격정상화 보정치”라는 개념을 도입하여 正常價格 수준과 공시지가의 차이를 감정평가에 반영함이 타당할 것이다.
셋째, 보상평가 시 開發利益을 배제하도록 되어 있으나 분석결과 개발이익은 거의 배제되지 않고 있음을 알 수 있다. 이 문제는 기타 보정치를 적정화하고 공시지가가 현실화 된다면 해결될 수 있을 것으로 판단된다.
넷째, 감정평가업협회에서는 그 동안 협회 차원에서 집적되어 있는 평가사례를 기초로 각 도시규모별 또는 행정구역별로 용도지역별, 지목별 괴리수준을 분석하여 이를 향후 공시지가 현실화를 위한 자료로 사용한다면 지역별 현실화 수준의 가이드라인을 설정하는 데 결정적 기여를 할 수 있을 것이다.
다섯째, 최대치 및 최소치 분석결과 공시지가와 평가가격 간의 괴리가 매우 심한 사례가 임야나 농경지에서 다수 발견되었다. 이는 표준지 공시지가 결정시 사례수집의 애로나 개별지가 산정 시 표준지 적용착오, 인근지역의 설정착오 등이 아직도 발생하고 있음을 암시하고 있는 것으로 향후 표준지공시지가 평가나 개별공시지가의 산정 시 임야나 농경지는 가격조사, 표준지 적용 및 인근지역 설정에 세심한 주의가 필요할 것임을 암시하고 있다.

번역하기

우리나라는 1980년대 말 부동산 가격 급등에 따른 토지의 효율적 관리의 필요성에서 토지공개념 법제의 일환인 公示地價制度를 도입한 이래 지속적인 개선과정을 거쳐 왔으나 공시지가에 현...

목차 (Table of Contents)

第 1 章序論 1
第 1 節 연구의 배경 및 목적 1
第 2 節 연구의 범위·방법 5
1. 연구의 범위 5
2. 연구의 방법 6

第 1 章序論 1
第 1 節 연구의 배경 및 목적 1
第 2 節 연구의 범위·방법 5
1. 연구의 범위 5
2. 연구의 방법 6
第 2 章 이론적 배경 및 先行硏究 7
第 1 節公示地價制度 7
1. 의의 7
2. 標準地公示地價의 목적 및 효력 10
(1) 指標性 10
(2) 基準性 11
3. 標準地公示地價의 기능 및 성격 11
(1) 기능 11
(2) 성격 12
4. 適正價格의 개념 13
(1) 의의 13
(2) 當爲價格이라는 견해 14
(3) 現實價格이라는 견해 15
(4) 제3의 개념이라는 견해 17
(5) 의견의 검토 18
5. 公示地價의 效果 20
(1) 標準地公示地價 20
(2) 個別公示地價 21
6. 標準地公示地價의 토지평가에서의 위치 22
(1) 公的評價에서의 위치 22
(2) 私的評價에서의 위치 22
7. 開發利益의 배제 문제 23
8. 소결 24
第 2 節不動産鑑定評價制度 26
1. 성립근거 26
2. 價格(price)과 價値(value)의 구별 필요성 27
(1) 가격의 개념 및 특성 27
(2) 가치의 개념 및 특성 28
(3) 가격과 가치의 구별 필요성 29
3. 不動産價格의 多元的槪念 31
(1) 법률적 반영 검토 31
(2) 이론적 경향 33
(3) 부동산가격의 다원적 개념을 논하는 실익 35
4. 우리나라의 鑑定評價 제도 36
(1) 의의 36
(2) 감정평가의 특성 37
(3) 감정평가의 효과 38
(4) 감정평가의 목적 40
第 3 節土地評價方法 44
1. 개관 44
2. 우리나라의 土地評價方法 45
(1) 법률의 규정 45
(2) 실무상 토지의 評價方法 및 事例 48
(3) 大法院의 태도 53
(4) 실무상의 문제점 54
3. 외국의 土地評價方法 55
第 4 節先行硏究 검토 57
1. 法律的·制度的 연구 57
2. 評價方法에 관한 연구 58
3. 公示地價의 괴리에 관한 연구 60
4. 先行硏究의 검토 61
第 3 章公示地價와 鑑定評價價格의 괴리수준 분석 63
第 1 節 괴리수준 분석의 필요성과 효과 63
1. 괴리수준의 개념과 발생사유 63
2. 괴리수준 분석의 필요성과 효과 63
第 2 節 괴리수준 분석을 위한 標本設計 65
1.분석내용의 결정 65
(1) 괴리수준을 결정하는 중요변수 검토 65
(2) 분석내용 결정 66
2. 표본의 선정 66
(1) 제약요인 검토 66
(2) 분석대상 지역 67
(3) 분석대상 연도 68
(4) 사례의 선정 68
(5) 比率尺度로의 전환 69
3. 괴리수준 분석의 내용 69
(1) 괴리율 비교 분석 69
(2) 표준편차 분석 70
(3) 분산분석(AnalysisofVariance) 70
(4) 상관분석(analysisofcorrelation) 70
4. 표본의 내역별 분포 71
(1) 용도지역별 분포 71
(2) 지목별 분포 72
(3) 평가목적별 분포 73
(4) 연도별 분포 74
(5) 도시규모 및 지역별 분포 75
第 3 節 괴리수준 분석을 위한 假設과 檢定方法 76
1. 假設 76
(1) < 가설 1 > 77
(2) < 가설 2 > 78
(3) < 가설 3 > 79
(4) < 가설 4 > 80
2. 檢定方法 80
第 4 節公示地價와 鑑定評價價格의 괴리수준 분석 81
1. 용도지역별 괴리수준 분석 81
2. 지목별 괴리수준 분석 84
3. 評價目的別괴리수준 분석 87
(1) 擔保評價 87
(2) 補償評價 91
(3) 競賣評價 98
(4) 종합평가 103
4. 地價變動率과 괴리수준 간의 상관성 분석 103
5. 도시규모별 괴리수준 분석 104
(1) 대도시(대전광역시) 104
(2) 중소도시(천안시, 아산시) 109
(3) 농촌형 도시(홍성군, 당진군) 114
(4) 종합평가 119
第 5 節假設의 檢定 120
1. <가설 1>의 검정 120
2. <가설 2>의 검정 121
3. <가설 3>의 검정 122
4. <가설 4>의 검정 123
5. 기타사항 124
第 4 章公示地價와 鑑定評價價格의 괴리 해소방안 126
第 1 節 분석결과가 제시하는 시사점 126
1. 標準地公示地價의 현실화 미흡 126
2. 其他要因補正値의 과대반영 127
3. 분석 자료의 활용 필요성 129
第 2 節公示地價제도 개선 129
1. 公示地價 목적의 재정립 129
2. 公示地價 성격의 명확화 130
3. 適正價格 개념의 정립 131
4. 公示地價 수준의 현실화 추진 132
5. 괴리수준 자료의 제공 134
第 3 節土地評價方法의 개선 134
1. 價格正常化補正値의 개념 도입 134
2. 補償評價시 開發利益 배제방안 강구 136
第 5 章結論 139
第 1 節 연구의 요약 및 시사점 139
1. 연구의 요약 139
2. 연구결과의 시사점 140
第 2 節 연구의 한계와 향후 연구방향 142
참고문헌 144
부록 153
Abstract 155

상세검색

RISS 보유자료

상세검색

해외전자자료