지하철 신분당선 개발사업이 주변 아파트 가격에 미치는 영향 분석 : 용인시 수지구를 중심으로 -=

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Subway development project influences on the real estate pricing especially on the price of apartment houses. Moreover the presence of subway station gives a good reason for inhabitants to live by or for investors to buy promising lands or properties. Accessibility is a thumb important factor influencing on buyer’s decision making process to buy “good things” in Seoul or near metropolitan areas.

Key words : Difference-in-Differences method, Quantile Regression Method, Sinbundang Subway Line, Apartment Housing Price
This study aims to analyze the effects of the Sinbundang Subway Line Development Project on nearby house prices. The researcher dig the data from the commencement of the project to the completion of stations and digitalized the various degrees of influences and the reliable results of the development according to the construction periods.
Difference-in-Differences method is adopted because Difference-in-Differences is useful for comparing the practical effects before and after the enforcement of policies. Also Quantile Regression Method is used for analyzing the quantile-based price effect.
This study confines research target within the apartment houses at Pungdeokcheon-dong and Jukjeon-dong in Yongin city. These residential complex located within the lineal distance of subway station either 500m or 1000m each. These sites near the Suji-gu Office Station were not included in the station influence_ area until the completion of Sinbundang Subway Line.
The house price data this work deals based on the reports by the Ministry of Land, Infrastructure, and Transport. The whole period covers from the commencement of the development of Sinbundang Subway Line project to the completion of subway. As the ground breaking ceremony opened on July 2010, so the first target period is set from July 2009 to June 2011. And the line completion event hold on September 2015 thus next target period stretches from September 2014 to August 2016.
Analyzing with Difference-in-Differences method on the effect of Sinbundang Subway Line construction, the prices of apartment houses apart 1,000m or 500m from Suji-gu–Office station increased in amostl model cases. But the exception of pricce increase occurred after one year when the subway station construction started.
Because the apartment houses within 500m diameter from the Suji-gu-Office Station already have been affected by the semi-station-area influence, the strength of the influence caused by the Sinbundang Subway Line Development Project is more strongly sensible. Before the opening of the Sinbundang Subway Line, the commutators and passengers of Jukjeon station in Bundang Subway Line are well aware of and expected the promising increase of the house price. In reality, the price increase came true. Along with the improvement of accessibility and transportation since the opening of Sinbundang Subway Line, price increase appears higher within 1000m areas from stations.
As for the Sinbundang Subway Line development phases, interesting point is that the effect of the start of the subway line construction is more influential than that of the completion.
Quantile Regression Method analysis reveals that the influence of the construction commencement gradually decreases from lower quantile to 50% quantile. However, from the 50% quantile to upper quantile, it shows no big variation. In case of whole opening of subway line, the influence on price increase shrinks from lower quantile to upper quantile, and the significance level also decreases gradually, and in 90% quantile, the influence is not significant any longer.

This study has three merits :
first, with the Difference-in-Differences method it minimizes the influences of various external factors such as macroeconomic situations and regional differences and measures the direct effects of the subway development project on house price changes,
second, with Quantile Regression Method and Difference- in-Differences method together it finds out the various patterns of influence caused by the subway construction on the apartment house prices,
and third, it takes advantage of the Difference-in-Differences method, commonly used to measure the public policy efficiency in order to point out the impact and consequences of the subway development project as a large-scale.

Key words : Difference-in-Differences method, Quantile Regression Method, Sinbundang Subway Line, Apartment Housing Price

국문 초록 (Abstract)

지하철 개발사업은 주변 아파트 가격에 영향을 미치며 지하철의 존재여부는 주택 수요자 및 투자자의 의사결정에 큰 영향을 미친다. 특히, 수도권에서 교통 접근성은 주택 수요자들의 의사결정에 영향을 주는 중요요인으로 작용하고 있다.
본 연구에서는 신분당선 개발사업이 주변 아파트 가격에 미치는 영향을 착공시점부터 개통시점까지 구분하여 각 시기별로 영향력의 정도와 실질적인 효과를 분석하는 것을 목적으로 한다.
연구방법은 정책 시행 전후의 실질적 효과 비교에 많이 이용되는 이중차분법을 이용하되, 분위별 가격 효과를 분석하기 위한 분위회귀분석법을 병행한다.
본 연구에서는 신분당선 구간 중 개통 전까지 역세권에 해당하지 않았던 수지구청역 일대 직선거리 500m 및 1000m 이내에 위치한 용인시 수지구 풍덕천동 및 죽전동의 아파트를 대상으로 한다. 신분당선 착공시점(기공식 시점인 2010년 7월을 기준)은 2009년 7월에서 2011년 6월, 개통시점(사용개시 시점인 2015년 9월 기준)은 2014년 9월부터 2016년 8월까지의 국토교통부 아파트 실거래 가격 자료를 분석한다.
이중차분법에 의한 신분당선 착공의 영향력 분석 결과 처치군이 수지구청역 1000m 및 500m 이내의 경우 착공 1년을 기준할 때를 제외하고는 모든 모형에서 가격이 상승한 것으로 나타나고 있다.
이중차분법에 의한 신분당선 개통의 영향력 분석 결과 처치군이 수지구청역 1000m 및 500m 이내의 경우 모든 모형에서 가격이 상승한 것으로 나타나고 있다.
신분당선 착공 및 개통으로 인한 가격 상승은 수지구청역 주변 1000m 이내인 경우가 더 큰 것으로 분석된다. 수지구청역 주변 500m 이내의 아파트는 신분당선 개통 전에도 근거리에 위치한 분당선 죽전역의 이용이 가능한 준역세권이었기 때문으로 추정된다.
또한 신분당선 개발사업 개통의 영향력 보다는 착공의 영향력이 더 큰 것으로 나타나고 있다.
분위회귀분석법에 의한 분석결과 착공의 경우 하위분위에서 50%분위로 갈수록 영향력은 점차 감소하고, 50%분위에서 상위분위로 갈수록 영향력은 큰 변동을 보이지 않는다. 개통의 경우 하위분위에서 상위분위로 갈수록 영향력의 정도가 감소하고, 유의수준 역시 점차 낮아지며, 90%분위에서는 유의하지 않은 것으로 나타났다.
본 연구의 의의는 첫째, 이중차분법을 이용하여 거시경제상황, 지역차이 등과 같은 다양한 외부요인의 영향을 최소화하고 주변 아파트 가격에 대한 지하철 착공 및 개통의 직접적인 영향력을 측정하였다는 점이다. 둘째, 이중차분법을 추정하는데 있어서 일반적인 회귀분석모형 외에 추가적으로 분위회귀모형을 적용하여 지하철 개발에 따른 영향력의 변화 양상을 아파트 가격 분위별로 확인하였다는 점이다. 셋째, 국내에서는 정책효과를 측정하는데 주로 사용되던 이중차분법을 대규모 개발사업인 지하철 개발사업의 영향력을 확인하는데 사용하였다는 점이다.

주제어 :　이중차분법, 분위회귀분석법, 신분당선, 아파트 가격

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 3
• 제2절 연구의 범위 및 방법 4
• 1. 연구의 범위 4
• 2. 연구의 방법 5
• 제2장 가격 이론 고찰 및 선행연구 검토 8
• 제1절 부동산 가격 이론 8
• 1. 주택가격 이론 8
• 2. 아파트 가격이론 12
• 3. 역세권과 주택(아파트)가격 14
• 제2절 선행연구 검토 19
• 1. 선행연구의 분석 19
• 2. 기존 연구와의 차이점 27
• 제3장 신분당선 및 용인시 수지구 일반 현황 29
• 제1절 신분당선 체계 29
• 1. 개요 29
• 2. 수도권 전철 현황 29
• 3. 신분당선 33
• 제2절 용인시 수지구 현황 37
• 1. 일반 현황 37
• 2. 아파트 현황 43
• 제4장 신분당선 개발사업 영향력 분석을 위한 연구모형 47
• 제1절 신분당선 개발사업 연구 모형 47
• 1. 개요 47
• 2. 이중차분법(Difference-in-Differences method) 모형 48
• 3. 분위회귀모형(Quantile Regression Model) 52
• 제2절 신분당선 개발사업의 영향력 분석자료 54
• 1. 신분당선 개발사업의 영향력 분석 대상지역 결정 54
• 2. 신분당선 개발사업의 영향력 분석기간 결정 56
• 3. 신분당선 개발사업의 영향력 분석자료 57
• 제3절 변수의 선정 58
• 1. 개요 58
• 2. 종속변수 59
• 3. 독립변수 59
• 제4절 신분당선 개발사업 영향력에 관한 분석방법 61
• 제5절 신분당선 개발사업 분석을 위한 기초통계량 63
• 제5장 신분당선 개발사업의 아파트 가격에 대한 영향분석 66
• 제1절 이중차분법에 의한 효과 분석(모형 1) 66
• 1. 신분당선 착공의 영향력 분석 66
• 2. 신분당선 개통의 영향력 분석 73
• 3. 분석결과 검토 78
• 제2절 분위회귀분석법에 의한 효과 분석(모형2) 80
• 1. 신분당선 착공의 영향력 분석 80
• 2. 신분당선 개통의 영향력 분석 84
• 제6장 결론 및 시사점 88
• 제1절 연구결과의 요약 및 시사점 88
• 제2절 연구의 의의와 한계 및 향후 연구방향 92
• 참고문헌 95
• 부록 99
• ABSTRACT 112