오피스텔 매매가격 결정 요인에 관한 연구 : 수도권 남부 2기 신도시를 중심으로 = A Study on the Determinants of the Officetel Sales Price : for the Second New-Town in South Metropolitan Area

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

After the economic and real estate recession, officetels were supplied in large quantities as demand for small homes increased due to the increase in small households with one or two people and the increase in demand for direct housing, along with the government's easing of officetel regulations such as expanding floor heating and classifying semi-housing. Due to the continued supply, the officetel market in downtown Seoul became saturated, making it difficult to supply additional supplies, and to solve this problem, the supply of officetels in new-town in the metropolitan area increased and the market was activated.
Among the second new-town in the metropolitan area, this study aims to analyze the determinants of the sale price of officetels, focusing on the southern part of the Gyeongbu Expressway that connects Seoul. Although the supply of new officetels in the metropolitan area is steadily increasing, previous studies have been conducted around Seoul, and studies on the determinants of officetel sales prices in the second to southern areas are insufficient, targeting only the first and specific new cities in the metropolitan area.
Gwanggyo, Wirye, Pangyo, Dongtan 1, Dongtan 2, and Godeok New Town, which are located in the second new-town in south metropolitan area, were selected as targets for empirical analysis on which factors affect the sale price.
For empirical analysis, the second new-town officetel market in the south metropolitan area was identified through the hedonic price model, and which factors affect the sale price was analyzed through variables. The data used for the analysis in this study were based on 1,983 actual transactions of officetels in the second new-town in the south metropolitan area from January 2022 to December 2022, using data from the Ministry of Land, Infrastructure and Transport's actual transaction price disclosure system.
The dependent variable is the value obtained by taking the natural logarithm of the sale price per dedicated area (㎡) for the reliability of the model, and the independent variable was classified into three categories: regional characteristics, location characteristics, and building characteristics. The variables of regional characteristics consisted of the number of people by administrative building, the number of employees compared to the number of businesses by administrative building, and the distance to Gangnam Station, and the location variables were empirically analyzed by dividing them into distance from the park, distance to the subway station, and distance from large commercial facilities. Building characteristics consisted of the number of years elapsed, the number of parking spaces per household, the dedicated area, the total number of households, and the highest number of floors.
As a result of the study, it was found that the number of workers, exclusive area, total number of households, and the highest number of floors had a positive (+) effect on the sale price compared to the number of businesses by administrative dong, and the distance to the subway station, the distance to large commercial facilities, and the number of years elapsed had a negative (-) effect.
In the case of officetels in the second new-town in south metropolitan area, the closer they are to Seoul, the greater the preference for medium-sized or larger officetels that can be used as substitutes for apartments, and large companies that can achieve economic self-sufficiency in the new city are important. Through this, it was suggested that when developing a new city, it is necessary to have not only the physical characteristics of the officetel but also the economic self-sufficiency of the new city.
Keywords : Officetel, hedonic(price-determining factor), sale price, the second new-town in south metropolitan area

국문 초록 (Abstract)

오피스텔 매매가격 영향 요인에 관한 연구 수도권 남부 2기 신도시를 중심으로 경제 및 부동산 경기 불황 이후 정부의 바닥난방 허용 면적 확대, 준주택 분류 등 오피스텔 규제 완화와 함께 1~2인 소형 가구의 증가 및 직주근접에 대한 수요 증가로 인해 소형주택 수요가 늘어나면서 오피스텔이 대량 공급 되었다. 지속된 공급에 서울 도심지역의 오피스텔 시장은 포화상태가 됨으 로써 추가 공급이 어려워져 이를 해결하기 위해 수도권 신도시 내 오피스텔 공급이 증가하였으며 시장이 활성화 되었다. 본 연구는 수도권 2기 신도시 중에서도 서울과 이어진 경부고속도로가 통 하는 남부를 중심으로 오피스텔 매매가격 결정요인에 대해 분석하고자 한 다. 수도권 신도시 오피스텔 공급은 꾸준히 증가하고 있지만, 기존의 선행연 구는 서울을 중심으로 진행되었으며 수도권 신도시 관련 연구에서도 1기 신 도시와 특정 신도시만을 대상으로 하여 수도권 2기에서 남부에 해당하는 오 피스텔 매매가격 결정요인에 대한 연구는 미흡하다. 본 연구의 대상은 수도권 2기 신도시 중 남부에 해당하는 광교, 위례, 판 교, 동탄1, 동탄2, 고덕 신도시를 대상지로 선정하여 어떤 요인이 매매가격 에 영향을 미치는지에 대해 실증분석 한다. 실증 분석을 위해서는 헤도닉 가격 모형을 통해 분석하여 변수를 통해 수 도권 남부 2기 신도시 오피스텔 시장에 대해 파악하고 어떤 요인이 매매가 격에 영향을 미치는지 분석하였다. 본 연구에서 분석에 사용된 자료는 국토 교통부 실거래가 공시시스템 자료를 이용하여 2022년 1월부터 2022년 12월 까지 수도권 남부 2기 신도시 오피스텔을 대상으로 매매 실거래 1,983개 자 료를 바탕으로 연구를 진행한다. 종속변수는 모형의 신뢰성을 위해 전용면적(㎡) 당 매매가격에 자연로그를 취한 값이며, 독립변수는 지역특성, 입지특성, 건물특성 3가지로 구분하여 실증분석 하였다. 지역특성의 변수는 행정동 별 인구수, 행정동 별 사업체수 대비 종사자수, 강남 인접성 변수로 구성하였으며, 입지변수는 공원과의 거리, 지하철역까지의 거리, 대형 상업시설과의 거리로 구분하여 실증분석 하였다. 건물특성으로는 경과 연수, 세대 당 주차대수, 전용면적, 총 세대수, 최고 층수로 구성한다. 연구결과 행정동별 사업체수 대비 종사자수, 전용면적, 총 세대수, 최고 층수가 매매가격에 양(+)의 영향을 미친 것으로 파악되었고, 지하철역까지의 거리, 대형 상업시설과의 거리, 경과 연수가 음(-)의 영향을 미친 것으로 나타난다. 수도권 2기 남부 신도시 오피스텔의 경우 서울과의 거리가 가까울수록 소형 오피스텔보다 아파트의 대체재로 사용할 수 있는 중형 이상의 오피스텔에 대한 선호가 크고, 신도시 경제 자족성을 이룰 수 있는 큰 회사가 중요한 것을 파악할 수 있었으며 이를 통해 신도시 개발 시 오피스텔의 물리적 특성뿐만 아니라 신도시 경제 자족성을 가질 필요성이 있다는 점을 제시한다. 주제어 : 오피스텔, 매매가격, 헤도닉 모형, 수도권 2기 신도시

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 . 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 . 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 . 2
• 1. 연구의 범위 2
• 2. 연구의 방법 3
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 검토 . 5
• 제1절 오피스텔의 정의 및 특성 5
• 1. 오피스텔의 정의 5
• 2. 오피스텔의 특성 7
• 3. 오피스텔 법·제도의 변화 . 8
• 제2절 수도권 2기 신도시 지역 특징과 현황 . 10
• 1. 2기 신도시 개발 특징 . 10
• 2. 수도권 남부 2기 신도시별 특징 12
• 제3절 선행연구 검토 . 15
• 1. 오피스텔 가격 결정요인에 관한 연구 . 15
• 2. 오피스텔 시장분석에 관한 연구 . 19
• 3. 본 연구의 차별성 . 20
• 제3장 연구의 설계 21
• 제1절 연구모형 21
• 제2절 분석모형 고찰 22
• 1. 헤도닉 가격모형의 정의 및 의의 22
• 2. 헤도닉 가격모형의 가정 23
• 제3절 변수의 선정 24
• 1. 종속변수 선정 24
• 2. 독립변수 선정 25
• 제4장 실증분석 28
• 제1절 기초통계량 분석 . 28
• 제2절 상관관계 분석 30
• 제3절 헤도닉 모형을 통한 실증분석 32
• 제5장 결론 . 40
• 제1절 연구결과의 요약 40
• 제2절 연구의 의의 및 한계점. 41
• 참고문헌 43
• ABSTRACT . 45