임대주택리츠 영업이익률에 관한 실증분석 = An Empirical Analysis on the Operating Profit Ratio of Korea Rental Housing REITs

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

REITs are attracting attention as an alternative investment tool that returns stable dividend returns to investors and can generate stable returns. In 2006, the domestic rental housing REITs market grew rapidly as the government implemented a policy to expand the supply of rental housing. By type, it can be divided into public rental REITs led by LH, public-supported private rental REITs led by private institutions, and private rental REITs led by pure private companies. As of 2021, the proportion of housing REITs accounted for 49.5% of the total REITs market, and the return on each type has been analyzed several times, but the research was selected as the subject of the study due to the lack of empirical analysis focusing on the operating profit ratio.
This study analyzes 105 REITs based on the investment report based on the 2020 settlement period disclosed in the REITs information system. The research method is analyzed twice by multi-linear regression analysis. First, the operating profit of 105 REITs is analyzed as a dependent variable, and second, the operating profit ratio of 62 REITs where operating income is generated is analyzed to find a more accurate result. Independent variables include REITs' financial characteristics (commission total, debt total, ROA, management efficiency, rental income ratio, equity capital ratio), business characteristics (litz type, business method, development stage), and property characteristics (asset location, asset type).
As a result of the analysis, it was confirmed that the variables that were commonly significant in the two models were REITs type and asset location, and the REITs type had a positive correlation on both sides, while asset location had a negative correlation on operating profit and a positive influence on operating profit.
Through this study, it is hoped that a desirable growth model will be presented in the growing rental housing REITs market, and a rental housing REITs market that satisfies both investors, suppliers, and consumers with a stable return on rental housing REITs.

국문 초록 (Abstract)

리츠는 투자자들에게 안정적인 배당 수익을 돌려주는 대체투자 수단으로, 안정적인 수익을 발생시킬 수 있는 투자대상으로 주목받고 있다. 2006년에 정부가 리츠를 임대주택 공급 확대 정책을 펼치면서 국내 임대주택리츠 시장이 급성장하였다. 유형별로 공공기관인 LH에서 주도하는 공공임대리츠와 민간이 기금의 출자를 받아 사업을 진행하는 공공지원 민간임대리츠, 그리고 순수 민간이 주도한 민간임대리츠로 유형을 나눌 수 있다. 주택리츠의 비중은 2021년 기준 전체 리츠 시장의 49.5%를 차지하고 있고 각 유형별 수익률 분석은 여러차례 이루어져 왔으나, 실증 데이터를 활용한 연구는 부족하여 연구대상으로 선정하였다.
본 연구는 리츠정보시스템에 공시된 2020년 결산기 기준 투자보고서를 기준으로 105개의 리츠를 분석 대상으로 한다. 연구 방법은 다중선형회귀분석으로 두 차례에 걸쳐 분석한다. 첫 번째는 105개의 리츠의 영업이익을 종속변수로 분석하고, 두 번째로는 좀 더 정확한 결과값을 찾고자 영업수익이 발생하는 62개의 리츠에 관한 영업이익률을 분석한다. 독립변수로는 리츠의 재무적 특성(수수료 총계, 부채 총계, ROA, 경영효율성, 임대수익비율, 자기자본비율), 사업적 특성(리츠 유형, 사업방식, 개발단계) 그리고 보유 부동산 특성(자산위치, 자산유형)이다.
분석결과 두 모형에서 공통으로 유의성이 나타난 변수는 리츠유형과 자산위치이고, 리츠 유형는 양쪽에서 양의 상관관계가 나타나지만 자산 위치는 영업이익에서는 음의 상관관계 그리로 영업이익률과는 양의 영향력이 나타남이 확인되었다.
본 연구를 통해 성장 중인 임대주택리츠 시장에 바람직한 성장모델을 제시하고, 임대주택리츠의 안정적인 수익률을 갖춰 투자자와 공급자 그리고 수요자 모두가 만족하는 임대주택리츠 시장이 형성되기를 기대한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적. 1
• 제2절 연구의 범위 및 체계 2
• 제2장 이론적 배경 및 선행연구 검토 4
• 제1절 리츠(REITs)의 개념 . 4
• 1.리츠의 정의 및 목적. 4
• 2. 리츠의 특성 5
• 3. 리츠의 연혁 5
• 4. 리츠의 종류 6
• 5. 국내리츠 현황 8
• 제2절 임대주택리츠의 개요 11
• 1. 임대주택 사업에서의 리츠. 11
• 2 공공임대주택리츠의 사업구조도 13
• 3. 공공지원민간임대주택리츠의 개요 및 사업구조도. 14
• 제3절 국내 임대주택리츠 현황분석 18
• 1. 임대주택리츠 설립현황. 18
• 2. 임대주택리츠 유형별 주택공급 현황 19
• 3. 임대주택리츠 자산 및 부채 현황. 21
• 4. 임대주택리츠 배당 현황. 23
• 5. 임대주택리츠 경영 성과 현황. 25
• 6. 임대주택리츠 소유구조. 27
• 7. 소결 29
• 제4절 선행연구 분석 30
• 1. 국내 임대주택리츠에 관한 선행연구 30
• 2. 리츠 실증분석에 관한 연구. 32
• 3. 선행연구와의 차별점. 34
• 제3장 가설설정 및 연구방법 35
• 제1절 가설설정. 35
• 제2절 분석 자료의 선정 36
• 제3절 연구방법 및 변수설정 37
• 1. 다중선형회귀분석. 37
• 2. 종속변수 설정. 37
• 3. 독립변수 설정 38
• 제4장 실증분석 결과 40
• 제1절 기초통계량 40
• 제2절 실증분석 결과 42
• 제5장 결론 45
• 제1절 연구결과 요약 및 시사점 45
• 제2절 연구의 한계점 및 향후 과제. 47
• 참고문헌 48
• ABSTRACT 50