대형상업시설의 주거개발 가능 지표와 기준 분석: 대형마트 그레이필드 개발 사업성 분석을 중심으로 = Anaysis of Indicators and Standards for Residential Redevelopment of Large Commercial Facilities - Focusing on the Financial Feasibility of the Grayfield Development in the Hypermarket

국문 초록 (Abstract)

이 연구는 대형상업시설 재개발을 가능하게 하는 사업성 지표와 기준을 밝히고자 하는 것이다. 한국의 경우, 유통업의 저성장 상황에서 온라인 쇼핑의 발달로 오프라인 상업시설의 매출은 지속적으로 감소하고 있으며, 대형 오프라인 유통업체들은 자산의 효율적 활용(ROA) 측면에서 저매출 점포를 다른 용도로 재개발하는 리포지셔닝을 검토하고 있다. 하지만, 재개발을 검토하기에 앞서 사업 가능 여부를 일차적으로 평가할 수 있는 지표와 기준이 마련되어 있지 않기에, 유통업체들은 재개발 니즈에도 불구하고 실제 사업은 제한적으로 이루어지는 상황이다. 이에 이 연구는 그레이필드 개발이 가능한 기준을 검토하기 위해 국내 43개 대형마트 점포를 대상으로 제도적으로 가능한 최유효개발 프로젝트를 가정하고 이에 대한 개발 사업성을 시뮬레이션하였다. 분석 결과, 대형마트의 철거 후 주거용도로의 재건축사업의 경우 기존 점포에 비해 171%의 용적률을 더 개발할 수 있었다. 또한 매입비는 전체 사업비의 약 25%로 나타났다. 전국 43개 대형마트 중 사업성을 보이는 점포는 8개로 나타났다. 그레이필드 개발의 사업성에 영향을 미치는 지표에 대해 회귀분석과 로지스틱 회귀분석을 실시한 결과, ㎡당 분양가, 분양연면적, 용적률 달성률의 모형이 가장 설명력이 높은 것으로 나타나 규제요인과 지역요인이 그레이필드 개발의 사업성에 주요한 영향을 미친다고 할 수 있다. 각 지표별 그레이필드 사업성 기준을 검토한 결과, 별도의 개발밀도 규제가 없는 경우, 분양가가 550만원/㎡ 이상과 개발연면적 80,000㎡ 이상이 그레이필드 개발이 가능한 입지와 규모라 할 수 있다. 사업성이 부족한 31개 점포에 대해 개발밀도 규제가 있는 경우 규제 완화를 가정하고, 그렇지 않은 경우에는 분양가 5~20% 상승 및 매입가 5~20% 할인을 가정하여 민감도 분석을 실시하였다. 그 결과 분양가를 인상한 경우, 8개 점포가 사업성을 보였다. 따라서 이 연구는 다음의 시사점을 가진다. 그레이필드 개발의 경우 민간투자 가능 지표는 지역여건(㎡당 분양가), 제도여건(개발연면적, 규제유무)로 나타나므로 지역 분양가가 낮은 지역에서는 용적률 인센티브 만으로는 내부충진형 개발이 어려울 수 있으며, 민간의 재개발 참여를 유도하기 위해 다양한 재무적 인센티브를 고려할 필요가 있다. 또한 공공은 민간의 사업참여를 유도하면서도 개발이익을 지역에 재투자할 수 있는 다양한 방안을 모색할 필요가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study aims to reveal the determinants and criteria for the financial feasibility of enabling commercial facility redevelopment. In the case of Korea, the revenue of brick and mortal commercial facilities such as hypermarkets had been continuously declining, which resulted in the need to consider the assets repositioning strategy to enhance efficiency across low-tier assets to be redeveloped with different usage. However, as the standardized determinants and criteria for the feasibility study have yet to be established, many retailers had no choice but to promote the redevelopment business in a limited manner despite the high needs. Therefore, this study was conducted to review the requirements for enabling Greyfield development with the regulatory feasible and most effective development projects which are 43 domestic hypermarkets and simulated the feasibility of development. Among the total 43 hypermarkets nationwide, eight stores showed economic viability. As a result of regression analysis and logistic regression analysis on the determinants that affect the feasibility of Greyfield development, the model of the purchasing price per unit sale area, gross floor area for sale, and the floor-area ratio achievement were the most explanatory, which could be concluded as a significant impact on business performance. As a result of reviewing the feasibility criteria of Greyfields for each determinant, unless there was any regulation on development density, it could be concluded that Greyfield development is possible with a purchasing price of 5.5 million won/㎡ above and a total development area of 80,000㎡ above. For 31 stores with low business feasibility, sensitivity analysis was accompanied by assuming ease of regulation is possible with development density, and if not, a 5-20% increase in purchasing price and a 5-20% discount. As a result, when the purchasing price increased, eight stores were financially feasible. Consequently, this study indicates the following implications; as the determinant for private investment for Greyfield development is defined by regional conditions (purchasing price per unit sale area) and regulatory conditions (gross floor area for sale, existence of regulations), there is a possibility of difficulties in conducting internally driven development in areas with low purchasing price. It is required to consider various financial incentives to induce participation in redevelopment. In the meantime, the public sector should provide multiple ways to reinvest development profits in the region while encouraging private sector participation.

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