재건축과 리모델링의 사업선택에 있어 핵심 결정요인 분석에 관한 연구 : 서울시 강남과 강북의 저층과 중고층아파트의 비교분석을 중심으로 = Study on key determinants in selection between reconstruction projects and re-modeling projects

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Interests in the urban regeneration project have mounted around the low-rise apartment on a full scale in the 2000s, and the need for rebuilding of medium-and high-rise apartment has been raised since the mid-2000s. The poor situation of the promotion of the rebuilding project has continued due to all kinds of restrictions by the so-called participant government. On the one hand, remodelling has come to a forefront as a new way of project substitutable for rebuilding, coming to visible fruition. But Lee Myong-bak government has implemented the policy of easing restrictions on rebuilding, leading to a phenomenon of returning to rebuilding again.
Therefore, this study attempted to analyze what factor has an effect on the feasibility of rebuilding and remodeling through the analysis of actual cases. For this purpose, it attempted to divide the cases of the Kangnam district and the Kangbuk district by reflecting the housing market structure dualized into the Kangnam district and the Kangbuk district in a broad sense, examine the profitability of both the rebuilding project and the remodeling project and find out what the core determinant is in choosing either of them through the analysis of a difference by region and by type.
As a result, it was found that the rebuilding project had high profitability in case it belonged to the Kangnam district regardless of type such as low-rise, medium-or high-rise apartments. And it was found that the remodeling project had the relatively low profitability only in the medium-and high-rise apartments located in the Kangnam district. This implies that the core determinant in choosing the rebuilding project is a regional condition, whose major element can be seen as profitability per unit according to a difference in a rate of a rise in real estate prices and a difference in the level of absolute prices. On the one hand, it was found that the core determinant in the remodeling project was a type of apartment more than a given size as well as the regional condition. Accordingly, the balanced development policy is needed from a long-term perspective, and especially the remodeling should institutionally be improved to make it possible to supply a portion of sale to the non-member of the association at the level of preserving the cost.
This study has the following limitation:
First, it is predicted that the analysis of four cases would have an error in generalizing the specificity of those cases.
Second, it is thought that it was poor to examine the more actual part by analyzing it without considering the conflicting interests between members of the rebuilding association, the donation of the project site, financial costs and the like.
Third, it is predicted that there would be an error in measuring actual profitability by assuming the pre-occupancy value of rebuilding and remodeling in profitability analysis in the same way and assuming the effect of one variable on another in sensibility analysis.
Accordingly, it is necessary make a more accurate analysis of the core determinants in the feasibility and choice of either of rebuilding and remodeling. For this purpose, it is necessary to consider the actual part based on more diverse samples and to consider the more actual condition in statistical analysis.

국문 초록 (Abstract)

국문초록
재건축과 리모델링의 사업선택에 있어
핵심 결정요인 분석에 관한 연구
우리나라 주택공급의 경로는 크게 도심재생사업과 신도시개발사업으로 구분할 수 있다. 도심재생사업에 대한 관심은 2000년도가 시작되면서 저층아파트를 중심으로 한 주거환경의 개선에 대한 욕구와 함께 재산증식의 수단으로 활용되어 온 주택재건축사업으로 본격화되었고, 2000년대 중반이후에는 5층이하 저층아파트는 대부분 사업이 완료되었거나 진행중으로 그 대상이 급격히 감소되었다. 이후 1970년대 중반이후 건립된 중고층 아파트들에 대해서도 재건축의 필요성이 제기되었으나 참여정부의 부동산가격 안정화정책차원에서 시행된 각종 규제정책들로 인하여 재건축 사업의 추진이 부진한 상황이 계속되었다.
한편, 리모델링은 증축면적의 완화 및 지하주차장의 설치가 가능하게 되는 등 재건축을 대체할 수 있는 새로운 사업방식으로 부각되어 일부 가시적인 성과가 도출되기도 하였다.
그러나, 이명박 정부가 들어서면서 각종 재건축규제완화정책이 시행됨으로써 리모델링을 추진하고자 했던 단지들에서 다시 재건축으로 환원하는 현상이 발생하였다.
이에 실제 사례를 통하여 재건축과 리모델링의 사업성에 영향을 미치는 요인이 무엇인지에 대한 분석을 실시해 보았다. 이를 위하여 우리나라 주택시장을 선도하고 있는 서울의 아파트시장을 대상으로 강남과 강북으로 크게 이원화되어 있는 주택시장의 구조를 반영하여 각 그 지역의 주택시장을 대표하고 있는 강남구와 노원구의 재건축 및 리모델링사업이 추진되고 있거나 추진이 가능한 사례중에서 저층과 중고층으로 구분하여 사례를 선정한 후 재건축과 리모델링사업간의 수익성을 검토하고 어떤 유형의 사업이 선택될 수 있는 지에 대하여 분석하였다. 나아가 두 지역별, 유형별 차이분석을 통하여 사업선택에 있어 핵심적인 결정요인이 무엇인지를 찾아내어 보았다.
분석 결과 재건축은 저층, 중고층 등 유형에 관계없이 강남지역에 속해 있는 경우 수익성이 높은 것으로 나타났고, 리모델링의 경우에는 강남지역에 소재하고 있는 중고층 아파트에 한해서 상대적으로 작은 수익성이 실현되는 것으로 나타났다. 이는 재건축의 경우 사업선택에 있어 핵심 결정요인이 지역적 여건임을 보여주고 있는 것으로 지역적 여건의 주요 요소는 부동산가격상승률의 차이 및 절대가격수준의 차이에 따른 단위당 수익성으로 볼 수 있다. 한편, 리모델링의 경우에는 핵심 결정요인이 지역적 여건과 함께 추가적으로 현재 아파트의 유형이 일정 규모이상이어야 한다는 것으로 나타났다.
따라서, 지역적으로 동일한 관점에서 시장을 바라보기 보다는 지역적 차이에 대한 명확한 인식을 바탕으로 보다 장기적인 안목에서의 강남북간의 균형발전정책이 필요하고, 특히, 리모델링의 경우에는 최소한의 비용보전이 이루어질 수 있도록 일반분양분의 공급이 가능하도록 제도적 개선이 이루어져야 할 것이다.
본 연구를 수행한 결과 다음과 같은 한계점을 지니고 있음을 밝힌다.
첫째, 서울지역의 강남과 강북의 4가지 사례를 토대로 재건축과 리모델링의 사업선택 결정요인을 분석한 것은 사례의 특수성을 일반화시킬 수 있는 오류가 있을 것으로 예상된다.
둘째, 실제 사업추진에 있어서는 평형별 조합원간의 이해상충관계가 발생하고 재건축의 경우 사업부지의 기부채납이 이루어지게 되며, 금융비용이 사업의 유형 및 기간에 따라 차이가 발생하나 이에 대한 고려없이 수익성을 분석함으로써 보다 현실적인 부분에 대한 검토가 미흡했던 것으로 판단된다.
셋째, 수익성 분석에서 재건축과 리모델링의 입주전 가치를 동일하게 가정한 점과 민감도 분석에서 하나의 변수의 변화에 따라 다른 변수에 미치는 영향을 간과함으로써 실제 수익성 측정에 있어 오류가 있을 수 있을 것으로 예상된다.
따라서, 재건축과 리모델링의 사업성 및 사업선택에 있어서의 핵심 결정요인의 분석을 보다 정확하게 파악하기 위해서는 보다 많은 다양한 샘플을 바탕으로 현실적인 부분에 대한 고려와 통계적 분석에 있어서의 보다 현실적인 조건 등을 감안한 연구가 필요하다 하겠다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 2
• 제3절 선행연구의 검토 = 5
• 1. 경제성분석을 중심으로 한 연구 = 5
• 2. 사업방식결정 방안을 중심으로 한 연구 = 7
• 3. 선행연구와의 차별성 = 9
• 제2장 재건축 및 리모델링에 관한 이론적 고찰 = 10
• 제1절 재건축사업의 개요 = 10
• 1. 재건축사업의 개념 = 10
• 2. 재건축사업의 법적 근거 = 10
• 제2절 재건축사업의 절차 및 추진현황 = 12
• 1. 재건축사업의 절차 = 12
• 2. 절차별 주요내용 = 12
• 3. 재건축사업의 추진현황 = 20
• 제3절 재건축사업의 규제 = 24
• 1. 재건축 규제 연혁 = 24
• 2. 재건축사업의 규제의 내용 = 26
• 3. 기타 법령 상의 규제 = 31
• 제4절 리모델링 = 36
• 1. 리모델링의 개념 = 36
• 2. 리모델링의 법적 근거 = 37
• 3. 리모델링사업의 절차 = 40
• 제5절 재건축과 리모델링 사업 비교 = 47
• 제3장 분석모형의 설정 = 50
• 제1절 재건축과 리모델링의 수익구조 및 분석모형 = 50
• 1. 개요 = 50
• 2. 재건축과 리모델링의 수익구조 = 51
• 3. 경제성 분석 도구 = 52
• 4. 분석 모형의 설정 = 55
• 제2절 기본 가정 = 56
• 1. 건축계획 = 56
• 2. 사업기간 = 58
• 3. 수입측면의 변수 = 59
• 4. 비용측면의 변수 = 68
• 제4장 사례분석 = 76
• 제1절 사례단지의 선정 = 76
• 1. 개요 = 76
• 2. 재건축 및 리모델링 사업 추진이 가능한 사업대상지 현황 = 77
• 3. 사례단지의 선정 = 79
• 제2절 사례단지의 사업성 분석 = 82
• 1. 사업성 분석을 위한 기본자료 구성 = 82
• 2. 사업성 분석 = 93
• 제3절 주요변수의 변화에 따른 민감도 분석 = 96
• 1. 주요 변수의 설정 = 96
• 2. 재건축의 민감도 분석 = 98
• 3. 리모델링의 민감도 분석 = 101
• 4. 분석 결과 = 104
• 제4절 분석결과 요약 및 시사점 = 104
• 1. 재건축 = 104
• 2. 리모델링 = 107
• 제5장 결론 = 108
• 제1절 연구요약 및 결론 = 108
• 제2절 한계점 및 향후 연구과제 = 109
• 참고문헌 = 111
• ABSTRACT = 114