용도복합에 영향을 미치는 공간특성에 관한 연구 : 서울시를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

세계 어느 나라와 비교해도 손색없는 우리나라의 빠른 첨단기술과 4차 산업혁명에 대한 적용성은 3기 신도시에 접어든 우리나라의 도시공간에도 많은 변화를 이끌어 왔는데 이 중 가장 대표적 변화는 복합용도의 적극적 도입과 양적 확대라고
볼 수 있다.
18세기 증기기관 기반의 기계화는 1차 산업혁명을 일으켰고 영국의 섬유산업은 도시경제를 거대하게 발달시켰으나 이로 인한 공해와 노동자들의 열악한 거주환경이라는 심각한 도시문제로 나타나기 시작했으며, 대량 생산시스템이 이루어지는 2차 산업혁명 시기까지 주거와 비주거 기능의 엄격한 분리를 요구하게 되었다. 그러나 이러한 엄격한 토지이용의 분리와 건축물 규제는 도시지역의 한정된 공간에 서 주택가격 상승과 중심지의 슬럼화, 무분별한 교외확산을 초래하였고 도시 외곽으로 주거중심지(Single-Family Zone)의 확산개발을 가져왔다. 이에 따른 자동차 중심의 획일적이고 기능 지향적인 도시공간의 변화는 다양한 기능이 복합되어 나타날 수 있는 긍정적 측면의 시너지 효과에 한계점이 나타나게 되었다.
우리나라의 1기 신도시도 서울의 주택난 해소와 무분별한 확산을 막기 위함이었으나 베드타운이라는 부정적 이미지로서 서울을 기반으로 하는 교통망과 공동주택 중심의 공간구조로서 기능적, 공간적 경직성이 강하게 나타났으며 부족한 도시 기능은 외부에 의존하는 의존적 도시로서 한계점이 있었다.
특히 컴퓨터와 인터넷 기반의 지식정보 사회가 도래하는 3차 산업혁명 시기에는 기능공간을 초월하는 산업환경 속에서 직주근접의 자족도시 요구가 높아지게 되었고 더 이상 일과 삶, 여가공간에 대한 명확한 구분은 희미해지기 시작하였고, 우리나라의 2기 신도시에서도 도시에 자족기능의 확대와 문화 및 여가기능의 적극적 도입이 이루어졌다.
현재의 도시는 이제 4차 산업혁명의 환경에서 초지능화, 초연결 도시화, 스마트 공유경제 등 더 이상 특정 공간에 특정 기능이나 활동을 한정하는 의미는 약화되었고 시공간을 초월하여 빠르게 변화하는 각종 트렌드에 신속히 적응하는 가변적이고 입체적 공간수요를 충족시키게 되었으며 3기 신도시의 복합용도의 적극적 도입이 괄목할만한 변화라고 할 수 있다.
용도복합은 1933년 아테네 헌장에서 제시한 엄격한 도시기능의 공간적 분리에 대한 비판으로 기능주의적 도시공간에 대한 비판에서 시작되어 컴팩트시티, 뉴어바니즘을 거쳐 창조도시(Creative City), 15분 도시(15min City)에 이르기까지 공간적 시너지 창출과 효율성, 공간적 경직성 탈비, 변화하는 기술에 트랜드 변화에 대한 융통성 등 수 많은 긍적적 측면을 도시공간에 담기 위해 도시공간 계획의 한 원칙으로 자리 잡게 되었다.
그러나 그간 대두되었던 복합용도의 필요성과 시도에 비교하면 용도복합에 대한 명확한 정의와 원인분석에 대해서는 부족함이 있었으므로, “어떤 것이 용도복합인가?”라는 명제로 용도복합 개념을 정의하고, “얼마만큼이 용도복합인가?”라
는 분석을 통해 정량적 용도복합을 측정하였으며, “왜 용도복합이 발생하는가?”라는 조사로서 용도복합의 영향요인을 파악하여 향후 미래도시건설과 도시재생에 의 적용점을 본 연구에서 모색하고자 하였다.
연구의 범위는 자연발생적 도시로서 역사, 문화, 산업이 우리나라에서 가장 발달한 서울시 전역을 공간적 범위로 하였으며 건축물 용도와 연면적, 산업 및 경제 등 정량적 분석이 가능한 통계자료가 균둥하게 수집될 수 있는 서울시 467개 법정동
에서 사적, 공항 등 대규모 시설로서 계산상 오류를 범할 수 있는 이상치를 제외한 451개 법정동을 분석단위로 설정하였다.
우선 용도복합의 정의를 위해 용도복합 관련 문헌 고찰을 통해 주요 키워드를 발췌하여 주거 기능(Live), 일자리 기능(Work)과 사회적 교류 및 여가 기능(Play)의 3가지로 용도복합 분석단위를 설정하였다. 이러한 3가지 분석단위를 우리나라 건축물의 건축법상 용도에 적용하였으며 Live 유형은 주택법상 거주지로 신고 가능한 공간으로 우선 발췌하고, 생산기능이 이루어지지만, 직접적인 소비자의 활동이 이루어지지 않는 기능을 Work 기능으로 유형화하였으며, 그 외 생산과 소비 활동, 집객요인이 이루어지는 공간을 Play 기능으로 유형화하여 구분하였다.
서울시에 산재한 다양한 건축물 용도의 건축물 대장상 604개 용도는 정략적 측정을 위해 건축물 대장상 층별 용도 및 면적의 데이터베이스화를 거처 Live 기능 13개, Work 기능 188개, Play기능 403개로 분류하여 법정동 단위의 도시기능별 용량을 산출한 결과는 Live 기능 연면적 비율 55%, Work 기능 연면적 15%, Play 기능 연면적 30%로서 주거기능이 우세하고 복합도에 가장 큰 영향을 미치는 구성요소로 분석되었다.
산출된 동별 기능 연면적은 엔트로피 분석을 통해 3가지 도시기능의 섞임정도를 계산하였으며 3가지 기능이 1:1:1 분포된 완전균형복합으로부터 어느 한 가지 기능이 낮을수록 복합도가 낮아지는 단계로 구분하여 이를 0에서 1값으로 변환하였을 때 서울시 전체 연면적을 통한 복합도는 평균 0.887이며 동 단위 평균은 0.755의 값을 나타내어 상대적으로 복합도가 높은 지역이 많이 분포하는 것으로 분석되었다.
설정한 유형에 따른 결과는 완전균형 복합에 전체 법정동수 대비 13개 법정동으로 동비율 2.9%에 해당하였고 균형복합이 91개 법정동, 20.2%로 전체 대비 약 23%에 균형에 포함되었다. 불균형 복합은 255개 법정동으로 56.5%를 차지하여 가장 많은 비중을 차지하였으며, 복합아님은 92개 법정동 20.4%로서 Live, Work, Play기능 중 어느 한 기능이 77.3%인 지역에 해당된다.
이상의 결과에서 볼 때 완전복합은 테헤란로 일대 중심업무지구 밀집지역인 역삼동, 삼성동 일대에 가장 많은 면적을 차지하고 있으며 점적인 분포로서는 광화문 일대 구 도심지의 복합도가 높은 지역으로 분석되었다.
서울시 복합도 분포유형별 특성을 살펴보면, 입지 특성에 따른 복합유형별 특성은 계획적 차원에서 공동주택 중심의 개발 또는 복합용도를 유도한 것으로 판단되는 입지에 따라 복합아님과 완전복합이 구분되는 경우와 계획적 차원과 무관하게
점포형 단독 등에서 자율적 기능복합에 의해 나타나는 경우가 상당수 존재하였다.
용도지역과 관계에서 볼 때 Live, Work, Play 기능 중 Live 기능이 우세한 지역의 용도지역은 주거지역 면적과 일부 비례하고 상업지역과는 반비례하는 경향이 있는 것으로 분석되었고, 세분화된 용도지역과 복합용도간 상관관계는 일반상업과
준주거지역이 Work 기능의 비중과 비례관계를 보이며 집계기준에 따라 복합도와 상관관계를 파악할 수 있다. 복합도와 정비례 관계는 준주거와 일반상업지역 면적의 합계이며 반비례 관계는 1종 전용과 1종 일반주거지역 면적의 합계이다.
정비례와 반비례 관계를 동시에 보이는 기준으로서 1종 전용과 2종 전용 면적의 합계는 반비례, 3종 일반과 일반상업 면적의 합계는 정비례로서 복합도와 상관관계를 보여준다.
따라서 용도지역 세분화에 따라 복합도가 높을 것으로 예상하는 3종 일반주거, 준주거 및 일반상업이 실제적으로도 복합도를 높이는 역할을 하는 것으로 분석됨을 알 수 있다. 다만 이러한 결과는 단순 면적 비교에 의한 것이며 입지특성 및 타
요인과 비교 분석이 필요하므로 회기분석 설명변수에 포함하여 종합적으로 분석하는 데 활용하였다.
Live, Work, Play 비중과 더불어 어떤 요인이 복합도에 영향을 미치는지를 알아내기 위해 정제된 데이터 수급용이성과 전문가 설문을 통한 델파이 기법으로 설명변수를 도출하여 피어슨 상관계수를 도출한 결과, 양의 상관관계로서 경제활동인
구비율 > 주거중심 용도지역 비율 > 기타 용도지역 순이었으며 음의 상관관계로서 총 용적율 > 평균공시지가 > 고령자 인구비율 > 유동인구비율 순으로서 경제활동이 많으면서 용적률이 낮을수록 복합도를 높이는 영향을 준다고 볼 수 있었다. 이러한 결과는 일부 고밀화된 공동주택 중심지에서 사회적으로 안정화된 주거인구가 용도복합엔 부정적 요인으로 나타날 수 있다는 시사점을 보여주었다.
공간적 자기상관성 분석에서는 도시기능변수로서 Live > Play > Work 순이었고 회귀분석 특성변수로서는 사업체수 밀도 > 주거 중심 용도지역 면적 > 준공업지역 면적 > 평균공시지가 > 경제활동인구 비율 순으로 분석되어 주거기능과 사업체수
밀도가 공간적으로 가장 상관성이 큰 요인으로 분석되었다.
복합도의 정의와 측정, 요인분석을 통한 서울시 복합용도에서 나타난 가장 큰 시사점으로는 미래에 요구되는 용도복합 공간수요는 현행 제도로서 적용하고 확장하기에 한계가 있다는 점이다.
특정 대지에 부여된 단일용도 중심의 용도지역 결정과 기능부여는 4차 산업혁명 시기에 변화하는 공간수요에 적극적으로 대처하기 한계가 존재하며 강남일대의 저층 일반주거지역은 경제활동인구의 흡수와 다양한 계층의 삶의 공간으로서 도
시 활성화 측면에 기인하는 바가 크다고 할 수 있다.
또한, 신규개발지라도 중심지와 배후지역의 이원화된 도시구조는 복합도가 낮아지고 경제활동 위축을 초래할 수 있어, 적절한 복합용도의 도입과 배치는 슬리퍼상권 활성화와 도심 공동화 방지 측면에서 매우 효과적일 수 있다.
아파트 중심의 고밀주거 개발은 이러한 복합도의 긍정적 측면에 부정적 영향을 끼칠 수 있으므로 개발이 완료된 도시라 할지라도 잔여용지의 복합개발은 지속가능한 도시활성화에 반드시 필요할 것이며, 일터, 놀터, 삶터의 구분이 흐려져 가는
현시대의 도시 트랜드 변화에 새로운 토지이용방법으로서 주·야간 및 주중·주말 인구가 확보되는 활기찬 도시의 미래상을 제시할 수 있을 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 연구의 개요 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 3
• 1.2 연구의 범위 8
• 1.2.1 공간적 범위 8
• 1.2.2 내용적 범위 12
• 제2장 이론 및 선행연구 15
• 2.1 용도복합 개념 17
• 2.1.1 용도복합 개념의 전개 17
• 2.1.2 용도복합 정의 27
• 2.1.3 인간활동과 도시기능 30
• 2.1.4 용도복합 개념 종합 33
• 2.2 선행연구 검토 34
• 2.3 복합도 측정 및 해석방법 37
• 2.3.1 복합도 측정방법 비교 37
• 2.3.2 복합도 측정방법 41
• 2.3.3 복합도 회귀모델 설정방법 47
• 제3장 서울시 용도복합 측정 59
• 3.1 서울시 건축물 용도 별 분포현황 61
• 3.2 복합도 측정 73
• 제4장 용도복합 유형 설정 77
• 4.1 용도복합 유형설정 79
• 4.2 용도복합 유형별 특성 85
• 4.3 상관관계 분석 91
• 4.4 소결 97
• 제5장 복합도 설명변수 설정 101
• 5.1 데이터 수집 및 정제 103
• 5.2 설명변수 설정 105
• 5.2.1 설명변수의 선정방법 105
• 5.2.2 최종 설명변수 선정 116
• 5.3 설명변수와 복합도 간 상관관계분석 117
• 제6장 복합도 회귀모델 123
• 6.1 복합도 공간적자기상관성 분석 125
• 6.2 회귀분석 133
• 6.2.1 OLS 회귀분석 133
• 6.2.2 공간회귀분석 135
• 6.2.3 소결 138
• 6.3 도시간 비교(서울시, 고양시, 성남시) 139
• 6.3.1 비교도시의 선정 139
• 6.3.2 도시별 기능 및 복합도 비교 144
• 6.3.3 도시별 회귀모델 비교 148
• 제7장 결론 153
• 7.1 종합 및 시사점 155
• 7.2 연구의 한계 및 향후 연구과제 160
• 참고문헌 163
• 참고자료 176
• ABSTRACT 212

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