결합개발제도의 대상지 선정과 도입방안에 관한 연구 : 개발제한구역을 중심으로 = (A) study on site selecting and the introduction of conjoint renewal program : focusing on restricted development zone

국문 초록 (Abstract)

토지의 효율적 이용, 정부의 보전정책 실효성 제고 및 주민재산권 보호방안으로서 개발권양도제와 용적률거래제의 제도화 방안이 논의되어 왔으나 현실적으로 적용하는데 한계가 있었다. 개발권양도제의 개념은 결합개발제도를 통해 제도화되었으나 도시 외곽의 보전지역에 대한 고려가 미흡하였다. 본 연구는 도시외곽에 위치한 개발제한구역에 대한 결합개발 방식 적용 시 수용지역의 용적률 변화 검토를 통해 결합개발제도의 확대 도입 가능성을 검토하고자 하였다.

개발제한구역을 중심으로 한 결합개발제도 적용 가능성 검토를 위해 우선 송출지역과 수용지역의 대상지 범위를 선정하고 분석의 틀을 설정하였다. 분석의 틀에서는 기본전제를 설정 후 송출 및 수용지역의 도출 방법, 송출지역의 이전가능 연면적 산출방법, 수용지역의 용적률 산출방법, 결합개발로 인한 수용지역 과밀화 여부 검증 방법을 차례로 제시하였다. 그리고 사례지역에 대한 정책모의실험을 통하여 개발제한구역을 중심으로 한 결합개발 시 수용지역의 용적률 변화를 검토하였다. 사례지역으로 서울시 강동구를 선정하였다.

정책 시나리오는 결합개발 방식 적용여부, 송출지역의 관리목표 용적률에 따라 7가지를 설정하였다. 시나리오 분석 결과 개발제한구역을 중심으로 결합개발제도 도입 시 적정밀도 수준의 결합개발이 가능함을 확인할 수 있었다. 개발제한구역에 대한 결합개발제도의 도입은 개발제한구역의 계획적 보전, 토지소유자의 손실보전, 도심의 효율적 이용 뿐 아니라 궁극적으로 수도권의 도시성장관리에도 기여할 것이다.

본 연구의 성과에도 불구하고 보다 현실성 있고 광역적으로 적용이 가능한 결합개발제도 도입방안 마련을 위해서는 송출 및 수용지역의 도출 모형 최적화, 용적률 인센티브 기준 다양화, 수용지역 과밀화 여부 검증기준의 보완이 필요하다. 또한 수변구역, 상수원보호구역 등 다양한 보전지역에 대한 결합개발제도 도입 가능성에 대한 연구가 필요할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 4
• 제3절 연구의 체계 및 방법 5
• 제2장 선행연구 고찰 7
• 제1절 개발권양도제의 개요 및 선행연구 7
• 1) 개발권양도제의 개념 7
• 2) 개발권양도제의 도입요건 11
• 3) 선행연구 고찰 및 제도도입 한계 12
• 제2절 용적률거래제의 개요 및 선행연구 16
• 1) 용적률거래제의 개념 16
• 2) 용적률거래제의 도입요건 21
• 3) 선행연구 고찰 및 제도도입 한계 22
• 제3절 결합개발제도의 개요 및 선행연구 25
• 1) 결합개발제도의 개념 25
• 2) 결합개발제도의 시행요건 29
• 3) 선행연구 고찰 및 제도도입 한계 31
• 제4절 요약 및 시사점 33
• 제3장 분석의 틀 설정 37
• 제1절 송출 및 수용지역 대상지 범위 37
• 1) 송출지역 대상지 범위 37
• 2) 수용지역 대상지 범위 41
• 제2절 분석의 틀 42
• 1) 분석의 기본전제 43
• 2) 송출 및 수용지역의 도출 45
• 3) 송출지역 이전가능 연면적 및 수용지역 면적 산출 47
• 4) 수용지역 용적률 산출 49
• 5) 수용지역 과밀화 여부 검증 50
• 제4장 정책모의실험 52
• 제1절 사례지역 선정 52
• 제2절 사례지역의 송출 및 수용지역 대상지 도출 55
• 제3절 시나리오 설정 61
• 제4절 시나리오 분석 62
• 1) 기준 시나리오: 결합개발 미적용 62
• 2) 시나리오 #1: 관리목표 용적률 0% 설정 63
• 3) 시나리오 #2: 관리목표 용적률 10% 설정 65
• 4) 시나리오 #3: 관리목표 용적률 20% 설정 67
• 5) 시나리오 #4: 관리목표 용적률 30% 설정 69
• 6) 시나리오 #5: 관리목표 용적률 40% 설정 71
• 7) 시나리오 #6: 관리목표 용적률 50% 설정 73
• 8) 수용지역 과밀화 여부 검증 75
• 9) 시나리오 분석 종합 77
• 제5장 결론 79
• 제1절 연구종합 및 정책적 시사점 79
• 제2절 연구한계 및 향후과제 81
• <참고문헌> 83