집합건물관리제도의 개선을 위한 입법론적 연구|RISS 상세보기

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‘Aggregate building' is the term that describes a building in which separate owners own the building, and the owners own their separated parts of the building. The law only recognizes only one person as a owner of a building, but exceptionally, according to the Law of Aggregate Building Article 1, when a building is separated into several parts as constructs and the building can be used as several independent spaces, the building can be recognized as owned by several owners.
In that kind of building, it is inevitable that the building is divided into two parts of shared part, which should be shared among the owners, and private part, which can be used exclusively by possession right. The private part of the building is a private person's space, and the space can be managed by the person, but concerning the shared part, the problem is that there is no person who is charged to manage the space, and how the space will be managed is not clear. The reason why the point is problematic is the shared part of the building is related to various provision facilities, which include electricity, water, gas, and telecommunication facilities, and every other facilities, which include maintenance, repairs, administration, accounting, security, environment, landscape, and parking facilities.
The demand of aggregate buildings in Korea is increased remarkably because of the centralization of population into cities which is accompanied by economic development, and the supply of the buildings is increased accordingly. Especially, by the policies of the government, the supply of aggregate buildings is increased exceedingly. According to 2010 Census of Statistics Korea, the portion of aggregate buildings among every house in Korea was 71.0%. Like this, the number of aggregate buildings is increased quantitatively, but concerning the aspect of management of the buildings, there was no development.
As a result, the life span of the buildings is decreased, and by neglected system of management, the owners of the aggregate buildings feel discomfort leading their shared living in them. Accordingly, the government cared for proper management of aggregate buildings, established Housing Manager System, and continued trying to improve the management system of aggregate buildings. As a result, the Housing Manager System improved very much, but still there are many tasks to be done.
The objective of this study is to figure out the development tasks of the Housing Manager System and to suggest ideal plans to improve the system. The development tasks and plans to improve the Housing Manager System in this study are as follows. First matter is related to the system of the managers and managing group of the managing institution. The law of aggregate building stipulates that when separate ownership is formed, the managing group is established simultaneously.
However, it can be the cause of indifference in managing the aggregate building, because the owners may not recognize that they are members of the managing group. In addition, unless the owners do institutional acts, the managing group has no power. To improve the matter, incorporating the managing group is required. When the managing group is incorporated, the owners can naturally recognize the existence of the managing group in the process of the incorporation, and they can have proactive interest in the function of the managing group.
And the managing group should appoint a manager, but small managing group whose members are less than 10 is out of the regulation. However, small managing groups also need a manager. Therefore, it is problematic that the appointment of a manager is not mandatory when the number of members of the managing group is small. So sufficient management of the aggregate buildings should be done by mandatory appointment of a manager regardless of the number of the members of the managing group.
Also, there is a problem regarding debts of the managing group. According to the law of aggregate building, the owners of aggregate buildings are responsible for the debts of the managing groups. And the person who succeeds the separated possession right is also responsible for the debts. However, the person who succeeds the separated possession right has no way to recognize the debts of the managing group in prior. So the public announcement system of the debts of the managing group should be established to enable the succeeder to know the existence of the debts of the managing group in prior.
The way of deciding matters of the assembly of the managing group is also problematic. According to the law of aggregate building, when there are matters which should be decided by the assembly, more than 4/5 of the separated possession right owners and 4/5 of the people who have the voting right approves the matters by means of documents, the matters are regarded as passed. However, in ordinary occasions, decisions are made by half of separated possession owners and the people who have the voting right respectively, so there is a proportional problem. In the ordinary assembly of the managing group, decision can be made by means of documents or a substitute, so the law that stipulates another decision-making number of people when the decision is made by means of documents should be revised.
It is problematic that in the law of aggregate building, there is no regulation that stipulates the qualification of a manager. Aggregate buildings are the objects which should be managed professionally. So when a manager who has no professional skills manage the aggregate building, high-quality management cannot be anticipated. This is the way by which the living standard of residents of the aggregate building declines. Therefore, the systematic revision should be done to guarantee.
Second, there is a problematic point regarding the ranges of private part and shared part. Aggregate buildings are divided into the two parts, private part and shared part, and the main object of the management of aggregate buildings is the shared part. So the complication in the range of shared part can be a cause of conflict regarding the burden of management. Therefore, the ranges of private part and shared part should be distinguished properly.
Third, there is a problem regarding the range of overdue management expense of succeeders. Originally, the person who did not pay the management expense is responsible for overdue debts. And the law of aggregate building stipulates that the succeeders are responsible for the overdue management expense. However, there have been legal conflict regarding the matter, because the regulation is not clear. So to solve the matter, obvious regulation of the law should be established.
Fourth, the arbitrary system of management regulation is problematic. Management regulation is essential to the shared living of owners of aggregate buildings. However, the law of aggregate building stipulates that the establishment of the management regulation is optional with the separated possession owners. In the way, there is a possibility that some aggregate buildings will establish no management regulation and the buildings will be living community in which there is no control. The community in which there is no control can be danger to the building itself, and it even can be a social problem, so there is a need to establish the legal obligation to establish the management regulation in every aggregate building.
Finally, there is a problematic point regarding the trouble-shooting system. Aggregate buildings are the communities in which various kinds of people live, so the conflict of opinions among the members can occur. Trivial conflicts develop into disputes, and the disputes often end up with lawsuits. However, lawsuits can accompany much damage of time, psychology, and money.
Therefore, a policy to solve a dispute without a lawsuit is needed. But current law of aggregate building stipulates no regulation regarding trouble-shooting system. In the Housing Law, there is the system of trouble-shooting counsel of the management of aggregate buildings, but it is rarely used, because the system is not practically effective. Therefore, the activation of ADR, which can be a means to make the disputers accept the trouble-shooting result without lawsuits, is necessary.

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목차 (Table of Contents)

제1장 서론 1
제1절 연구의 목적 1
제2절 연구의 범위와 방법 3
제2장 집합건물관리의 기초이론과 입법례 4
제1절 집합건물의 종류와 관리의 개념 4

제1장 서론 1
제1절 연구의 목적 1
제2절 연구의 범위와 방법 3
제2장 집합건물관리의 기초이론과 입법례 4
제1절 집합건물의 종류와 관리의 개념 4
1. 집합건물의 종류 4
2. 관리의 개념 5
(1) 협의의 관리행위 5
(2) 광의의 관리행위 7
(3) 집합건물의 관리행위 8
3. 집합건물관리제도의 필요성 11
제2절 집합건물관리의 법원 12
1. 민법 12
2. 집합건물법 12
(1) 집합건물법의 입법배경 13
(2) 집합건물법의 주요골자 14
(3) 민법과의 관계 15
3. 주택법 16
4. 임대주택법 17
5. 적용상의 문제 18
제3절 집합건물관리의 법률관계 19
1. 집합건물의 구분소유권 19
(1) 구분소유권의 의의 19
(2) 구분소유권의 요건 21
(3) 구분소유권의 내용 25
2. 집합건물의 관리권 31
3. 집합건물의 관리의무 32
제4절 집합건물의 관리방식 34
1. 주택법상 관리방식 35
(1) 사업주체에 의한 관리 35
(2) 입주자에 의한 자치관리 35
(3) 주택관리업체에 의한 위탁관리 36
2. 임대주택법상 관리방식 37
3. 집합건물법상 관리방식 38
제5절 집합건물관리제도에 관한 주요국가의 입법례 39
1. 구미권 39
(1) 독일 39
(2) 프랑스 45
(3) 영국 47
(4) 미국 49
2. 아시아권 53
(1) 일본 53
(2) 싱가포르 55
(3) 중국 57
3. 시사점 58
제3장 집합건물관리제도의 주요내용 59
제1절 관리기구 59
1. 집합건물법상 관리기구 59
(1) 관리단 59
(2) 관리인 68
(3) 관리단과 관리인의 관계 78
2. 주택법상 관리기구 78
(1) 입주자대표회의 78
(2) 관리주체 82
(3) 입주자대표회의와 관리주체의 관계 84
제2절 관리대상 85
1. 전유부분 85
(1) 전유부분의 의의 85
(2) 전유부분과 구별되는 개념 86
(3) 전유부분으로 되는 시점 87
(4) 전유부분의 소멸 88
2. 공용부분 89
(1) 공용부분의 의의 89
(2) 공용부분의 성격 90
(3) 공용부분의 분류 91
(4) 공용부분의 관리를 위한 의결정족수 94
(5) 공용부분 사용의 특성 95
(6) 공용부분인 취지의 등기 97
3. 대지 97
(1) 의의 97
(2) 대지의 분류 98
제3절 관리규약 100
1. 관리규약의 의의와 법적 성질 100
(1) 관리규약의 의의 100
(2) 관리규약의 법적 성질 101
2. 관리규약의 내용 101
(1) 일반원칙에 관한 사항 101
(2) 법규로 정한 사항 102
(3) 법규의 보완사항 104
3. 관리규약의 효력범위 104
(1) 구분소유자 104
(2) 특별승계인 105
(3) 점유자 및 제3자 106
(4) 관리규약의 설정변경폐지 106
(5) 관리규약의 보관열람 107
(6) 운영규정 108
5. 관리규약 위반자에 대한 제재조치 108
(1) 제재조치의 필요성 108
(2) 제재조치의 유형 109
제4절 관리비 113
1. 관리비의 의의와 종류 등 113
(1) 관리비의 의의 113
(2) 공용부분관리비와 전유부분관리비 114
(3) 관리비의 부담기준 115
2. 관리비와 구별되는 비목 115
(1) 사용료 115
(2) 장기수선충당금 117
3. 관리비 등의 징수권자 118
(1) 관리인 118
(2) 관리주체 119
(3) 관리단 119
4. 관리비 등의 납부의무자 120
5. 관리비 등의 납부의무 발생시기 121
6. 관리비 등 채권의 소멸시효 121
제4장 집합건물관리제도의 제문제 122
제1절 관리기구에 관한 문제 122
1. 관리단과 관련된 사항 122
(1) 관리단의 당연설립 122
(2) 소규모 관리단과 단지관리단의 관리인 123
(3) 관리단의 채무공시 124
(4) 관리단집회 여부에 따른 의결정족수 125
(5) 관리단의 구성행위가 없는 경우 126
(6) 관리단과 입주자대표회의의 혼동 130
(7) 관리단의 소송능력 132
(8) 관리단집회의 개최와 의결권 행사의 곤란성 131
2. 관리인에 관한 사항 131
(1) 관리인의 손해배상청구권 존부 131
(2) 관리인의 자격 132
(3) 관리인과 관리주체의 혼동 133
제2절 전유부분과 공용부분의 경계 문제 134
1. 서설 134
2. 전유부분과 공용부분의 범위 135
(1) 전유부분의 범위 135
(2) 공용부분의 범위 135
3. 전유부분과 공용부분의 구별기준 137
4. 전유부분과 공용부분의 구분시점 138
5. 집합건물의 발코니가 공용부분에 포함되는지 여부 139
(1) 발코니의 의의 139
(2) 전유부분으로 인정한 경우 139
(3) 전유부분에 포함되지 않는다고 본 경우 140
(4) 문제의 소재 141
6. 일부공용부분의 면적 142
제3절 관리규약의 문제 145
1. 관리규약 설정의 임의성과 실효성 145
2. 집합건물 분양전의 관리규약 145
3. 관리규약의 설정변경 및 폐지권자와 의결정족수 146
(1) 설정변경 및 폐지권자 146
(2) 관리규약 설정변경 및 폐지 의결정족수의 과다 146
4. 일부 구분소유자의 권리보호 147
제4절 체납관리비에 대한 특별승계인의 채무범위 문제 149
1. 문제의 소재 149
2. 채무 부존재의 논리 152
(1) 논거 152
(2) 비판 153
3. 채무 일부존재의 논리 154
(1) 논거 154
(2) 비판 155
4. 채무 전부존재의 논리 157
(1) 논거 157
(2) 비판 158
5. 정리 158
제5절 분쟁해결 수단의 미비 문제 159
1. 집합건물의 관리와 관련된 분쟁유형 159
(1) 구분소유자 상호간의 분쟁 159
(2) 입주자대표회의를 둘러싼 분쟁 160
(3) 집합건물의 사업주체와 구분소유자간의 하자분쟁 162
2. 현행 분쟁해결제도의 현황과 한계 163
(1) 공동주택관리 분쟁조정위원회 163
(2) 하자분쟁조정위원회 164
(3) 제도 운영상의 한계 166
제5장 집합건물관리제도의 입법론적 개선방안 167
제1절 관리단의 개선 167
1. 서설 167
2. 관리단의 법인화 167
(1) 법인화의 필요성 167
(2) 법인화의 장점 등 168
(3) 관리법인의 해산 등 169
3. 소규모 관리단과 단지관리단의 관리인 필수적 선임 170
(1) 소규모 관리단의 관리인 170
(2) 단지관리단의 관리인 171
4. 관리단채무의 공시제도 필요 171
(1) 서설 171
(2) 관리단채무의 책임 부담요건 172
(3) 구분소유자의 채무부담과 특별승계인의 책임 174
(4) 관리단채무의 공시제도 174
5. 관리단집회의 의결정족수 조정 175
6. 조직행위가 없는 관리단의 처리 175
7. 관리단집회의 개최와 의결권 행사의 개선 176
8. 개정안의 검토 178
(1) 분양자의 관리의무 178
(2) 관리단의 능력 179
제2절 전문관리인제도의 신설 179
1. 제도의 필요성 179
2. 전문관리인의 성격 180
3. 전문관리인의 업무영역 180
4. 전문관리인의 전문성 확보방안 181
5. 전문자격사제도의 신설 182
6. 개정안의 검토 183
(1) 구분소유자임을 요하지 않는 관리인 183
(2) 관리인의 감독기관인 관리위원회의 신설 183
제3절 전유부분과 공용부분 범위의 명시적 기준 마련 185
1. 전유부분의 범위기준 185
2. 공용부분의 범위기준 186
3. 발코니면적의 공용부분 포함 기준 186
4. 일부공용부분면적의 기준 188
제4절 체납관리비채권의 확보방안 188
1. 체납관리비의 승계범위 명시 188
(1) 공용부분에서 발생한 채권 188
(2) 전유부분에서 발생한 채권 189
2. 관리비 등 보증금제도의 신설 190
3. 체납관리비채권의 선취특권제도 도입 191
(1) 입법례 191
(2) 선취특권제도의 필요성 193
제5절 관리규약에 대한 개선방안 194
1. 관리규약 설정의 임의성 배제 194
2. 관리규약의 실효성 확보방안 195
3. 집합건물 분양전 관리규약의 효력 제한 195
4. 관리규약의 설정변경 및 폐지권자와 의결정족수의 개선 196
(1) 사용자에 대한 관리규약 설정변경 및 폐지권의 부여 196
(2) 관리규약의 설정변경 및 폐지 의결정족수의 개선 197
5. 일부 구분소유자의 승낙제도 개선 198
6. 관리규약준칙의 마련 198
(1) 관리규약준칙의 의의 198
(2) 관리규약준칙의 비법규성 199
제6절 소송외적인 분쟁해결제도(ADR)의 적극적인 활용 199
1. 서설 199
2. ADR의 의의와 종류 200
3. 집합건물관리상 분쟁에 ADR을 적극적으로 활용해야 할 이유 202
4. 집합건물관리상의 분쟁과 중재제도 203
(1) 중재제도의 적용 적합성 검토 203
(2) 중재제도의 활용방안 203
제6장 결론 205
참고문헌 213

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