거시경제 및 인구특성의 변화가 수도권 및 비수도권 주택 매매시장에 미치는 영향에 관한 연구 = A Study on the Effect of Changes in Macroeconomics and Population Characteristics on the Housing Sales Market in the Metropolitan Area and Non-metropolitan Area

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 수도권과 지방광역시의 주택매매시장에 미치는 영향을 비교 도출하고 시사점을 제시하고자 하였다. 분석방법은 사용된 거시경제 및 인구구조변수들의 시계열적 특성과 공적분 관계를 고려하여 벡터오차수정모형을 이용하였다.
분석결과 수도권의 주택매매량은 이자율, 소비자물가지수, 인구성장률 그리고 출산율 순으로 영향을 받고, 5대 광역시의 주택매매량은 이자율, 소비자물가지수, 경제성장률, 노령화, 인구성장률 순으로 영향을 받는 것으로 나타났다. 즉, 최근 인구구조 변화가 급속히 진행되고 있는 수도권은 인구특성의 영향이 지방광역시 보다 더 크다고 할 수 있다.
부동산매매(중개)시장과 관련된 시사점을 제시하면 다음과 같다. 첫째, 두 모형 모두 이자 율의 영향이 매우 크게 나타나고 있는데, 이는 코로나 시기 초저금리와 주택가격 급등 그리고 최근 고금리 지속과 매매량 급감 등이 포함되면서 그 효과가 더 뚜렷하게 나타나는 것으로 판단된다. 최근 고금리에 의한 주택매매량 감소는 장기간 지속될것으로 예상되며, 주택에 대한 투자 및 실수요 감소로 향후 주택매매량은 크게 증가하지 않을것으로 판단된다. 둘째, 지역별 인구구조 특성 및 그 변화를 파악하고 규모, 유형별 등의 세분화된 주택시장의 수요에 대한 예측의 필요성이 높다. 마지막으로 소규모 가구의 증가 및 고급화된 소형주택의 수요가 증가 하고 있으므로, 이러한 수요에 대응하는 주택매매 특화 플랫폼과 관리서비스 구축과 운영에 대한 연구의 필요성이 높은 것으로 판단된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study attempted to compare and derive the impact on the housing sales market in the metropolitan area and local cities and to present implications in terms of the real estate brokerage market. The Vector Error Correction Model was used as the analysis method in consideration of the time series characteristics and cointegration relationship of the used macroeconomic and demographic variables. The analysis results and implications are summarized as follows.
In the case of the metropolitan area model, interest rates, consumer price indices, population growth rates, and fertility rates were the main factors influencing the housing sales market. The five metropolitan city models are the main factors influencing interest rates, economic growth rates, and consumer price indices, while the explanatory power of the fertility rate is very low. Considering these results, housing can be classified as an investment product in the metropolitan area, and local cities can be classified as a housing sales market with strong characteristics as a consumer product. Long-term housing sales are not expected to increase significantly due to the recent decline in investment and real demand due to the stabilization of housing prices due to high-interest rates. The housing brokerage market needs to be developed into a convergence field by combining highly relevant management and consulting.

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