초고층 주상복합건축물과 초고층 아파트의 거주환경 비교 연구 : 서울시를 중심으로 = (A) comparative study on high-rise residential-commercial building and high-rise aprtment building in Seoul

국문 초록 (Abstract)

주상복합건축의 발생배경은 지역·지구제에 따른 문제점인 도심공동화와 직주분리에 따른 도심교통난 등의 해결방안으로 제시되었다. 최근 우리나라의 주상복합건축은 도시에 위치하므로 지역성과 지가를 고려하여 초고층의 주상복합건축의 형태가 나타나고 있다. 그러나 이러한 초고층 주상복합건축은 입지선정이 대부분 부도심이 계획되어 비효율적인 직주근접과, 대부분 그 입지가 상업지역에 계획되어 지고 있기 때문에 주거공간에서 거주환경에 대한 문제와 경제적 문제 등이 대두되고 있다. 따라서 주상복합건축을 단일용도의 순수한 주거이고 경제적 이권이 배제된 아파트와 거주환경의 문제를 비교해 평가하는 시도가 필요하다고 생각된다.
본 논문은 도시주거의 한 유형으로 제시되고 있는 초고층 주상복합 건축에서 발생되고 있는 문제점 즉, 입지선정에 따른 직주근접의 비효율성과 상업지역에 대부분 주거를 포함한 주상복합건축이 계획되어짐에 따라 발생되는 거주환경의 문제들을 같은 도시주거의 유형인 초고층 아파트와 비교해 거주환경에서 차이정도를 알아보고, 도시주거로 필요한 초고층 주상복합건축의 거주환경에서 개선방향을 제시하고자 한다.
본 연구에서 주상복합건축의 범위는 복합용도개발의 협의의 개념을 말하는 것이고, 초고층이라 함은 기존 연구결과에 따라 주거용 건축물은 26층 이상의 건물을 말하는 것이다. 초고층 주상복합건축은 최근 1990년 이후 전국적으로 활발히 계획되고 있지만 도시주거의 필요성이 가장 큰 지역은 서울로 생각되기 때문에 서울로 국한하고, 초고층 아파트도 초고층 주상복합건축과 같은 범위로 정한다.
본 연구의 방법은 문헌조사를 통해 복합용도개발의 정의, 유형, 특징을 알아보고, 복합용도개발의 개념 안에서 초고층 주상복합건축의 의의를 알아보고, 거주환경요소는 거주환경의 이론적 고찰과 초고층 주상복합건축과 초고층 아파트의 문제점을 고찰하여 도출하였다. 도면분석과 현장조사를 통하여 초고층 주상복합건축과 초고층 아파트의 거주환경요소를 비교하였고 비교결과를 사회조사를 통해 검증하였다. 거주환경요소의 비교를 통해 초고층 주상복합건축의 거주환경의 개선 방향을 제시한다.
거주환경요소의 도출은 거주환경의 정의와 기존의 연구결과, 그리고 초고층 주상복합건축과 초고층 아파트의 거주환경에서 발생된 문제점을 상호 관련시켜 도출하였다. 거주환경은 크게 물리·환경적 측면, 사회적 측면, 건축 계획적 측면, 건물 내의 시설적 측면, 건축물의 의장적 측면, 구조적 측면, 경제적 측면으로 분류하였고 그에 따른 거주환경요소를 도출하였다.
이러한 거주환경요소를 바탕으로 실제 건축물은 정해진 고정변수에 따라 선정하여 초고층 주상복합건축은 유형에 따라 단일형과 다발형으로 나누고 그것을 초고층 아파트와 대등하게 거주환경을 비교하였다.
비교 방법의 체계는 우선 이론적 고찰에 따른 거주환경과 거주환경 요소를 도면분석에 따른 도면분류와 연관하여 재분류하고, 거주환경요소와 도면분석에 따른 도면분류를 토대로 거주환경을 비교할 수 있는 항목을 정하고 각 항목을 코드화 하여 평가한다. 도면은 배치, 평면, 입면, 단면, 사회경적측면으로 분류하였다. 문헌조사와 도면분석은 거주 후 평가 방법인 사회조사를 통하여 검증한다.
본 연구에서 초고층 주상복합건축과 초고층 아파트의 거주환경을 거주환경요소로 분류하여 비교·분석하여 평가하였다. 거주환경적 측면에서의 결과는 다음과 같이 요약 할 수 있다.
첫째, 배치적 측면은 거주환경요소는 소음과 조망, 은 아파트와 주상복합건축이 차이가 별로 없지만, 채광, 환기통풍, 은 차이가 큰 것으로 나타났고, 녹지공간과 주거로의 접근은 약간의 차이가 있는 것으로 나타났다.
둘째, 평면적 측면은 Privacy, 공용공간 확보는 초고층 아파트가 단일형, 다발형보다 좋지만, 근린시설 여가시설이용은 다발형 단일형, 아파트보다 이용하기 편리한 것으로 나타났다.
셋째, 입면적 측면은 사진과 의장분석에 의해 출입구, 입면, sky-line은 초고층 아파트, 다발형, 단일형 의장적인 것으로 나타났다.
넷째, 단면적 측면은 구조적, 동선측면은 초고층 아파트가 더 안전하고 편리하지만, 조망, 안전, 시설이용은 단일형과 다발형이 좋은 것으로 나타났다.
다섯째, 사회·경제적 측면에서 비교는 사회적 측면은 입지적 특징으로 비슷하게 나타났고, 경제적 측면은 초고층 아파트가 단일형, 다발형보다 좋은 것으로 나타난다.
초고층 주상복합건축과 초고층 아파트를 거주환경의 비교를 통한 문제점에 대한 개선 방향은 다음과 같이 제시할 수 있다.
첫째, 채광, 환기·통풍에 대한 물리적 환경 요소와 사회적 환경요소의 개선 방향은 입지선정에 따른 계획적 고려가 필요하다. 즉, 주거의 비율이 적은 경우와 많은 경우로 나누어 도심, 부도심, 상업지역, 주거지역에 따른 제도적 제한이 이루어져야 한다.
둘째, 초고층 주상복합건축의 입구와 외관 형태의 개선은 출입구에 있어서는 용도에 따른 특성이 부여되는 대조적 형태가 필요하고 전체 형태는 도시미관을 위하여 통일된 형태가 필요하다.
셋째, 단일형에서 나타나는 1층 부분의 동선 혼재 문제에 대한 개선 방향은 현재 다발형에서 1층의 동선은 분리할 수 있으므로, 단일형 위주의 개발이 아닌 다발형이나 블록 연계형을 취하여 1층의 동선을 분리 할 수 있다. 앞으로 다발형의 기단부의 적극적인 활용 즉, 옥상정원과 지하공간의 옥외공간을 적극적으로 활용하는 시도가 필요하다.
넷째, 분양가에 대한 문제의 개선방향은 대형화, 고급화 된 현재의 초고층 주상복합건축의 형태를 다양화하여야 한다. 또한 분양면적도 업무시설과 같은 방식의 비율산정이 아닌 아파트와 비슷한 비율의 분양면적에 대한 전용면적을 적용해야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Residential and commercial complex has been proposed as one of the solution for the evacuation phenomena of the central district and traffic congestion caused by the distant post from the residence. Since most of the residential and commercial complex is located at urban district, high-rise complexes have been appeared considering expensive real estates and regional conditions. But non-practical "the close post from the residence" being located at suburban district, and impropriate environments and economic inconveniences being located in commercial area has been arose after occupation. Therefore, the attempt to compare those complexes with apartment buildings which are single-use (residential only) and excluded from the economical concessions, is required in view of environmental evaluation as residential spaces.
In this study, problems of high-rise complex, i. e. non-efficiency of "the close post from residence" caused by improper location of the complex and environmental conflicts with the commercial needs, will be classified by the comparison of residential environmental factors with the apartment building and improvement solution will be proposed.
In this study, the criteria of the residential and commercial complex is confined to the multi-use development, and high-rise building will be called for the building which is above 26^(th) story according to the definition of existing thesis. Though the high-rise complex has been in vogue nation-wide since 1990's, this study will be confined to Seoul, since the needs of those urban residential type is utmost in Seoul, and the conception of high-rise apartment will be same as that of the complex.
The methods of this research are to clarify the definition of the complex, types and characteristics of the multi-use development and to find out the significance of the complex development within the concept of the multi-use development, and the environmental factors of residential space have been derived and defined through theoretical study and the evaluation of the complex and the apartment. Through the analysis of actual drawings and site investigation, environmental factors have been compared one another, and the result of comparison has been verified by the public questionnaire. And the improvemental treatments are proposed on the basis of this comparison.
The environmental factors for the residential space have been derived from the definition of the residential environments and variant existing researches and by interrelating the environmental problems in the high-rise complexes and apartments. Residential environments have been classified in view of 1. physical conditions, 2. social environment, 3. architectural planing, 4. provided facilities, 5. architectural design, 6. structural system, 7. economic maintenance, and the environmental factors have been finalized thereby.
On the basis of these factors,, existing complexes have been selected by the fixed variable methods. and the complexes have been grouped into the single type and the bundle type, and those residential environments have been compared with the apartments. The residential environments defined by the theoretical researches and drawing analysis which is comparable, have been selected, coded and used for evaluation. The drawings have been evaluated in view of allocational arrangement, elevational and sectional planning and socioeconomic concepts. Theoretical researches and the drawing analysis has been verified through the post-occupation evaluation by the occupants.
In this research, the residential environment for the high-rise complex and apartment has been detailed into environmental factors so that it can be compared, analysed and evaluated. The results of environmental evaluation can be summarized as followings.
First, in a conception of allocational arrangement, noise and view is yet differing, natural lighting and ventilation are much differed and greenery space and approach to the residential area are somewhat different according to it's type.
Second, in a conception of floor planing, privacy and public space is well-provided to high-rise apartment, bundle type and single type is convenient in using it's facilities and amenities than apartments.
Third, in planing exterior, entrance, elevation, sky-line is superior in sequence of high-rise apartment, the bundle type and the single type through the photography analysis and design analysis.
Fourth, in a conception of sectional planing, apartment is safer and more convenient in a sense of structural and vertical circulation, the single type and the bundle type are superior to apartment in commanding a view, security and convenience in using the facilities.
Fifth, in socioeconomic comparison, social factors are governed by the conditions of it's location rather than it's type, and the high-rise apartment is superior to the complex in a sense of economic concept.
Improvement of those environmental problem can be proposed as followings
First, the improvement in conditions of it's surroundings is to fulfil "the close post from the residence" practically not theoretically, by allocating the complex which is less in portion of the residence to the vicinity of central district considering the urban planing, contrary to the fact that most of the existing complex is located at sub-urban district and commercial area, to confine the occupants and to allocate the complex which is more in portion of residence to suburban district. In case those complex to be developed in commercial district, proper distance from buildings adjacent to the complex should be provided for the minimum privacy of the occupants, and in residential district, public open space shall be provided lest the residential environment should conflict with each other
Second, in planing the entrance and the exterior design, residential and non-residential can be designed in contrast with each other or in integrated way contrarily, and circumstantial state to be considered for the harmony with the surroundings.
Third, since the congested circulations at single type complex can be ameliorated by adopting the linked block type or bundle type and by separation of circulations at lst floor, the bundle type and linked block type are encouraged rather than the single type complex which is profit-oriented development at a small site. And positive utilization of podium of bundle type complex and the merged zone which is residential and non-residential simultaneously can be allocated at the roof garden so that the environmental improvement and provision of public space can be secured.
Fourth, since the subterranean area at a complex building is used restrainedly, planing open spaces as sunken garden can be considered for the occupants.
Fifth, in case of huge and sumptuous complex development, institutional guideline should be provided instead of the ordinary lot-sales and the corresponding percentage of exclusive used area with the apartment against the whole lot area should be adapted. In addition, to accomodate the variant people who is willing to reside in, diverse units of flat should be planned.

목차 (Table of Contents)

• 목차 = ⅰ
• ABSTRACT = ⅴ
• Ⅰ. 서론 = 1
• Ⅰ-1. 연구의 목적 = 1
• Ⅰ-2. 연구의 범위 및 방법 = 2
• Ⅱ. 이론적 고찰 = 5
• Ⅱ-1. 복합용도개발의 정의 = 5
• Ⅱ-2. 복합용도개발의 유형 = 6
• Ⅱ-3. 복합용도개발의 특성 = 10
• Ⅱ-4. 소결 = 12
• Ⅲ. 도시 주거와 거주환경 = 15
• Ⅲ-1. 도시주거와 거주환경의 고찰 = 15
• Ⅲ-1-1. 도시주거 = 15
• Ⅲ-1-2. 거주환경 = 16
• Ⅲ-2. 국내 초고층 주상복합건축과 초고층 아파트 = 18
• Ⅲ-2-1. 초고층 주상복합건축과 초고층 아파트의 의의 = 18
• Ⅲ-2-2. 국내 초고층 주상복합건축과 초고층 아파트의 현황 = 21
• Ⅲ-2-3. 국내 초고층 주상복합건축과 초고층 아파트의 문제점 = 24
• Ⅲ-3. 거주환경 요소 = 27
• Ⅳ. 초고층 주상복합건축과 초고층 아파트의 거주 환경요소 비교 = 30
• Ⅳ-1. 건축물선정 및 비교체계 = 30
• Ⅳ-1-1. 건축물 선정의 배경 및 범위 = 30
• Ⅳ-1-2. 건축물선정 = 32
• Ⅳ-1-3. 비교방법 및 체계 = 34
• Ⅳ-1-4. 사회조사에 대한 개요 = 36
• Ⅳ-2. 거주환경요소 비교 = 37
• Ⅳ-2-1. 배치적 비교 = 37
• Ⅳ-2-2. 평면적비교 = 44
• Ⅳ-2-3. 입면적 비교 = 47
• Ⅳ-2-4. 단면적 비교 = 49
• Ⅳ-2-5. 경제ㆍ사회환경적 비교 = 53
• Ⅳ-3. 소결 = 56
• Ⅴ. 결론 = 61
• ◆ 참고문헌 ◆ = 63
• 국문초록 = 65
• 부록 = 69