서울시 도심거주자의 주거 선택요인 및 주거만족도 분석 : 도시환경정비구역 주상복합건물을 중심으로 = An Analysis on the Residential Satisfaction in Downtown of Seoul

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study started from the question if the residents who moved to urban regions lately live well in respect of urban revitalization along the prevention of decline in urban center & policy of securing residential population in urban region that are being progressed as a part of urban revitalization and restoration of Cheonggyecheon in satisfaction with the residential environment.
In urban regions of Seoul city that has the structure the multipurpose buildings of high density have to be built due to high price of land as commercial area and housing policy that reflects the urban characteristics, the multipurpose buildings take their places as main houses in urban area owing to high quality and safety and it is expected that the construction of multipurpose buildings increases steadily at urban environmental renewal districts and Sewoon regeneration promotion district, etc. in urban regions even hereafter through urban environmental renewal project.
This study was willing to reflect it to the suggestion of direction regarding urban housing policy of Seoul city & improvement of urban residential environment of project operators by grasping the causes of moving to urban regions & further moving plan and analyzing satisfaction with residence they feel while they live & the influential factors on residential satisfaction of them with questionnaire survey targeting the residents who actually reside in the multipurpose buildings at the initial period when moving population entered to urban regions of Seoul for multipurpose buildings.
The results of analyzing them are as follows.
First, as the results of analyzing the causes of moving to urban regions, it appeared that No. 1 is the advantage from job-housing proximity, No. 2 is traffic convenience of running in all directions and No. 3 is various convenience facilities & affluent cultural facilities.
Second, as the results of grasping residential satisfaction the urban residents feel during their residence, overall satisfaction with urban residence appeared very high, and as the results of classifying it to indoor residential environmental factor, outdoor complex environmental factor, location environmental factor, social factor & economic factor and analyzing them, the satisfaction with indoor residential environmental factor appeared highest and the satisfaction with social factors such as interchange with relatives & neighboring residents and economic factors such as investment value & the level of rent appeared relatively lower.
It is judged that it reflects the merits of multipurpose buildings such as high quality & safety and demerits such as expensive rent & poor interchange with neighbors and it showed current situation of real estate recession as well.
Third, as the results of analyzing the influence on residential satisfaction of urban residents by regression analysis, it appeared that indoor residential environmental factor influences most on the satisfaction of urban residents and economic factor does as the next one.
As the results of analyzing detailed factors, it appeared that the satisfaction with interior/exterior design of buildings, indoor safety & residential comfort influence on the satisfaction in sequential order as the indoor residential environmental factor. And, the satisfaction with green tract of land & landscape architecture, satisfaction with protection of privacy and satisfaction with view & securement of view in sequential order as the outdoor complex environmental factor. Regarding location environmental factor, it appeared as clean street environment, affluent urban culture/convenience facilities and educational environment in sequential order. Regarding social factor, it appeared that the interchange with neighbors influences much on the satisfaction and investment value, brand of apartment & rent influence on the satisfaction in sequential order as economic factor.
It appeared that the residential satisfaction that the residents of urban multipurpose buildings in Seoul feel were considerably high in general and it seems to need to increase the value of real estate by raising quality of interior/exterior design of buildings, improving indoor safety & comfort and maximizing the urban attraction such as traffic convenience of running in all directions, advantage from job-housing proximity, affluent urban convenience facilities, affluent parks & resting space like Namsan, Cheonggyecheon & old palace.

Key word : Decline in urban center, Gentrification, Urban environment renewal project, multipurpose building, Housing selection, Residential satisfaction, influential factor

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 서울시 도심재생의 일환으로 추진 중에 있는 도심공동화 방지 및 도심 주거인구 확보정책과 청계천 복원에 따른 도심활성화에 대한 기대감으로 최근 도심으로 이주하고 있는 거주자들이 주거환경에 만족하며 살고 있는지에 대한 의문에서 출발하였다.
서울시 도심은 상업지로 높은 지가와 도심의 특성을 반영한 주거정책으로 고밀도의 주상복합건물이 입지할 수 밖에 없는 구조로서, 고급성과 안전성을 장점으로 주상복합건물은 도심에 주된 주택으로 자리를 잡아가고 있으며, 앞으로도 도심에는 도시환경정비구역 및 세운재정비촉진지구 등에서 도시환경정비사업을 통하여 주상복합건물의 건축이 꾸준히 증가될 것으로 보인다.
본 연구는 서울 도심에 주상복합건물을 통하여 주거인구가 유입되기 시작하는 초기에 주상복합건물에 실지 거주하고 있는 입주자들을 대상으로, 설문조사의 방법으로 도심으로의 이주요인과 향후 이주계획을 파악하고, 거주하면서 느끼는 주거만족도와 이들의 주거만족도에 미치는 영향요인을 분석하므로써, 향후 서울시 도심 주거정책에 대한 방향제시 및 사업시행자들의 도심 주거환경 개선에 반영토록 하였다.
분석결과는 다음과 같다.
첫째, 도심으로의 이주요인을 분석한 결과, 1순위는 직주근접에 따른 이로움, 2순위는 사통팔달 발달된 교통의 편리성, 3순위는 각종 편의시설과 문화시설의 풍부함 때문으로 나타났다.
둘째, 도심 거주자들이 거주하면서 느끼는 주거만족도를 파악한 결과, 도심거주 전체 만족도는 매우 높게 나타났으며, 실내 주거환경요인, 실외 단지환경요인, 입지환경요인, 사회적요인, 경제적요인으로 분류하여 분석한 결과, 실내 주거환경요인에 따른 만족도가 가장 높게 나타났으며, 친지 및 이웃 주민들과의 교류 등 사회적 요인과 투자가치 및 임대료 수준에 따른 경제적 요인에 대한 만족도는 비교적 낮게 나타났다.
이는 주상복합건물의 고급성과 안전성에 대한 장점과 높은 임대료 및 이웃과의 교류가 잘 안되는 단점이 반영된 것으로 보여지며, 또한 최근 부동산 불경기의 시대적 상황을 보여주는 것으로 판단된다.
셋째, 도심 거주자들의 주거만족도에 미치는 영향을 회귀분석을 통하여 분석한 결과, 실내 주거환경요인이 도심거주자들의 만족도에 가장 큰 영향력을 미치는 것으로 나타났으며, 다음으로는 경제적 요인이 주거만족도에 미치는 영향이 큰 것으로 나타났다.
세부 요인별 분석결과, 실내 주거환경 요인에서는 건물 내·외관 디자인의 만족도, 실내 안전성, 주거의 쾌적성 순으로 만족도에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 또한 실외 단지환경 요인에서는 녹지 및 조경에 대한 만족도, 사생활보호에 대한 만족도, 조망 및 시야확보에 대한 만족도 순으로 영향을 미치는 것으로 나타났다. 입지환경 요인에서는 깨끗한 거리환경, 풍부한 도시 문화·편의시설, 교육환경 순으로 나타났다. 사회적 요인으로는 이웃간의 교류가 만족도에 큰 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 경제적 요인에서는 투자가치, 아파트 브랜드, 임대료 순으로 만족도에 영향을 미치는 것으로 나타났다.
서울 도심 주상복합건물 거주자들이 느끼는 주거만족도는 전반적으로 상당히 높은 것으로 나타났으며, 실내 주거환경요인과 경제적요인이 도심거주자들의 주거만족도에 큰 영향력을 지녔으므로, 건물 내·외관 디자인과 거주 유닛을 개선하고, 실내 안전성 및 쾌적성을 향상시켜야 하며, 부동산 가치를 증대시키기 위해 사통팔달 발달된 교통 및 직주근접, 풍부한 도시 편의시설, 남산과 청계천, 고궁 등 풍부한 공원 및 휴식공간 등 도심이 주는 매력을 극대화하고, TOD와 같이 도심부 역세권 지역에 주거기능을 도입하는 것이 바람직할 것으로 보인다.

주요어 : 도심공동화, 도심회귀, 도시환경정비사업, 주상복합건물, 주거선택, 주거만족도, 주거만족도 영향요인

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 4
• 제3절 연구의 흐름 5
• 제2장 이론 고찰 및 기존연구 검토 7
• 제1절 이론 고찰 7
• 1. 도시성장단계 이론 7
• 2. 도심공동화 및 도심회귀 이론 9
• 3. 주거선택 이론 12
• 4. 주거만족도 이론 17
• 제2절 기존연구 검토 21
• 1. 도심공동화 및 도심회귀에 관한 연구 21
• 2. 주거선택에 관한 연구 24
• 3. 주거만족도에 관한 연구 27
• 4. 기존연구와의 차별성 33
• 제3장 서울시 도심 주거확보 정책과 주상복합건물 현황 35
• 제1절 도시환경정비사업 35
• 1. 도시환경정비사업의 개념 35
• 2. 서울시 도시환경정비사업 변천과정 38
• 3. 서울시 도시환경정비사업 현황 38
• 제2절 도시환경정비기본계획 주거확보 시책 42
• 1. 서울시 도심 주거확보시책 변천과정 42
• 2. 서울시 도심 주거확보시책 추진현황 45
• 제3절 서울 도심 주상복합건물 현황 51
• 1. 주상복합건물 소개 51
• 2. 서울 도심 주상복합건물 건축현황 55
• 제4장 도심거주자의 주거만족도 영향요인 분석 58
• 제1절 조사대상 선정 배경과 조사방법 58
• 1. 조사대상 선정 배경 58
• 2. 조사방법 59
• 제2절 조사대상 주상복합건물의 개요 60
• 1. 광화문 풍림 스페이스본 60
• 2. 남산 SK 리더스뷰 61
• 3. 남산 센트럴 자이 62
• 제3절 도심거주자 주거 선택요인과 주거만족도 분석 63
• 1. 도심거주자 특성분석 63
• 2. 도심거주자 주거 선택요인 및 이동특성 분석 65
• 3. 도심거주자 주거만족도 분석 68
• 4. 도심거주자 주거만족도 영향요인 분석 71
• 제5장 결론 및 시사점 77
• 제1절 연구 결론 77
• 제2절 연구의 한계 및 시사점 79
• 참고문헌 81
• 부 록 84
• ABSTRACT 91
• 감사의 글 95