서울시 정비사업 수익률 분석을 통한 해제지역의 사업 재추진 가능성 연구 = A Return Analysis on the Released Areas of the Redevelopment Projects in Seoul

국문 초록 (Abstract)

2000년대 성행하였던 뉴타운 및 재개발 사업은 부동산 시장 침체의 장기화로 사업성이 악화되었고 여러가지 갈등 관계가 발생하는 등 다양한 문제들이 발생하였다. 이에 서울시에서는 2012년 정비사업 출구전략을 시행하여 사업이 지지부진한 정비구역을 해제하고 도시재생을 중심으로 하는 새로운 패러다임의 도시정책을 시행하였다. 그러나 정비사업 출구전략에 또 다른 다양한 형태의 문제들 발생시켰고, 2013년 이후 서울시 내 주택가격이 상승세를 보이면서 사업 여건이 나아져 최근에는 정비사업의 재추진에 대한 시장압력이 발생하고 있는 상황이다.
본 연구에서는 정비사업이 완료된 구역들의 조합원 입장에서의 사전적인 수익률 분석을 하여 대략 10% 정도 수준의 수익률이 기대된다면 정비사업의 추진이 가능할 것으로 확인하였다. 서울시 정비사업 출구전략으로 해제되었던 구역들은 그간 이어져 온 정비사업 억제 정책과 최근의 공공 중심 정비사업 시행으로 인해 사업 재추진에 어려움을 겪고 있는데, 6개의 해제지역을 선택하여 대략적인 수익률 분석을 수행한 결과 최근의 개선된 사업여건을 고려할 경우 모든 구역이 사전적인 요구수익률 10% 수준을 넘어 민간 주도로 충분히 사업 재추진이 가능할 것으로 나타났다.

참고문헌 (Reference)

1 최지흠 ; 오동훈 ; 이재순, "주택정비사업 일반분양자의 개발이익 분석과 적정개발이익 환수방안에 관한 연구" 한국도시행정학회 34 (34): 37-56, 2021

2 최열 ; 장원호, "주택재개발사업의 수익성 결정요인 및 예측" 대한국토·도시계획학회 45 (45): 81-91, 2010

3 이승주 ; 김금현, "주택재개발사업에서의 주체별 개발이익의 추정" 대한국토·도시계획학회 46 (46): 103-119, 2011

4 성상준, "주택재개발사업 조합원의 수익성에 관한 연구" 건국대학교 부동산도시연구원 1 (1): 37-56, 2008

5 안경환 ; 전재열, "주택재개발 정비사업 기획단계에서의 수익성예측 모델" 대한건축학회 28 (28): 133-140, 2012

6 김미경, "주거정비사업의 개발이익 분배에 관한 연구" 한양대학교 대학원 2009

7 윤성진 ; 김갑성 ; 박과영 ; 김지선, "정부의 기반시설비용부담을 통한 주택재개발사업성 제고 효과 분석" 한국도시행정학회 27 (27): 95-125, 2014

8 김덕례, "재정비촉진사업 활성화를 위한 사전사업성분석 연구 : 주택재개발사업을 중심으로" 경원대학교 대학원 2008

9 이창무, "재건축가능성이 아파트 가격형성에 미치는 영향" 대한국토·도시계획학회 39 (39): 93-107, 2004

10 이창무 ; 김미경 ; 김흥순, "역세권개발과 수도권 공간구조 재편" 대한국토·도시계획학회 42 (42): 67-88, 2007

11 나강열 ; 이창무 ; 구자훈, "아파트 분양가조정과 개발이익분배" 한국주택학회 12 (12): 89-110, 2004

12 이재하 ; 권기철, "신도시 아파트 건설의 개발이익 분석- 분당신도시를 사례로 -" 한국부동산학회 (24) : 127-146, 2005

13 김성배, "신도시 개발과 개발이익" 대한국토‧도시계획학회 30 (30): 197-213, 1995

14 이창무, "서울시 정비사업 출구전략의 한계 및 개선방안 연구" 서울특별시의회 사무처 2019

15 서울특별시, "서울시 뉴타운ㆍ정비사업 新정책구상(발표자료)"

16 임창호 ; 이창무 ; 조명호, "서울시 국민주택 특별공급제도의 정책효과분석" 대한국토·도시계획학회 38 (38): 153-169, 2003

17 장남종, "뉴타운‧재개발 해제지역 실태분석과 주거재생방향" 서울연구원 2018

18 이정권, "공기업‧준정부기관 사업 예비타당성조사 수행을 위한 일반지침수정‧보완 연구" 한국개발연구원 공공투자관리센터 2018

19 "www.reb.or.kr/r-one"

20 "freesis.kofia.or.kr"

21 "ecos.bok.or.kr"

22 KB부동산, "KB통계 월간시계열"