공동주택 수분양자의 지역적 분포에 대한 실증분석 : 2019-2021년도 공동주택 분양사례를 중심으로 = An Empirical Analysis of the Geographic Distribution of Multifamily Homebuyers : a Case Study Based on Sales Data from 2019 to 2021

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 아파트 분양단지의 수분양자 거주지 분포 특성을 계량화하고, 해당 단지까지의 평균 중심점 거리와 연관된 주요 요인을 실증적으로 분석하는 데 목적이 있다. 이를 위해 수도권, 광역시, 비수도권에 위치한 15개 분양단지를 선정하고, 수분양자의 도로명 주소를 바탕으로 거주지 분포를 지리정보시스템(GIS)을 활용해 분석하였다. 아울러, 수요자의 공간적 분포에 영향을 미칠 수 있는 시장적·정책적 변수로서 총 일곱 가지 요인, 즉 (1)주변시세 대비 분양가, (2)기준금리, (3)청약 경쟁률, (4)전매제한기간 및 규제지역 여부, (5)분양가 대비 현재 시세, (6)전세가율, (7)정당계약기간 계약률을 선정하고, 이들과 평균 중심점 거리 간의 상관관계를 정량적으로 분석하였다.
분석 결과, 평균 중심점 거리와 통계적으로 유의한 상관관계를 가지는 요인은 첫째, 주변시세 대비 분양가, 둘째, 분양가 대비 현재 시세, 셋째, 정당계약기간 계약률이었다. 구체적으로, 주변시세 대비 분양가 비율이 1%포인트 증가할 경우 평균 중심점 거리는 약 0.98km 증가하였으며(10% 유의수준), 분양가 대비 현재 시세가 1억 원 증가할 경우 평균 중심점 거리는 약 14.67km 감소하는 경향이 확인되었다(10% 유의수준). 또한 정당계약률이 1%포인트 증가할 때 평균 중심점 거리는 약 0.89km 감소하는 경향이 나타났으며, 이는 5% 유의수준에서 유의미한 결과로 도출되었다.
반면, 기준금리, 청약 경쟁률, 전매제한 및 규제지역 여부, 전세가율 등 네 가지 요인은 평균 중심점 거리와의 통계적으로 유의미한 상관관계를 보이지 않았다. 추가적으로, 정당계약 이후 분양 기간이 장기화된 단지일수록 수분양자 중 수도권 및 광역시 거주자의 비중이 증가하는 양상이 확인되었고, 특히 비수도권 단지는 광역시보다 더 빠르게 지역 내 거주자의 비중이 감소하는 특성을 보였다.
본 연구는 청약시장에서의 외부 수요 유입의 공간적 특성을 계량적으로 규명하고, 향후 분양전략 수립 및 주택공급 정책의 지역별 차등 적용에 필요한 기초자료를 제공한다는 점에서 의의가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This empirical analysis aims to quantify the spatial distribution characteristics of apartment buyers and examine the key factors associated with the average centroid distance between buyers' residences and the respective apartment complexes. To this end, 15 apartment complexes located in the Seoul metropolitan area, major regional cities, and other non-metropolitan regions were selected. The residential address data of individual buyers were geocoded and analyzed using Geographic Information Systems (GIS). In addition, seven market- and policy-related variables that may influence the spatial distribution of demand were identified and tested for their statistical relationship with centroid distances. These variables include: (1) the sales price relative to surrounding market prices, (2) the base interest rate at the time of sale, (3) subscription competition rate, (4) resale restriction period and designation as a regulated area, (5) current market price relative to sales price, (6) jeonse (lump-sum deposit lease) price ratio, and (7) the contract rate during the initial priority subscription period.
The empirical analysis identified three variables with statistically significant associations with centroid distance: first, the sales price relative to nearby market prices; second, the current market price relative to the original sales price; and third, the initial contract rate. Specifically, a 1-percentage-point increase in the relative sales price led to an approximate 0.98 km increase in centroid distance (significant at the 10% level), while a KRW 100 million increase in the current market price relative to the sales price reduced the centroid distance by approximately 14.67 km (10% level). Furthermore, a 1-percentage-point increase in the initial contract rate was associated with a decrease in centroid distance of about 0.89 km (significant at the 5% level).
In contrast, four variables—base interest rate, subscription competition rate, resale restriction and regulation status, and jeonse price ratio—did not show statistically significant relationships with centroid distance. Additional findings indicated that, as the sales period extended beyond the initial contract phase, the proportion of buyers from the Seoul metropolitan area and major cities tended to increase. This trend was particularly evident in non-metropolitan areas, where local demand dissipated more rapidly than in major cities.
Overall, this empirical analysis contributes to a deeper understanding of the spatial behavior of external demand in Korea’s housing subscription market and offers practical insights for developing region-specific housing policies and targeted sales strategies.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제2절 연구의 범위 및 방법 4
• 1. 연구의 범위 4
• 2. 연구의 방법 4
• 제2장 선행연구 검토 및 분석의 틀 도출 5
• 제1절 선행연구 검토 5
• 1. 수급 요인 5
• 2. 거시경제 요인 7
• 3. 상품 요인 8
• 4. 정책 요인 9
• 5. 연구의 차별성 10
• 제2절 분석의 틀 도출 11
• 1. 자료수집 11
• 2. 분석방법 11
• 3. 분석대상 13
• 4. 분석요인 선정 16
• 제3장 공동주택 분양사례 단지별 특성 분석 19
• 제1절 수도권 분양단지 19
• 1. 양평군 ㅇㅇ프로젝트 19
• 2. 서울시 ㅇㅇ프로젝트 21
• 3. 오산시 ㅇㅇ프로젝트 23
• 4. 광주시 ㅇㅇ프로젝트 25
• 제2절 광역시 분양단지 27
• 1. 광주광역시 ㅇㅇ프로젝트 27
• 2. 대구광역시(a) 중구 ㅇㅇ프로젝트 29
• 3. 대구광역시(b) 수성구 ㅇㅇ프로젝트 31
• 4. 대구광역시(c) 북구 ㅇㅇ프로젝트 33
• 5. 부산광역시 ㅇㅇ프로젝트 35
• 제3절 비수도권 분양단지 37
• 1. 거제시 ㅇㅇ프로젝트 37
• 2. 거창군 ㅇㅇ프로젝트 39
• 3. 광양시 ㅇㅇ프로젝트 41
• 4. 군산시 ㅇㅇ프로젝트 43
• 5. 아산시 ㅇㅇ프로젝트 45
• 6. 진주시 ㅇㅇ프로젝트 47
• 제4장 공동주택 수분양자의 지역적 분포 특성 도출 49
• 제1절 분양가/주변시세(평단가) 49
• 제2절 기준금리 51
• 제3절 청약경쟁률 52
• 제4절 전매제한 기간(규제지역) 여부 53
• 제5절 분양가 대비 현재 시세 54
• 제6절 전세가율 56
• 제7절 정당계약기간 계약률 57
• 제5장 결론 60
• 제1절 연구의 요약 60
• 제2절 연구의 시사점 및 한계 61
• 참 고 문 헌 63
• 영 문 초 록 65